Kündigungsgrund Wohnung durch Vermieter

Der Vermieter hat nicht gehandelt, bevor die Kündigung ausgesprochen wurde. Muß ich die Wohnung so schnell verlassen?

Beendigung durch den Vermieter - Berlin Mieter-Gemeinschaft e.V.

Irgendwann kommt ein Schreiben, in dem es kurz heißt: "Ich beende dich ohne Ankündigung. Bitte räumen Sie die Wohnung und geben Sie sie innerhalb einer Woche ab. Fakt ist jedoch: Der Vermieter kann Sie nach dem Ende dieser Handelswoche unter keinen Umständen aus dem Haus werfen. Er muss Sie stattdessen zunächst vor dem für die Zwangsräumung Ihrer Wohnung verantwortlichen Bezirksgericht verklagt werden.

Anschliessend überprüft das Landgericht die Gültigkeit der Aufhebung. Nur wenn das Landgericht Sie endgültig zur Zwangsräumung verdammt hat oder Sie einem Hinterlegungsbeschluss des Gerichtes nicht nachgekommen sind, kann der Vermieter einen Landvogt anweisen, Sie zu vertreiben. In diesem Informationsdokument möchten wir Sie über die Möglichkeit der Kündigungsabwehr aufklären.

Wir raten Ihnen auch sehr, sich umgehend an eine Beratungseinrichtung zu wenden, wenn Sie eine Kündigungsmitteilung oder eine Verwarnung haben. Um dem Vermieter keinen Grund zur Beendigung des Mietverhältnisses zu geben, müssen Sie ein vertraglich abweichendes Vorgehen, wie z.B. dauerhafte unvorhergesehene Mietzinszahlungen oder unberechtigte Untervermietungen, unterlassen. Kündigungen bedürfen der Schriftform ( 568 BGB) und müssen eine begründete Erklärung beifügen.

Es muss von allen Eigentümern unterzeichnet werden oder bei Beendigung durch einen Beauftragten muss eine Kopie beigelegt werden - eine Kopie ist nicht ausreichend. In Ermangelung einer Bevollmächtigung sollten Sie den Widerruf sofort, d.h. innerhalb einer Frist von längstens einer Wochen, ablehnen! Das Kündigungsschreiben ist an alle Hauptmieter der Wohnung zu richten.

Hinweis: Eine Stornierung ist auch dann erfolgt, wenn Sie von der Schweizerischen Bundespost eine Benachrichtigung bekommen haben und den Auftrag nicht einholen. Im Falle von außerordentlichen und ordentlichen Beendigungen wird zwischen einer ordentlichen und einer außerordentlichen Beendigung - ohne oder mit Kündigungsfrist - differenziert. In unserem Beispiel zu Beginn wurde von einer außerordentlichen fristlosen Beendigung gesprochen.

Dieser für die Mieter drohende Ausstieg wird zuerst geklärt. Ein wesentlicher Verzugsgrund im Sinn des Rechts für eine außerplanmäßige ordentliche Beendigung gemäß 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB in Verbindung mit § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB ist ein beträchtlicher Mieterschaden. Der Vermieter muss in diesem Falle - entgegen einem weit verbreitetem Irrglaube - nicht erst eine Verwarnung erteilen, sondern kann sofort ohne Einhaltung einer Frist auflösen.

Gleiches trifft auch für den Falle einer Stornierung wegen Nichtbezahlung der Anzahlung zu (siehe unten). Verspätete Zahlungen sind in der Regel einer der Hauptgründe für die Aufhebung. Sie können die ausserordentliche ordentliche Auflösung wegen verspäteter Zahlung vermeiden, wenn Sie den Mietzins vor Erhalt der Stornierung nachträglich bezahlen oder wenn das Sozialamt/Arbeitsamt in schriftlicher Form zustimmt, die Rückstände zu übernehmen.

Ausnahmsweise: Wenn Sie innerhalb der vergangenen zwei Jahre bereits eine Sonderkündigung wegen Mietrückständen bekommen haben und diese erst durch nachträgliche Zahlung wirkungslos geworden ist, gilt diese nicht mehr. Ein außerordentlicher Mietrückstand wird auch dann wirkungslos, wenn Sie sich durch Verrechnung von Ihrer Forderung befreien und diese unmittelbar nach der Beendigung des Mietverhältnisses geltend machen können (z.B. weil Ihre Wohnung wesentliche MÃ?

