Kündigung von Mietverhältnissen

Außerordentliche Kündigung von Mietverhältnissen für einen bestimmten Zeitraum.

Beendigung von Mietverhältnissen: Mitteilungsfristen / 3 Sperrfristen bei Wandlung à Deutsche Anwaltskanzlei Prämie| Recht

Ist das Sondereigentum in den gemieteten Wohnungen nach der Übergabe an den Vermieter entstanden ("Umwandlung") und ist das Sondereigentum verkauft, kann sich der Käufer erst nach 3 Jahren ab der Veräusserung auf seine eigene Nutzung berufen werden ("Sperrfrist", § 577a Abs. 1 BGB). Diese Sperre ist auch zugunsten des Verwandten des Pächters gültig, der zum Umwandlungszeitpunkt bei dem Pächter wohnte und nach dessen Ableben kraft Gesetzes ( 563 Abs. 2 BGB) in den Pachtvertrag einging (BGH v. 9.7. 2003, VIII ZR 26/03, WuM 2003 S. 569).

Dieser Zeitraum ist bis zu 10 Jahre, wenn die hinreichende Bereitstellung von Mietobjekten in einer Kommune oder einem Teil einer Kommune zu vernünftigen Konditionen besonders bedroht ist und die Staatsregierung von ihrer Befugnis zur Festlegung dieser Flächen sowie der Geltungsdauer durch Verordnung für je maximal 10 Jahre Gebrauch gemacht hat (§ 577a Abs. 2 BGB).

Die Bestimmungen des 577a Abs. 2 BGB finden zur Zeit Anwendung: Die Bestimmungen über die Kündigungsfrist gelten auch dann, wenn keine Konversion in eine Eigentumswohnung stattfindet, sondern eine wirkliche Aufteilung, z.B. wenn angemietete Terrassenhäuser durch wirkliche Aufteilung des gesamten Grundbesitzes in selbständige Einzelobjekte untergliedert werden. Für den Mieter spielt es keine Rolle, ob das von ihm angemietete Terrassenhaus in eine Eigentumswohnung umgebaut wird oder durch wirkliche Aufteilung in eine eigenständige Liegenschaft übergeht.

Bei beiden Varianten steht dem/der MieterIn nach dem Kauf ein/e neue/r VermieterIn gegenüber, der/die sich - sofern die übrigen Bedingungen erfüllt sind - auf eigene Ansprüche stützen kann (BGH v. 28.5. 2008, VIII ZR 126/07, WuM 2008 S. 415). Dieser Rechtssprechung, nach der Sperrfristen auf Kosten des Käufers auch dann zu beachten sind, wenn ein Stück Land, das mit zu Wohnzwecken gemieteten Ein- und Mehrfamilienhäusern (Reihenhäusern) bebaut wurde, tatsächlich aufgeteilt wird, ist nicht rechtswidrig, da diese Rechtssprechung die Grenze der juristischen Fortbildung und vor allem des Artikels 2 nicht übersteigt.

Die Bestimmungen über die Kündigungsfrist gelten seit in Kraft getretenem Mietrechtsänderungsgesetz (BGBl. I S. 434 ff.) auch für den Kauf einer Mietsache durch eine Mehrheit von Personen (z.B. GbR ), wenn diese nicht in Eigentumswohnungen aufgeteilt wird, sondern aufgrund der persönlichen Bedürfnisse eines Mitinhabers endet.

Ausnahmen bestehen nur, wenn die Partner oder Käufer derselben Gastfamilie oder demselben Haus gehören oder wenn das Wohneigentum bereits vor der Übergabe des Wohnraumes an den Pächter gerechtfertigt war (§ 577a Abs. 1a BGB). Wenn das Wohneigentum bereits vor der Übergabe an den Vermieter gerechtfertigt war oder wenn es nur aufgeteilt, aber nicht weiterverkauft wurde (z.B. der Vermieter einer Wohnung verwandelt die Wohnung in eine Eigentumswohnung und beendet dann einen Vermieter zur persönlichen Nutzung für seinen Sohn), muss eine weitere Kündigungsfrist nicht einhalten werden.

Daher sollte vor der Kündigung einer umgebauten Immobilie die zuständige Kommune oder Kommune gefragt werden, ob in dem betroffenen Bereich eine längere Kündigungsfrist besteht. Die Zuschlagserteilung im Rahmen einer Zwangsvollstreckung ist als Verkauf im Sinne des 577a Abs. 1 BGB zu betrachten.

Damit kann nicht nur der Erwerber, sondern auch der Versteigerer einer umgebauten Wohnanlage erst nach Verstreichen der Sperrzeit zum persönlichen Gebrauch kündigen. Gleiches gelte, wenn das Mietobjekt innerhalb der gesetzlich vorgeschriebenen Kündigungsfrist von 3 Monate beendet wird (§ 57a ZVG).

Ebenso die Übergabe von Eigentumswohnungen in ....