Mahnung an Mieter wegen Nebenkostenabrechnung

Verspätete Zahlung mit zusätzlichen Kosten - Was können Hauswirte tun?

Ist zwischen den Vertragsparteien eine Aufteilung der Anschaffungsnebenkosten auf den Mieter beschlossen worden und hat der Mieter eine Monatsvorauszahlung zu entrichten, ergibt sich oft aus der vom Verpächter zu erteilenden Jahresabrechnung, dass die tatsächlichen umlagefähigen Anschaffungsnebenkosten die Höhe der für den jeweiligen Abrechnungszeitraum gezahlten Kostenvorauszahlungen überschreiten.

Sofern der Mieter innerhalb der zwölfmonatigen Frist des 556 Abs. 3 S. 2 BGB ab Ende der Rechnungsperiode eine formgerechte und damit effektive Nebenkostenabrechnung erhält, hat er gegen den Mieter einen Ergänzungsanspruch in gleicher Höhe. b) Der Mieter hat einen Ausgleichsanspruch in Form der Nachzahlung. Der Leasingnehmer kann wie bei jedem anderen Fall auch mit der Befriedigung dieses Nachzahlungsanspruchs in Rückstand sein.

In diesem Artikel wird den Mietern gezeigt, was sie tun können, wenn der Mieter die zusätzlichen Kosten nicht bezahlt. Die Nebenforderungen des Mieters aus der Jahresnebenkostenabrechnung sind keine Miete im Sinne des 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB (vgl. OLG Koblenz, Rechtentscheid vom 26.07. 1984 bis 4 W-RE-386/84).

Ein außerordentliches Kündigungsrecht gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB ist daher nicht möglich (vgl. AG Berlin-Köpenick, rechtskräftiges Urteil vom 15. August 2013 - 13 C 66/13). Ein Rücktritt nach 543 Abs. 1 BGB kann jedoch in Erwägung gezogen werden, wenn dem Mieter unter Beachtung aller Gegebenheiten des Einzelfalles und unter Wahrung der beidseitigen Belange eine Fortführung des Mietvertrages bis zum Fristablauf oder einer anderweitigen Vertragsbeendigung unzumutbar ist.

In diesem Fall unterliegt das Recht zur ausserordentlichen Beendigung ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist den folgenden Bedingungen: Mit der Zahlung der Mehrkosten muss der Mieter im Rückstand sein. Als Zahlungsverzug gilt die verschuldete Nichterfüllung trotz Fristsetzung und (sofern nicht entbehrlich) Mahnung (vgl. 286 Abs. 1 S. 1 BGB). Im Gegensatz zu denjenigen, in denen der Mieter trotz Zahlungsfrist keine Miete zahlt, bei denen der Ausfall in der Regel am Ende des dritten Arbeitstages eines Monates auftritt, ist der Verzugszeitpunkt bei nicht bezahlten Mehrkosten nicht so leicht zu bestimmen.

Die Nachzahlungsforderung ist daher in der Regel unmittelbar nach Eingang der Nebenkostenabrechnung beim Mieter zu leisten. Allerdings nur, wenn und soweit die Nebenkostenabrechnung formal korrekt und damit effektiv ist. Damit ist der Mieter auch dann zur Leistung verpflichtet, wenn die Nebenkostenabrechnung unrichtig ist und eine Behebung des Irrtums den Anspruch auf Nachzahlung erlöschen oder ermäßigt.

Einige Berufungsgerichte erachten dies zwar für notwendig (vgl. AG Potsdam, Entscheidung vom 16.12.1999 - 26 C 473/99), der Zeitpunkt der Verjährung nach der ständigen ständigen Gerichtsbarkeit des Bundesgerichtshofs geht aber auch nicht davon aus, dass eine entsprechende Prüfungsfrist für den Mieter abgelaufen ist (vgl. BGH, Entscheidung vom 08.03.2006 - VIII ZR 78/05).

