Räumungsklage Mietschulden

Klage auf Räumung Mietschulden

Miete Schulden - Räumung - Lösungen. Ab wann kann der Vermieter die Räumungsklage einreichen? Die Räumungsklage wird Anfang September eingereicht. Beantragen Sie die Übernahme von Mietschulden bei Beendigung des Mietverhältnisses oder einer Räumungsklage (Sozialhilfeempfänger).

Zeitleiste: Mietschulden -> Auflösung -> Räumungsklage -> Neuvermietungen (Beispiel + Erläuterungen)

Bezahlt der Pächter die Mieten nicht verlässlich, haben viele Hauswirte rasch das Verlangen, die gemietete Immobilie so bald wie möglich an einen anderen, verlässlicheren Pächter zu übergeben. Die Wege, die der Hausherr nach der Verschuldung gehen muss, bevor eine neue Vermietung möglich ist, sind oft lang und nervenaufreibend.

In diesem Artikel wird anhand eines Beispiels gezeigt, wie der Hausherr verfahren soll, wenn er den nicht verlässlich zahlenden Pächter los werden und die Immobilie weitervermieten will und mit welchen Problemen er konfrontiert ist. Die Mieterin und Vermieterin V haben einen Vertrag über eine 3-Zimmer-Wohnung in Hamburg-Altona unterzeichnet.

Gemäß des Vertrages ist die Firma V. dazu angehalten, eine Bruttomonatsmiete (inkl. Nebenkostenvorauszahlung) von EUR 900,00 zu bezahlen. Der Mietzins muss bis zum dritten Arbeitstag eines jeden Monates im Vorhinein bezahlt werden. Nachdem er einen teuren Neuwagen angeschafft hat und einen Engpass hat, bezahlt er für den Zeitraum Mai bis Mai 2013 nur eine Pacht von EUR 450,00. Im July 2013 ist seine Finanzlage nicht besser, da er trotz Autokauf seinen Jahresurlaub nicht aufgeben wollte.

V, der den Mietvertrag zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses am 1. Januar 2013 nicht mehr als zuverlässig erachtet, beendet den Mietvertrag zum 1. Januar 2013 ohne Vorankündigung und bittet ihn, die Räumlichkeiten bis zum 1. Januar 2013 zu verlassen. Er hat wenig Interesse daran und sieht sich durch die Beendigung nicht gezwungen, die Ferienwohnung zu verlassen.

Er wird ab Anfang September die volle und pünktliche Zahlung der Pacht fortsetzen. Wenn V am 31. Dezember 2013 feststellt, dass Herr Müller nicht auszugsbereit ist, beanstandet er am 31. Dezember 2013 die Fortführung des Mietvertrages durch Fortführung der Nutzung des Mietobjektes durch Herrn Müller gemäß § 545 BGB.

Nach mehreren erfolglosen Appellen an Herrn V. bleibt ihm nichts anderes übrig, als eine Räumungsklage zu erwirken. Dieser wird am Mai 2013 an die Firma geliefert. Zu seiner Überraschung wird seine Räumungsklage abgetan. Opfer dieses Verbraucherverhaltens des V ist wiederum V, der für die beiden Quartale March 2014 und April 2014 nur 450,00 Euro Mietpreis erhalte.

Aufgrund einer Steuerrückzahlung kann der Mieter im Monat April 2014 wieder die volle Mietsumme zahlen. Doch schon im Juni 2014 muss V seine Hoffnungen auf eine Verbesserung des Zahlverhaltens von H, da er dieses Mal keine Mietzahlungen von V erhalte. Obgleich V. die Pacht im Juli 2014 zum Staunen von V. wieder komplett und fristgerecht bezahlt, hat V. nun die Schnauze voll und beendet den Mietvertrag am 16. August 2014 ohne Vorankündigung und ruft V. auf, die Räumlichkeiten bis zum 28. August 2014 zu räumen.