Der Vermieter wird neben der ausserordentlichen Beendigung wie immer auch eine gewöhnliche - also rechtzeitige - Beendigung wegen nicht unwesentlicher Vertragsverletzungen erklären (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Letzteres wird durch die oben genannte Nachzahlung keinesfalls aufgehoben; dies hat der Bundesgerichtshof mehrmals beschlossen.

Allerdings wird das Landgericht dann prüfen, ob in Ihrem speziellen Falle Ihr Zahlungsausfall so groß ist, dass es dem Vermieter nicht zugemutet werden kann, den Mietvertrag fortzusetzen. Der Vermieter kann den Mietvertrag auch in anderen als den in Verzug befindlichen Faellen ohne Fristsetzung kuendigen. Der Vermieter muss - wie bei allen Kündigungserklärungen - im Beendigungsschreiben den Grund für die Kündigung anführen.

Der Vermieter kann "aus gutem Grund" außerordentlich kündigen, d.h. wenn Sie so schwere Vertragsbrüche vorgenommen haben, dass dem Vermieter nicht einmal die Fortführung des Mietvertrages bis zum Ende der regulären Frist vorhersehbar ist. Sie müssen einer ausserordentlichen Beendigung nicht fristlos zustimmen. Vorraussetzung für eine ausserordentliche Beendigung wegen schwerwiegender Pflichtverletzung ist in der Regel, dass Sie eine Verwarnung mit Kündigungsdrohung bekommen und trotzdem das vom Vermieter gemahnte vertragswidrige Handeln beibehalten haben ("§ 543 Abs. 3 BGB").

Wenn Sie bereits eine Mahnung wegen nicht rechtzeitiger Mietzahlungen bekommen haben, kann eine weitere Verspätung zur sofortigen Beendigung des Mietverhältnisses beitragen! Sind Sie mit diesen Leistungen mit einem Mietzins in Höhe des Doppelten der monatlichen Miete im Rückstand, kann der Vermieter ohne Einhaltung einer Frist gekündigt werden (§ 569 Abs. 2a BGB). Der Vermieter muss nicht vorab eine Mahnung oder Warnung senden!

Für eine mögliche Vermeidung einer solchen Auflösung durch Bezahlung innerhalb der "Nachfrist" wird auf oben beschrieben. Eine unbefristete Mietdauer kann der Vermieter nur dann ordnungsgemäß beenden, wenn er ein begründetes Kündigungsinteresse hat. Der Gesetzgeber schliesst eine Auflösung zum Zwecke der Mietzinserhöhung aus, kennt aber ein legitimes Recht "insbesondere" in den nachfolgenden Faellen ( 573 BGB): schuldhaftes, nicht unerhebliches Verletzen von Vertragspflichten (z.B. dauerhafte Schikanen gegen Mitmieter, Beleidigungen des Mieters, erhebliche Mietrueckstände und/oder eine staendig nicht rechtzeitige oder vertragswidrige Nutzung der Wohnung), Behinderung des Mieters bei einer angemessenen wirtschaftlichen Nutzung des Eigentums (dies gilt jedoch nicht fuer die Aufhebung zur Mietentwicklung).

Ein solcher Abbruch ist für den Vermieter nur sehr schwierig durchzusetzen und entsprechend rar. Die Kündigungserklärung des Mieters muss auch die exakten Gründe für die Beendigung des Mietverhältnisses wiedergeben. Anhand des Aufhebungsschreibens sollten Sie Ihre Rechtslage - also Ihre Einspruchsmöglichkeiten - anerkennen können, um sich gegen die Aufhebung verteidigen zu können.

Hinweis: Die unter 1) genannten Vertragsverletzungen können auch zu einer ausserordentlichen ordentlichen Auflösung ohne Einhaltung einer Frist für die Dauer der Kündigungsfrist für den Fall einer besonders schweren Verletzung des Vertrages geführt haben (siehe oben). Kündigungen aufgrund eigener Ansprüche des Mieters müssen angemessene und verständliche Begründungen haben. Es genügt nicht die bloße Aussage "Ich informiere Sie für den persönlichen Gebrauch". Im Kündigungsschreiben muss vermerkt sein, für wen Ihr Vermieter den persönlichen Gebrauch beansprucht.

Und auch hier gilt: Keine Angst! Bei fristgerechter Beendigung durch den Vermieter ist in der Regel eine Frist von drei Monaten einzuhalten. Der Widerruf muss bis zum dritten Arbeitstag eines Kalendermonates eingehen und ist dann am Ende des Folgemonats gültig (§ 573 c BGB). Der vom Vermieter zu beachtende Kündigungszeitraum wird nach fünf Jahren auf sechs und nach acht Jahren auf neun Monaten verlänger.