Deshalb kann der Leasinggeber die nachträgliche Zahlung auch dann fordern, wenn die Widerspruchsfrist des 556 Abs. 3 S. 5 BGB noch nicht verstrichen ist und eine Sachmängelrüge durch den Leasingnehmer noch möglich ist. Sofern der Mieter dem Mieter jedoch keine Einsichtnahme in die Vergleichsunterlagen gestattet, hat der Mieter ein Rückbehaltungsrecht, das die Fristigkeit des Nachzahlungsanspruchs ausschließt (vgl. BGH, VIII ZR 78/05, 08.03.2006).

Anders als die Mietzahlungspflicht des Leasingnehmers tritt der Zahlungsverzug des Leasingnehmers mit der Bezahlung einer Nebenkostenrückerstattung in der Regel mit Ablauf der Frist nicht ein. 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB, wonach die für den Eintritt des Verzuges nach 286 Abs. 1 BGB notwendige Mahnung entfällt, wenn für die Dienstleistung eine Frist nach dem Zeitplan vorgesehen ist, gilt nur im Fall einer trotz des Fälligkeitsdatums nicht erfolgten Mehrkostenzahlung, wenn die Vertragsparteien einen Fälligkeitstermin vereinbart haben.

Eine Mahnung, d.h. eine ernsthafte und eindeutige Leistungsaufforderung, ist daher in der Regel erforderlich, um die Verzögerung herbeizuführen, sofern nicht eine andere Ausnahme des 286 BGB vorliegt. Ein wichtiger Ausnahmefall in diesem Sinne, wonach der Zahlungsverzug auch ohne Mahnung erfolgt, ist § 286 Abs. 3 S. 1 BGB.

Der Zahlungspflichtige kommt danach längstens in Zahlungsverzug, wenn er nicht innerhalb von 30 Tagen nach dem Fälligkeitsdatum und Erhalt einer Abrechnung bezahlt. Die Nebenkostenabrechnung ist eine solche im Sinne des § 286 Abs. 3 BGB. Es ist jedoch zu berücksichtigen, dass 286 Abs. 3 Satz 1 1 Nr. 1 HGB, wenn der Mieter Konsument im Sinne des 13 BGB ist, nur dann gilt, wenn der Mieter über die Folgen des Verzugs in der Abrechnung ausdrücklich informiert worden ist (vgl. § 286 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2).

Hinweis: Die Bestimmung des 286 Abs. 3 BGB darf nicht dahin gehend mißverstanden werden, daß der Mieter nicht vor dem Ende der 30-Tage-Frist in Zahlungsverzug sein kann. der vom Leasingnehmer zu zahlende Zuzahlungsbetrag einen bestimmten Betrag übersteigt, um weitere Sachverhalte hinzuzufügen, die die Fortsetzung des Vertrages für den Leasinggeber unangemessen erscheinen ließen.

Der Betrag, mit dem der Mieter in Zahlungsverzug sein muss, ist weder rechtlich fixiert noch aus der Rechtssprechung ersichtlich. BGB, nach dem ein wesentlicher Kündigungsgrund besteht, wenn der Mieter mit der Zahlung des Mietzinses für zwei aufeinanderfolgende Tage in einer den Mietzins für einen Kalendermonat übersteigenden Größenordnung in Zahlungsverzug ist, wird teilweise verlangt, dass der Mietzins auch bei Zahlungsverzug mit Nebenkostenzahlungen einen Monatsmietzins überschreiten muss (vgl. AG München, Urteile vom 29.01.2009 - 412 C 29663/08; voraussichtlich auch OLG München, Urteile vom 29. Februar 2001 - 3 U 5169/00).

Bei Vorliegen der vorgenannten Bedingungen kann jedoch noch nicht davon auszugehen sein, dass die Fortsetzung des Vertrages für den Leasinggeber unzumutbar ist, wie es 543 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BGB für das Recht zur außerplanmäßigen Beendigung vorsieht. Grundsätzlich sind an die Nichtauszahlung einer Nebenkosten-Nachzahlung als Grund für die Beendigung noch höhere Ansprüche zu knüpfen als bei Zahlungsverzug mit aktuellen Mieten ( OLG München, Urteile vom 27. Februar 2001 - 3 U 5169/00).