lch bleib hier und wenn die Polizei eine Räumungsklage einreicht, bezahle ich in letzter Minute. "Trotz der schlimmen Erfahrung mit der letzen Räumungsklage reicht die Firma ohne rechtliche Unterstützung eine weitere Räumungsklage gegen die Firma L. E. beim Landgericht Hamburg- Altona ein, die am Vormittag des Jahres 2014 eingereicht wird. Die Rückstandsmiete von EUR 1.800,00 am zwanzigsten und zwanzigsten Tag des Jahres 2014 an die Firma Victoria in der Überzeugung, dass er damit die Handlung abwehren kann.

Ihm ist nicht bewusst, dass er trotz der Bezahlung seiner Pacht dieses Mal seine Ferienwohnung verlassen muss und nicht auszieht. Deshalb gibt er am 31. Dezember 2015 nur einen Vermittler in Auftrag, der einen Pächter vorfindet, der sich zur Bezahlung einer Pacht von EUR 1.000,00 verpflichtet und mit dem der Pachtvertrag am 31. Dezember 2015 bis zum 31. Dezember 2015 zustandekommt.

Der beschriebene Sachverhalt verdeutlicht, dass zwischen dem ersten Kündigungszeitpunkt des Mieters und dem Moment, in dem der Eigentümer seine Immobilie an einen neuen zahlungsfähigeren oder zahlungsfreudigeren Nutzer vermietet, ein längerer Abstand sein kann. Der lange Weg bis zur neuen Vermietung ist zum einen darauf zurÃ??ckzufÃ?hren, dass der Verleiher seine Rechte nicht eigenverantwortlich geltend machen kann und - wenn der Bewohner nicht selbst auszieht - ein im Detail reguliertes (gerichtliches) Gerichtsverfahren durchfÃ?

Andererseits hat der Pächter die Chance, das Gerichtsverfahren durch die Zahlung seiner Mietschulden zu verschieben oder gar einzustellen. Nachfolgend wird detailliert dargestellt, welche Maßnahmen der Hausherr ergreifen muss, um den nicht zahlenden Bewohner aus der Ferienwohnung zu entfernen und wieder verpachten zu können und wie viel Zeit dies in Anspruch nimmt.

Mit der Entrichtung der Mieten von EUR 450,00 im Monat 6. und EUR 500,00 im Monat 7. Mai 2013 ist Herr Dr. H uber in Zahlungsverzug, da er nur EUR 450,00 bzw. EUR 400,00 anstelle der EUR 900,00 am dritten Arbeitstag eines jeden Monats, dem Tag des 5. bzw. 3. Mai 2013, zahlt.

Diese Zahlungsverzögerung gab dem Verkäufer das Recht zur sofortigen Sonderkündigung gemäß 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3a BGB in Verbindung mit 569 Abs. 3 Nr. 1 Satz 1 BGB, da er mit der Zahlung der Pacht in einer Summe von EUR 950,00 an zwei aufeinanderfolgenden Terminen (Juni 2013 und Juni 2013) und damit in der den Pachtzins für einen Kalendermonat überschreitenden Summe (EUR 900,00) im Rückstand war.

Mit der außerordentlichen fristlosen Beendigung durch V am 5. Juni 2013 wurde der Mietvertrag ebenfalls mit sofortiger Wirkung gekündigt. Außerdem wurde das Vermietverhältnis durch die Fortführung der Nutzung durch die Firma V. gemäß 545 BGB nicht auf unbegrenzte Zeit ausgedehnt, da diese Fortführung am 08.08.2013 und damit innerhalb der in 545 S. 2 Nr. 1 BGB vorgesehenen Zeitspanne von zwei Wochen seit Bekanntwerden der Fortführung der Nutzung (vgl. auch die Erläuterungen unter 2.) beanstandet wurde.