Eine Verkürzung dieser Fristen zum Schaden der Mieter ist nicht zulässig - im Vertrag können jedoch verlängerte Fristen und ein einvernehmlicher Kündigungsausschluß für einen gewissen Zeitraum vorgesehen werden. Wenn die von Ihnen vermietete Wohnung in eine Stockwerkeigentumswohnung umgebaut und während Ihres Aufenthaltes veräußert wurde, haben Sie einen Sonderschutz.

Die Kündigung durch den neuen Besitzer kann spätestens drei Jahre nach der Umstellung (bzw. bei sozialem Wohnungsbau spätestens bis zum Ende der Bindungsfrist) zum persönlichen Gebrauch erfolgen. Die Länder können diesen Entlassungsschutz jedoch auf bis zu zehn Jahre verlängern (§ 577 a BGB). Die Senatsverwaltung hat ganz Berlin als ein Areal ausgewiesen, in dem die "angemessene Mietwohnungsversorgung zu vernünftigen Konditionen besonders bedroht ist" und die Sperrfrist auf zehn Jahre ausgedehnt (Kündigungsschutzklauselverordnung vom 14. Juli 2013, inkraft seit 01. November 2013).

Als Mieter haben Sie das Recht, einer ordentlichen, fristgerechten Auflösung zu widersprechen und die Fortführung des Mietvertrages zu fordern, wenn die Auflösung für Sie, Ihre Angehörigen oder andere Mitglieder Ihres Haushaltes eine unzumutbare Nöte ist. Die Beanstandung muss dem Vermieter mindestens zwei Monaten vor Ablauf des Mietvertrages in schriftlicher Form vorliegen.

Wenn der Vermieter weder in seiner Kündigungserklärung noch fristgerecht vor Ende der Widerspruchsfrist die Widerspruchsmöglichkeit sowie deren Art und Dauer angegeben hat, können Sie der Widerspruchsfrist noch zum ersten Termin einer Räumungsstreitigkeit einlegen. Deshalb: Lass dich nicht durch Entlassung abschrecken! Selbst wenn die Gründe für die Beendigung korrekt sind, kann das Gericht den Mietvertrag auf einen unbestimmten Zeitraum oder für einen bestimmten Zeitraum ausdehnen, wenn die Zwangsräumung für Sie, Ihre Angehörigen, Ihren Partner oder andere Haushaltsmitglieder eine unangemessene Belastung darstellen würde.

Der Sozialversicherungsvertrag entfällt, wenn Sie eine ausserordentliche ordentliche und gerichtlich gerechtfertigte Auflösung haben. Im Grunde genommen bedeutet Einkauf keine Unterbrechung der Mieten! Das bedeutet, dass beim Hausverkauf alle Mieter vollen Rechtsschutz vor Entlassungen haben. Erfolgt ein Eigentumswechsel durch den Zwangsverkauf eines Mietobjektes, reduzieren sich die Kündigungsfristen des Käufers auf drei Monaten, gerechnet ab dem nächstmöglichen Zeitpunkt.

Bei einer Zwangsvollstreckung im Monatsmärz kann der Käufer einen Mietvertrag zum Stichtag 31. Dezember 2009 auflösen. Hinweis: Auch hier gilt: Jede Beendigung setzt einen rechtlich zulässigen Kündigungsgrund gemäß § 573 BGB voraus. Auch der Vermieter kann teilweise benachrichtigen ( 573 b BGB), wenn er keine für Wohnzwecke bestimmten Räume oder Grundstücksteile nutzen will, um den neuen Wohnbereich mit Zimmern oder Grundstücksteile auszugestalten.

Der Kündigungszeitraum liegt bei drei Monaten. In den §§ 573 a und 549 Abs. 2 und 3 BGB werden die Gründe genannt, in denen der Vermieter Sie ohne Angaben von Gründen unterrichten kann. Wenn Sie in einem vom Vermieter genutzten Haus mit nicht mehr als zwei Wohneinheiten leben, kann der Vermieter ein vereinfachtes Rücktrittsrecht ( 573 a BGB) geltend machen und das Vertragsverhältnis ohne rechtlich erkennbaren Anlass auflösen.