Um so mehr, wenn der Mieter Einwände gegen die Nebenkostenabrechnung erhebt. Rechtsstreitigkeiten über die Ordnungsmäßigkeit der Nebenkostenabrechnung sind in einem Verfahren über den Anspruch auf Nebenkosten beizulegen. Erst wenn darüber hinaus gehende Tatsachen den Anschein erwecken, dass die Nichtbezahlung der Mehrkosten oder ein Teilbetrag eine für den Leasinggeber schwerwiegende und nicht zumutbare Pflichtverletzung darstellt, kann eine außerordentliche Vertragsbeendigung gemäß 543 Abs. 1 BGB begründet werden (vgl. OLG München, Urteilsbegründung vom 28.02.2001 - 3 U 5169/00).

Die AG München hat mit Beschluss vom 29. Januar 2009 - 412 C 29663/08 - in einem Falle, in dem der Mieter mit den Zuzahlungen aus zwei Nebenkostenaufstellungen in Rückstand war, das Bestehen solcher besonderer Verhältnisse bestätigt, weil einer der Zuzahlungsansprüche bereits rechtskräftig festgestellt wurde und der Mieter die Zuzahlungen und darüber hinaus die geforderten erhöhten Abschlagszahlungen hartnäckig verweigert hat.

Im Gegensatz zur Beendigung aufgrund von Mietrückständen gemäß 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB ist auch diese Kündigungsfrist grundsätzlich nicht verzichtbar. 543 Abs. 3 S.2 Nr. 3 BGB gilt nicht für die fristlose Beendigung mit Nebenkostenzahlung. 543 Abs. 1 BGB wegen Verzuges mit Mehrkostenzahlungen, der Verpflichtung zur Verwarnung oder -frist entfällt.

S. 2 Nr. 1 BGB sieht vor, dass dies ohne Rücksicht auf den Kündigungsgrund der Fall ist, wenn eine Frist oder Verwarnung offenbar keinen erfolgversprechenden Charakter hat. Ein solcher Sachverhalt besteht beispielsweise, wenn der Mieter deutlich macht, dass er auch in Zukunft nicht willens oder in der Lage ist, sein Zahlungsverhalten zu verbessern, oder wenn die Vertrauensbasis so stark geschüttelt wird, dass diese auch durch eine gelungene Mahnung nicht wiederhergestellt werden kann (vgl. BGH, Entscheidung vom 18. November 1999 - III ZR 168/98).

Bestehen keine Entbehrlichkeitsgründe, hat der Leasinggeber das Recht zu wählen, ob er eine Verwarnung aussprechen oder eine Fristsetzung für die Behebung vornehmen will. Es ist ratsam, eine Nachbesserungsfrist festzulegen, wenn die fehlerhafte Bedingung, die zur Beendigung führt, weiterhin besteht und behoben werden kann. Der Warnhinweis ist jedoch vorzuziehen, wenn diese Situation vorbei ist und "nur" weitere Vertragsbrüche für die weitere Entwicklung zu erwarten sind.

Für das Recht des Mieters zur außerordentlichen fristlosen Beendigung des Mietverhältnisses gemäß 543 Abs. 1 BGB ist der Gehalt der Kündigungsfrist oder Warnung von ausschlaggebender Wichtigkeit. Bei der Verwarnung oder Nachfristsetzung ist das vertragswidrige Handeln des Mieters so präzise zu beschreiben, dass der Mieter weiss, was er zu tun hat, um den Grund für die Beendigung zu beseitigen (vgl. BGH, Urteile des Bundesgerichtshofes 1999 - III ZR 168/98).

