Fristlose Kündigung im Mietrecht

Weil dies auch nach viermonatiger Mietdauer nicht der Fall ist, erinnert der Hausherr den Bewohner im Monat September daran, die Miete nachträglich zu zahlen. In seiner Antwort an den Hausherrn erkennt der Pächter den Mietrückstand an und entschuldigt sich dafür, zahlt aber auch in den nächsten zwei Wochen nicht. Die Kündigung erfolgt sodann im Monatsnovember.

Die fristlose Kündigung ist nach Ansicht des Mieters ungültig, da sie erst etwa sieben Monaten nach dem Kündigungsgrund (Nichtzahlung der Miete für den Monat Mai und April) erfolgte. Wohnraummietverträge können aus wichtigem Grunde gemäß 543, 569 BGB ohne Einhaltung einer Frist gekündigt werden. Wichtige Gründe sind unter anderem der Verzug eines Mieters mit zwei Mietmonaten über zwei Zahlungsziele ( 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 a in Verbindung mit § 569 Abs. 3 S. 1 Nr. 1 BGB).

Eine weitere wichtige Ursache besteht z.B. dann, wenn ein Bewohner die Ruhe des Hauses langfristig beeinträchtigt und dem Eigentümer unter Beachtung aller individuellen Umstände und unter Wahrung der beidseitigen Belange nicht zuzumuten ist (§ 543 Abs. 1 i.V.m. § 569 Abs. 2 BGB).

Was die Kündigungsfrist aus wichtigen Gründen vom Leasinggeber zu erklären ist, ist in den Sonderregelungen des Mietrechts des Bürgerlichen Gesetzbuches nicht explizit festgelegt. Im Gegensatz dazu sieht 314 des Allgemeinen Obligationenrechts eine generelle Regelung zur Beendigung von Dauerverpflichtungen aus wichtigen Gründen vor. 314 Abs. 3 BGB besagt: "Der Begünstigte kann den Vertrag nur innerhalb einer vertretbaren Zeit nach Kenntnisnahme des Kündigungsgrundes auflösen.

Ob die generelle Regelung des 314 Abs. 3 BGB auch für die fristlose Kündigung eines Mietvertrages nach §§ 543, 569 BGB gilt, war und ist in der Rechtssprechung und in der Fachliteratur strittig. Die Kündigung ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist nach §§ 543, 569 BGB gilt nicht und eine fristlose Kündigung ist auch noch etwa sieben Monaten nach dem Kündigungsgrund möglich (so die Situation im ersten Fall des BGH).

Der BGH begründete seine Beurteilung zudem damit, dass der Verpächter die Kündigung nicht zum frühest möglichen Termin zugunsten des Pächters vorgenommen, sondern den Pächter zunächst an den Zahlungsrückstand erinnert und die Interessen des Pächters durch weiteres Warten und Kündigen berücksichtigt hat. Besteht ein wesentlicher Kündigungsgrund gemäß 543, 569 BGB, ist der Anbieter nicht verpflichtet, die Kündigung unverzüglich nach Bekanntwerden des Kündigungsgrunds zu erklären.

Gemäß der geltenden Rechtssprechung des Bundesgerichtshofs kann der Verpächter den Vertrag auch fristlos bis ca. sieben Monaten nach Erhalt und Bekanntwerden des Kündigungsgrunds kündigen. Zur Abwehr des Risikos der Nichtigkeit einer Kündigung durch zu langes Warten sollte die oben genannte Frist jedoch vom Eigentümer nicht so weit wie möglich ausgenutzt werden.