Die Räumungsklage von V wäre auch dann erfolgreich gewesen, wenn Herr H. die ausstehende Pacht am dritten Quartal 2013 nicht in voller Höhe bezahlt hätte. Damit ist die Beendigung gemäß 569 Abs. 2 Nr. 2 Satz 1 BGB hinfällig geworden. 569 Abs. 2 Nr. 2 Satz 1 BGB gibt dem Leasingnehmer die Gelegenheit, den Rücktritt zu beheben und die Beendigung des Mietverhältnisses für den Fall der Befriedigung des Leasinggebers hinsichtlich der geschuldeten Mieten und der gemäß 546a Abs. 1 BGB geschuldeten Entschädigungen nicht später als zwei Monate nach Erlöschen der Kündigungspflicht durchzusetzen.

Mit der Auszahlung vom 31. Dezember 2013 hat das Unternehmen diese Bedingungen eingehalten. Nachdem die Räumungsklage mit Wirkung zum 01.09.2013 eingereicht wurde, wobei das Räumungsrecht nach 253, 261 ZPO anhängig wurde, endete die Nachfrist des 569 Abs. 2 Nr. 2 S. 1 BGB erst am 05.11.2013.

Nachdem der Mietzins, der aufgrund des ursprünglich gekündigten Mietvertrages eine Nutzungsvergütung im Sinne des 546a Abs. 1 BGB war, ab dem 1. Juli 2013 weiterbezahlt wurde, besteht auch die volle Erfüllung des Vertrages einschließlich der nach 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB geschuldeten Nutzungsentgelt.

In den Monaten M. und M. im M. 2014 war M. an zwei Tagen hintereinander mit einem Teil der Mieten im Rückstand. Die auf diese beiden zusammenhängenden Kalendermonate entfallenden Mietrückstände von EUR 450,00 + EUR 450,00= EUR 900,00 reichen jedoch nicht aus, um den V gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3a BGB in Verbindung mit § 569 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3a BGB zur Kündigung zu berechtigen.

Das Recht zur außerplanmäßigen Beendigung entstand jedoch im Juli 2014 mit Ablauf des dritten Arbeitstages, dem vierten Arbeitstag 2014, und resultiert aus 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3b BGB.

In der Folge besteht ein wesentlicher Kündigungsgrund, wenn sich der Pächter mit der Zahlung der Pacht in einem mehr als zwei Tage dauernden Rhythmus in einem Betrag, der die Pacht für zwei Monaten übersteigt, in Rückstand befindet. Die Mietrückstände von Mio. Euro an den drei Daten (März 2014, April 2014 bzw. Juli 2014) betragen EUR 450,00 + EUR 450,00 + EUR 900,00 = eineinhalb Jahre.

Die forstliche Nutzung der Mietsache durch die Firma V nach Ablauf der von ihr festgelegten Räumungszeit bis zum Ablauf des Jahres 2014 führt wie im August 2013 nicht zu einer unbefristeten Verlängerung des Mietvertrages gemäß § 545 BGB. Eine solche vorsorgliche Beanstandung ist möglich - auch wenn die Widerspruchsfrist des 545 S. 2 Nr. 2 BGB für den Leasinggeber erst mit dem Wissen um die Fortsetzung der Nutzung abläuft.

Im Gegensatz zum Monatsnovember 2013 kann dieses Mal die Beendigung durch volle Bezahlung der Mietrückstände, die am zwanzigsten 10. September 2014 erfolgt ist, gemäß 569 Abs. 3 Nr. 2 S. 1 BGB nicht aufgehoben werden. Den Anforderungen des 569 Abs. 3 Nr. 2 S. 1 BGB wird entsprochen, da Herr Müller den Mietzins fristgerecht und in voller Höhe innerhalb der Zweimonatsfrist bezahlt hat.

