Abmahnung Mieter Zahlungsverzug

Das Recht zur Kündigung wegen Zahlungsverzuges bleibt bestehen!

Die Sache: In der Regel bezahlte der beschuldigte Mieter die der Klägerin zustehende Pacht wiederholt nur ausnahmsweise. Am Fälligkeitstag Mai 2011, d.h. am 4. Mai 2011, kam es zu einem kündigungsrelevanten Zahlungsverzug im Sinne der §§ 543 Abs. 2 Nr. 3, 569 Abs. 3 BGB.

Der Mieter hat am 12.05. 2011 eine Abschlagszahlung geleistet, die jedoch nicht zum Ausgleich der gesamten Rückstände ausreicht. Die Hauswirtin hat mit Bescheid vom 16. Mai 2011 aufgrund der Rückstände, die zu Beginn des Monats März 2011 entstanden sind, die Mietvertragskündigung fristlos erklärt und eine Klage auf Räumung eingereicht. Die Problematik: Die Besonderheiten des zu beschließenden Falls bestanden darin, dass aufgrund der Abschlagszahlung am 12. 05. 2011 weder zum Zeitpunkt der Einreichung der Kündigungsmitteilung noch zum Zeitpunkt ihres Eingangs beim Mieter ein Verzug eingetreten ist, der eine außerordentliche Auflösung wegen Zahlungsverzuges gemäß 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB rechtfertigt hätte.

Umstritten ist, wie diese Zusammenstellung zu bewerten ist, vor allem zu welchem Termin die Kündigungsbedingungen (noch) vorliegen müssen: Manchmal wird argumentiert, dass der entscheidende Termin, zu dem die Kündigungsbedingungen zu erfüllen sind, der Eingang der Beendigung ist. Andererseits sollte der früher erteilte Termin der Beendigungserklärung entscheidend sein. Das Widerrufsrecht besteht ferner bei ausreichendem Zahlungsverzug.

Abschlagszahlungen haben keine Wirkung, so dass das Recht zur Beendigung weiterhin bestehen bleibt. Die Frankfurter Aktiengesellschaft, die in diesem Falle zur Beschlussfassung aufgefordert wurde, teilt in ihrem Beschluss vom 28.11.2011, Ref. 33 C 2223/11 (67), diese Sicht. Sie gibt der Wirtin das Recht und bestraft den Mieter zur Ausweisung. Die Mieterin war anfangs März 2011 im Rückstand und berechtigte den Vermieter zur außerordentlichen Aufkündigung.

Dabei war es irrelevant, dass eine Abschlagszahlung am 12. Mai 2011, d.h. vor der Verkündung und dem Eingang der Mitteilung erfolgte, da nur ein vollständiger Ausgleich auf die Mitteilung einwirken würde, der sich zum einen aus § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB - vollständiger Ausgleich vor Eingang der Mitteilung - und zum anderen aus § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB - vollständiger Ausgleich nach Eingang der Mitteilung - ergeben würde.

Nach dem Entstehen eines Kündigungsrechts bestand es bis dahin noch, vor allem war es nicht notwendig, dass die der Beendigung zugrunde liegenden Rückstände zum Zeitpunkt der Beendigung noch vorhanden waren. Der Tipp: Unabhängig von dieser korrekten Wahl sollte ein störendes Zahlungsmoral des Pächters immer Anlass zu einer Verwarnung sein. Obwohl § 543 Abs. 3 Satz 2 Nr. 3 BGB vorsieht, dass bei Zahlungsverzug nach § 543 Abs. 3 Satz 2 Nr. 3 BGB

Eine Verwarnung ist ausgeschlossen. Bei einem gestörten Zahlungsmoral, z.B. bei ständigen verspäteten Mieten, gibt es jedoch auch die Kündigungsmöglichkeit gemäß § 543 Abs. 1 BGB. Insbesonders gibt es in diesem Rahmen keine "Heilmöglichkeit der vollständigen Zahlung", aber eine Abmahnung ist zwingend notwendig, § 543 Abs. 3 S. 1 BGB.

Wir sind Ihnen gern bei der Gestaltung einer formellen und richtigen Warnung behilflich!