Daher müssen Zeitpunkt, Zahl und Betrag der Verspätungen des Pächters bei der Zahlung der Mehrkosten detailliert angegeben werden. Der Hinweis auf alle Verspätungen ist von ausschlaggebender Wichtigkeit, da der Mieter seine Beendigung nur auf solche Vertragsbrüche gründen kann, die in der Verwarnung oder -Frist genannt werden (vgl. OLG Naumburg, Urteile vom 3. Juni 1999 - 92/98).

Der Zeitraum, den der Mieter vom Mieter für die Mehrkostenzahlung festlegen soll, muss zumutbar sein. In der Regel muss sie jedoch lang genug sein, damit der Mieter das Defizit ausgleichen kann. Die Verwarnung oder das Setzen einer Deadline muss nach heutiger Meinung nicht die Drohung einer außerordentlichen Beendigung beinhalten (sog. bedingte Verwarnung).

Dies nicht nur, weil auch das Gegenteilige dargestellt wird (vgl. AG Hamburg-Altona, Urteile vom 11.04.2002 - 318 A C 327/01), sondern auch, um den Antrag besonders hervorzuheben, wird jedoch die Kündigungsdrohung im Verletzungsfall empfohlen. Der Gesetzgeber sieht keine besondere Art der Verwarnung und Nachfrist vor.

Weil für den Fall, dass trotz des Fälligkeitstermins zusätzliche Kosten nicht bezahlt werden, in der Regel eine Mahnung im Sinne des 286 BGB notwendig ist, die die Verzögerung rechtfertigt, sollte der Leasinggeber besonders darauf achten, die Mahnung nicht mit der Mahnung zu verwechseln und die Mahnung - in dem Vertrauen, dass sie bereits durch die Mahnung erfolgt ist - nicht auszusprechen.

Solange man nicht eine Kündigungsdrohung mit dem vorherrschenden Blick für eine Warnung verlangt, sind die übergänge zwischen einer Warnung und einer Warnung fließen. Wichtiger Hinweis: Die Regelung des 543 Abs. 2 S. 2 und S. 3 BGB, nach der eine vorzeitige Befriedigung des Vermieters (vor Eingang der Kündigungsmitteilung beim Mieter) sowie des § 569 Abs. 3 Nr. 2 S. 1 ausschließt.

BGB, wonach die Beendigung des Mietverhältnisses hinfällig wird, wenn der Leasinggeber hinsichtlich des Mietzinses und der nach 546a Abs. 1 BGB geschuldeten Vergütung innerhalb von zwei Monate nach Erlöschen des Räumungsrechts hinsichtlich des Mietzinses und der nach 546a Abs. 1 BGB geschuldeten Vergütung zufrieden ist oder wenn sich eine öffentlich-rechtliche Körperschaft zur Erfüllung des Mietzinses auf Grund von 543 Abs. 1 BGB kein Antrag auf Verzug mit Nebenkostenerstattungen stellt.

Eine Kündigungsmöglichkeit gibt es nur, wenn der Mieter wegen Verzuges mit den Mietzinszahlungen gemäß 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB aufhört. Ebenso entfällt bei vollständiger Bezahlung der Mehrkosten nicht notwendigerweise das Recht zur Kündigung oder die Wirkungen der Kündigung. Die unbestrittene Behauptung wird jedoch überwiegend mit einer solchen Behauptung gleichgesetzt, die vom Mieter zwar abgelehnt wird, deren Existenz aber so offenkundig ist, dass eine Auseinandersetzung des Pächters bewusst scheint (vgl. LG Halle, Urteile vom 4. September 2007 - 2 S 121/07).

Nur wenn das Mieten gekündigt ist, kann der Mieter auf die Mietkaution zurückgreifen, auch wenn seine Forderungen gegen den Mieter nicht unstrittig, rechtlich abgesichert oder offenkundig gerechtfertigt sind (vgl. OLG Karlsruhe, Entscheidung vom 28. August 2008 - 28 W 34/08; dies wird vom LG Halle jedoch in seinem Urteilsurteil vom 25.09.2007 - 2 S 121/07 anders beurteilt).