Damit der Leasingnehmer eine außerplanmäßige ordentliche Beendigung wegen Zahlungsverzuges nicht so oft wie gewünscht durch Nachzahlung hinfällig wird und die Fähigkeit des Leasinggebers, den Leasingnehmer immer wieder zu beseitigen, nicht beeinträchtigt wird, heißt es in § 569 Abs. 3 Nr. 2 S.2. BGB, dass das Aufholrecht des Pächters nicht ein zweites Mal vorliegt, wenn der Pächter die Nichtigkeit einer außerordentlichen Beendigung auch wegen Zahlungsverzuges durch Nachzahlung gemäß 569 Abs. 3 Nr. 2 S. 1 BGB nicht später als zwei Jahre vor Eingang der Kündigungserklärung erwirkt hat.

Im Beispielfall also, da M erst weniger als ein Jahr vor der ersten außerordentlichen fristlosen Beendigung gemäß 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3a BGB, ausgestellt von V am 15. Juni 2013 durch Entrichtung der Mietrückstände am 31. Dezember 2013, ungültig geworden ist.

V tat alles richtig in seiner im Sept. 2014 eingereichten Räumungsklage. Selbst wenn das Pachtverhältnis durch seine Beendigung am 16. Juni 2014 tatsächlich gekündigt wurde und er nicht mehr zur Nutzung der Immobilie befugt ist, kann V seinen Anspruch auf Räumung nicht eigenverantwortlich geltend machen, sondern muss einen Räumungsbefehl durch Berufung beim Gericht einholen.

V. hat auch eine gerichtliche Auseinandersetzung vor dem für die Räumungsklage zuständigen sachlichen und örtlichen Richter angestrengt. 23 Nr. 2a GVG sieht vor, dass für eine Räumungsklage stets das örtliche Landgericht ungeachtet des Streitwertes materiell ist. Dass V. die Räumungsklage vor dem örtlichen Richter einreichen konnte oder musste, hat auch insofern einen positiven Effekt, als er sich nicht durch einen Rechtsanwalt repräsentieren muss.

Selbst wenn V lange vor der Verkündung des Gerichtsurteils gelegen haben mag, ist die Frist von gut vier Monate von der Bekanntgabe der Handlung (2. Sept. 2014) bis zur Verkündung des Gerichtsurteils (6. Jänner 2015) sachlich gesehen verhältnismäßig kurz. Damit wurde § 272 Abs. 4 ZPO geschaffen, der vorsieht, dass Evakuierungsmaßnahmen prioritär durchgeführt und forciert werden müssen.

Die Tatsache, dass Herr H. zur Auszug aus der Ferienwohnung verdammt ist, bringt noch immer nicht den von Herrn H. gewünschten Effekt, da er sich von dem Verdikt nicht beeinflussen lassen will und nicht ausziehen kann. V hat auch in dieser Lage richtig anerkannt, dass er nicht befugt ist, den Räumungsbefehl eigenverantwortlich zu vollstrecken und ihn aus der Ferienwohnung zu transportieren.

Eine Zwangsräumung der Immobilie kann nur mit staatlichen Mitteln, nämlich nach 885 Abs. 1 S. 1 ZPO durch den Landvogt G bR, wenn nötig mit Zwang aus dem Eigentum erreicht werden und weist ihn in den Eigentum an. Die Verfahrensordnung für Justizbeamte (GVGA) sieht vor, dass der Justizbeamte nicht nur den Hausherrn, sondern auch den Pächter über den Tag und die Uhrzeit der Zwangsvollstreckung frühzeitig vor dem Vollstreckungstag zu unterrichten hat und die Mitteilung an den Pächter gemäß 128 Abs. 2 Satz 5 GVGA mindestens drei Kalenderwochen zwischen dem Tag der Zwangsvollstreckung und dem Tag des Vollstreckungstages zu übermitteln hat.