Die Wohnfläche (unmöblierte Zimmer!) in der Wohnung des Vermieters entspricht einer Großmutter. Wenn der Vermieter von dem vereinfachten Widerrufsrecht Gebrauch machen will, muss er auch in der Widerrufsbelehrung darauf hinweisen. Dabei wird die gesetzlich vorgeschriebene Frist um drei weitere sechs bis zwölf Kalendermonate je nach Aufenthaltsdauer erhöht.

Seien Sie nicht eingeschüchtert: Sie können sich auch auf die Sozialversicherungsklausel im Falle einer leichteren Entlassung beziehen. Für Wohnflächen, die Teil der vom Vermieter selbst genutzten Wohnung sind und die der Vermieter ganz oder zum Teil möbliert hat, gilt: Wohnen Sie in möblierten Zimmern in der Wohnung des Mieters mit Ihrer Gastfamilie oder in einem Gemeinschaftshaushalt mit anderen Menschen, hat der Vermieter ein vereinfachtes Rücktrittsrecht wie bei Mietwohnungen.

Wenn Sie als Einzelperson in eingerichteten Zimmern in der Wohnung des Vermieters wohnen, haben Sie keinen Entlassungsschutz. Sie haben eine verkürzte Frist (spätestens bis zum Ablauf des fünfzehnten Monats) und können sich nicht auf die Sozialversicherungsklausel berufen (§ 573 c Abs. 3 BGB). Bitte beachte: Der begrenzte Entlassungsschutz bezieht sich nur auf eingerichtete Zimmer in der Wohnung des Vermieters.

Andernfalls spielt es keine Rolle, ob der Vermieter eine möblierte oder unmöblierte Wohnung mietet. Das Kündigungsrecht besteht nicht für Jugend- und Studentenwohnheime. Lediglich in Notfällen, z.B. wenn Sie sich auf die anstehende Prüfung vorbereitet haben, können Sie der Beendigung der Prüfung zustimmen. Daher ist auch hier die Sozialversicherungsklausel anwendbar. Darüber hinaus sind hier die Kündigungsmöglichkeiten des Vermieters mit einer gesetzlichen Kündigungsfrist sowohl bei unbeschränkten als auch bei zeitlich begrenzten Mietverhältnissen aufgeführt: nach dem Tode eines Mieters gegenüber den Berechtigten "aus gutem Grunde in der Person des Mieters" ( 563 Abs. 4 BGB) oder gegenüber den Erbberechtigten ( ( 564, 580 BGB), bei Teilkündigungen ("§ 573 b BGB").

Hier ist es auch wichtig, sich in solchen Situationen Rat einzuholen. Der Vermieter muss, wie zu Beginn erläutert, immer eine Klage auf Zwangsräumung beim Bezirksgericht erheben, wenn er eine Beendigung erzwingen will. Wenn Sie dem Gerichtshof nicht mitteilen, dass Sie bereit sind, sich zu verteidigen, kann das zuständige Gericht Sie schriftlich per Mahnbescheid zur Zwangsräumung ohne Anhörung bestrafen!

Gegen ein solches Säumnisurteil können Sie immer noch Berufung eingelegen, aber der Vermieter kann trotzdem einen Verwalter mit der Aufgabe Ihrer Wohnung betrauen. Wenn Sie also längere Zeit abwesend sind (ab ca. zwei Wochen), ist es wichtig, dass Sie einen vertrauenswürdigen Dritten mit der Überprüfung Ihrer Mail betrauen. Im Falle einer Klage auf Zwangsräumung wegen Zahlungsverzuges gemäß 283 a Abs. 1 ZPO kann das Landgericht auf Verlangen des Eigentümers die Hinterlegung der laufenden Mietsumme, die mit Eingang der Klage auf Zwangsräumung zur Zahlung ansteht, beim Wohnsitzgericht beantragen (Hinterlegungsbescheid).

Andernfalls kann der Vermieter mit einer vorläufigen Anordnung, d.h. sehr rasch, die Wohnung räumen lassen - noch bevor das Landgericht über die Rechtfertigung der Entlassung endgültig entschieden hat! Selbst wenn ein Räumungsbefehl erlassen wurde und endgültig geworden ist (und selbst wenn eine Frist für die Räumung verstrichen ist), kann der Besitzer keine unberechtigten Maßnahmen gegen Sie ergreifen, wenn Sie die Wohnung noch nicht verlassen haben:

In diesem Falle muss er einen Landvogt ernennen, um ihn zu vertreiben. Er darf Sie vertreiben und Ihnen den weiteren Zugang verweigern, indem er die Wohnung abdichtet.