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Beendigung durch den Vermieter wegen Zahlungsverzuges des Mietinteressenten

Hauptverpflichtung des Mietinteressenten ist die Bezahlung der vertraglichen Mieten an den Mietinteressenten zu den vertraglichen Terminen; zu diesen Terminen muss die Vermietung im Dispositionsbereich des Mietinteressenten liegen (z.B. Bankkonto). Nach zwei Regeln ist der Mietvertrag bei Zahlungsverzug des Eigentümers kündbar.

Einmalig gewährt 543 BGB dem Vermieter ein Sonderkündigungsrecht aus wichtigen Gründen, wenn der Mietvertrag mit der Zahlung des Mietzinses oder eines nicht unwesentlichen Anteils des Mietzinses an zwei aufeinanderfolgenden Terminen in Rückstand ist oder mit der Zahlung des Mietzinses für einen Betrag, der in einem mehr als zwei Zeiträume umfassenden Zeitabschnitt den Mietzins für zwei Monat erreichen wird.

Es ist zu berücksichtigen, dass der Eigentümer nicht dazu gezwungen ist, vor einer Kündigung eine Verwarnung auszusprechen. Zum Zeitpunkt der Erfüllung der rechtlichen Anforderungen kann der/die VermieterIn unverzüglich und fristlos kündigen. Eine fristlose Kündigung ist jedoch nicht möglich, wenn der Pächter den Mietrückstand so beglichen hat, dass er vor Eingang der Kündigung den Verfügungsraum des Mieters ("Bankkonto") betreten hat.

Weiterhin ist zu berücksichtigen, dass der/die VermieterIn auch direkt Zahlungs- und Räumungsklagen einreichen kann, ohne sich vor der Kündigung fristlos geäußert zu haben. Die fristlose Kündigung ist mit der Übergabe der Klage auf Zahlung und Räumung an den Pächter (auch) als erfolgt anzusehen! Andererseits sieht 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB ein einfaches Rücktrittsrecht des Vermieters vor, wenn der Mieter seine Vertragspflichten in erheblichem Umfang verschuldet hat und der Vermieter daher ein begründetes Kündigungsinteresse hat.

Die beiden Regelungen weichen vor allem dadurch ab, dass im Fall des 543 BGB eine fristlose Kündigung möglich ist und im Fall des 573 BGB mit der vertraglichen Einstandsfrist. Eine fristlose Kündigung des Leasinggebers gemäß 543 BGB wegen Zahlungsverzuges des Leasingnehmers kann unter gewissen Voraussetzungen wirkungslos werden.

Wird der Mietrückstand dem Eigentümer innerhalb von 2 Monate nach dem Zeitpunkt der Fälligkeit der Zahlungs- und Räumungsmaßnahme bezahlt oder hat sich eine Behörde (z.B. Sozialversicherungsanstalt) dazu bereit erklärt, diese innerhalb der gleichen Frist zu leisten, wird die fristlose Kündigung hinfällig. Im Regelfall wird der Verpächter die Klageschrift zurückziehen, aber den Beklagten (Mieter) auffordern, die Gerichtskosten zu übernehmen, weil er (der Mieter) Anlass zur Klageerhebung gibt.

Vorstehende Regelung ( 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB) gilt jedoch nur, wenn der Leasingnehmer nicht bereits eine fristlose Kündigung durch Nachzahlung des Mietrückstandes bewirkt hat oder wenn sich eine Behörde nicht innerhalb der vergangenen 2 Jahre nach der drohenden Zahlungs- und Räumungseinstellung zur Leistung von Zahlungen bereit erklärt hat.

Das Bundesgericht (BGH) hatte sich in diesen Tagen mit einem Verfahren der Kündigung des Leasinggebers wegen Zahlungsverzuges des Leasingnehmers zu befassen, das sehr bedeutend ist und eine Neuheit ist. Eine Vermieterin hatte den Mietvertrag ohne Einhaltung einer Frist, alternativ aber auch fristgerecht beendet und auf Auszug und Übergabe der Ferienwohnung verklagt. Das, was auf den ersten Blick wie ein Widerspruch anmutet, war ein sehr kluger Schritt des Wirtes.

Die für den Angeklagten verantwortliche Sozialversicherungsanstalt hat während des Verfahrens den Mietzins nachträglich gezahlt, so dass die fristlose Kündigung gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB hinfällig wurde. Die Rechtsanwältin würde nun behaupten, der Hauptgesuch sei beigelegt oder nicht durchführbar, weshalb der Nebengesuch, die fristgerechte Kündigung, nun Gegenstand des Verfahrens war.

Bei fristloser Kündigung wegen Zahlungsverzuges spielte es keine Rolle, ob der Pächter wegen Zahlungsverzuges kein verschuldetes Vorliegen hatte. Die Regelung, wonach der Mietvertrag wegen einer schuldhaften Pflichtverletzung (hier: obligatorische Zahlung der vertraglichen Miete) fristgerecht gekündigt werden kann, steht im Zusammenhang mit dem schuldhaften Handeln des Mietvertragspartners.

Zum Beispiel, wenn sich der Pächter ohne eigenes Verschulden in einer wirtschaftlichen Misere befindet, die es ihm verunmöglicht, die Mieten zu zahlen, kann der Pachtvertrag nicht fristgerecht beendet werden. Eine fristlose Kündigung des Mietvertrages durch den Vermieter ist jedoch wegen Zahlungsverzuges möglich, wobei der Vermieter dann die Gelegenheit hätte, die fristlose Kündigung durch Nachzahlung der rückständigen Mieten (!) auszusetzen.

Wesentlich schwerer ist es für den Pächter, die Kündigungsvariante "vom Tisch zu kehren ", wenn der Pächter auf Zwangsräumung und Übergabe verklagt wird, als die Kündigungsvariante, bei der er die Rückstände in gesetzlicher Weise abrechnen kann. Kündigt der Pächter den Vertrag fristgerecht wegen Zahlungsverzuges, trägt er die Nachweislast dafür, dass er in Zahlungsverzug ist!

Das BGH hat den Rechtsstreit an das Berliner Landesgericht verwiesen, das nun zu prüfen hat, ob der Pächter wegen des Zahlungsverzuges ein schuldhaftes Verhalten gezeigt hat oder nicht.