4 Abs. 1 Satz 1 und Satz 2 des Gerichtsvollzieherkostengesetzes bestimmt diesbezüglich, dass der Vollstreckungsbeamte die Vollstreckung des Vollstreckungstitels vom Gläubiger der Vollstreckung abhängig machen kann, und zwar in gleicher Weise bis zur Höhe der voraussichtlichen Auslagen. Da V nicht mit Sicherheit sagen kann, ob er über genügend Pfändbarkeit verfügte, um die Zwangsvollstreckungskosten gemäß 788 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 ZPO zusammen mit der Zwangsräumung der Wohnung zu erstatten, war es richtig, dass er den Vollstreckungstitel gemäß 885a Abs. 1 ZPO in Verbindung mit 885 Abs. 1 ZPO auf den Vollstreckungsbeamten, der ihn aus dem Grundbesitz nimmt und in den Grundbesitz überträgt, eingeschränk.

Ein Umzug durch den Kunden und die Lagerung in den eigenen Räumlichkeiten, die V ausgewählt hat, ist wohl die wirtschaftlichste möglich. Hinsichtlich der Möglichkeiten des Eigentümers, den Vollstreckungstitel gemäß 885a ZPO auf den Landvogt zu begrenzen, der den Mietern den Zutritt verwehrt und den Eigentümer anweist, können Sie mehr in unserem Artikel "Persönliche Voraussetzungen: Mietvertrag nicht ausziehen - Die weiteren Maßnahmen des Vermieters" in Punkt 8 Zf. 5 nach der Räumung der Mietwohnung inklusive des Mobiliars nachlesen.

Die Dauer der Suche nach einem neuen Pächter ist oft davon abhängig, ob ein Vermittler hinzugezogen wird oder nicht. Das Käuferprinzip, das am 11. März 2015 in Kraft getreten ist, findet auf ihn noch keine Anwendung und sieht vor, dass die Person, die den Vermittler beauftragte, die Vermittlungsprovision zu entrichten hat (vgl. 2 Abs. 1a des WoVermRG).

Erst mit dem in Kraft getretenen Bestellprinzip trat der Vertrag mit dem neuen Pächter in Kraft. In der einstimmigen Auffassung ist seine Gültigkeit jedoch nicht vom Datum des Mietvertragsabschlusses abhängig, sondern vom Datum des Vertragsabschlusses, der im Falle des V am 1. Mai 2015 und damit vor dem 31. Dezember 2015 stattfand.

Es ist nicht davon auszugehen, dass V einen Mietzins in der Größenordnung von EUR 1.000,00 hindernisfrei einfordern kann. V. hat in diesem Zusammenhang auch das große Vergnügen, dass der Mietvertragsabschluss bereits vor der ab dem ersten Juli 2015 in ganz Hamburg gültigen Mietbremse erfolgt ist, wonach die Mieten nach § 556d Abs. 2 BGB die örtlich übliche Vergleichsmiete nicht um mehr als 10 v. H. zu Mietbeginn überschreiten dürfen.

Es kann lange dauern, von der Zeit, in der der Bewohner mit der Bezahlung der Mietsumme im Verzug ist, bis zur Zeit, in der die frei gewordene Ferienwohnung dem Eigentümer zur Weitervermietung zur Verfuegung steht. Auch nicht jeder Mietenrückstand gibt dem Pächter das Recht, das Mietverhältnis zu beenden. Aber auch wenn dies der Fall ist, kann der Pächter die außerordentliche Beendigung durch Nachzahlung hinfällig werden, so dass der Pächter erst wieder auflösen kann, wenn die Kündigungsbedingungen wieder eingetreten sind.

Kündigt der/die VermieterIn das Apartment durch effektive Beendigung und der/die MieterIn verlässt die Immobilie nicht auf freiwilliger Basis, folgt oft ein langwieriger Gerichtsstreit, in dem der/die VermieterIn einen Räumungsanspruch erwerben muss. Verweigert der Pächter die Räumung der Ferienwohnung, muss der Pächter die Räumung erzwingen und den Pächter durch den Verwalter aus der Ferienwohnung entfernen zu lassen.

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