Näheres über die Berechtigung des Zugangs zur Anzahlung und das korrekte Verfahren finden Sie in unserem Artikel: "Mietkaution: Nutzung - Wie gehen die Wirte vor? Dieses Mahnverfahren kann mit einer Klage auf Räumung unter den Bedingungen des 260 ZPO kombiniert werden, wenn der Mieter wegen des Verzuges mit der Folgezahlung gemäß 543 Abs. 1 BGB oder aus anderen GrÃ?nden ohne Einhaltung einer Frist oder auch ordnungsgemäß gemÃ?Ã? 573 BGB beendet wird oder der Mieter die Mietwohnung aus anderen GrÃ?nden nicht selbst aufgibt.

Ungeachtet dessen, ob eine solche Verknüpfung mit einer Klage auf Räumung hergestellt wird oder nicht, sollte der Hauswirt bei der Klage auf Zahlung berücksichtigen: Die folgenden Punkte sind zu beachten: Diese ist für den Vermieter dann zunächst mit weiteren Aufwendungen verknüpft, die neben den gerichtlichen Aufwendungen entstehen, die der Mieter als Klage gemäß § 12 Abs. 1 GKG zunächst zu leisten hat.

Bei Erfolg werden dem Mieter jedoch grundsätzlich sowohl sein Anwalt als auch die Kosten des Gerichtes ersetzt (vgl. § 91 ZPO). Bei gerichtlicher Nachforderung sollte der Leasinggeber auch nicht außer Acht lassen, dass ihm ab dem Tag nach Eingang der Mahnung beim Leasingnehmer gemäß 288 BGB ein Verzugszinsanspruch entsteht.

Diese Zinsforderung sollte der Hauswirt in seinen Anspruch einbeziehen. Dabei ist es notwendig, den genauen Anfang der Zinsverpflichtung des Pächters anzugeben. Die Verspätung tritt sofort nach Eingang der Mahnung beim Mieter oder bei Einigung über einen Zahlungstermin nach Ablauf der Frist ein. Der Leasinggeber hat jedoch erst ab dem Tag nach dem Tag, an dem der Zahlungsverzug eingetreten ist (vgl. BGH, Entscheidung vom 24.01.1990 - VIII ZR 296/88), aufgrund einer korrespondierenden Inanspruchnahme des § 187 Abs. 1 BGB Anspruch auf Verzugszinsen.

Zum Nachweis der Handlung hat der Mieter alle Fakten anzugeben, aus denen sich der Anspruch auf Nachzahlung herleitet, nämlich: das Vorhandensein eines Mieters, die Übereinkunft, dass und in welchem Ausmaß die anfallenden Kosten dem Mieter zugerechnet werden, die Information, dass und in welchem Ausmaß die angefallenen Kosten die Höhe der für den jeweiligen Abrechnungszeitraum gezahlten Nebenkostenvorschüsse überschreiten, die rechtzeitige Ausstellung einer formgerechten Nebenkostenabrechnung.

Den vollstreckbaren Anspruch (den sogenannten Vollstreckungstitel (vgl. 699 ZPO) bekommt auch der Verpächter in der Regel wesentlich rascher als bei einem ordentlichen Rechtsstreit. Ungeachtet dieser Vorzüge, die das Mahnwesen mit sich bringen kann, ist es jedoch nur dann sinnvoll, wenn zu erwarten ist, dass der Mieter der Mahnung nicht widerspricht und keinen Einspruch gemäß § 694 ZPO einlegt.

Durch den Zugang zur Mietkaution kann der Mieter in der Regel erst nach der Kündigung des Mietvertrages mit den Mehrkosten zufrieden sein. Ist der Zugang zur Anzahlung nicht möglich oder nicht erwünscht, muss der Mieter vom Eigentümer auf Bezahlung geklagt werden. Falls kein Widerspruch seitens des Pächters zu erwarten ist, sollte ein Mahnverfahren eingeleitet werden.