Gewerblicher Mietvertrag Kündigung durch Vermieter

Kündigung durch Fristablauf

Basis für eine mögliche Kündigung durch den Vermieter ist zunächst die im Mietvertrag vereinbarte Frist. Die befristeten Arbeitsverträge müssen nicht gekündigt werden. Soweit sich der Mietvertrag nur auf das Recht bezieht oder solche Abmachungen überhaupt nicht bestehen, finden die nachfolgenden gesetzlichen Bestimmungen Anwendung. Der Mietvertrag ohne Vertragsverlängerung läuft mit dem Ende der Mietdauer aus.

Wird die Nutzung nach Ende der Mietdauer von den Vertragsparteien fortgesetzt, so erstreckt sich das Vertragsverhältnis auf unbegrenzte Zeit, sofern keine der Vertragsparteien innerhalb einer Zeitspanne von 2 Wochen nach Bekanntwerden der Fortführung Einwände erhebt. Beinhaltet der für einen bestimmten Zeitraum geschlossene Mietvertrag dagegen eine Nachfrist, so erfolgt die Nachfrist von selbst, es sei denn, die Kündigung oder der Widerspruch erfolgt vertragsgemäß.

Wenn der befristete Mietvertrag eine Verlängerungsmöglichkeit beinhaltet, kann der Berechtigte die Verlängerungsmöglichkeit beantragen. Die Parteien des Mietvertrags können den Rücktritt vom Vertrag zu jeder Zeit aussprechen. Wenn mehrere Mietparteien am Mietvertrag beteiligt sind, kann die Kündigung nur von allen Mietparteien genehmigt werden. Bei einer Scheidung kann der Mann nicht ohne die Einwilligung seiner Ehefrau aus dem Mietvertrag ausgeschlossen werden, auch wenn er selbst nicht mehr im Betrieb ist.

An den Mietvertrag ist der Mann gebunden. Bei vorzeitigem Auszug des Mieters aus den Räumen wird der gewerbliche Mietvertrag mit der Untervermietung an einen neuen Mieters beendet. Der ehemalige Pächter ist bis dahin zur Bezahlung der Pacht gezwungen. Vorraussetzung ist, dass die Kündigung bis zum dritten Arbeitstag des jeweiligen Quartal an die Gegenpartei geschickt wird.

Diese Kündigung wird dann zum Ende des folgenden Vierteljahres in Kraft treten (§ 580a II BGB). Im Mietvertrag können die Vertragsparteien z. B. eine Kündigung mit einer Kündigungsfrist von 6 Monate nur zum Ende des Jahres aussprechen. Die Stornierung muss dann bis längstens per E-Mail bis zum 31. Dezember erfolgen. Eine Kündigung unter einer Voraussetzung ist nicht erlaubt, es sei denn, das Eintreten der Voraussetzung ist allein vom Gegner der Kündigung abhängig.

Beispiel: Der Vermieter storniert den Mietvertrag wegen Zahlungsverzuges des Vermieters, es sei denn, der Vermieter zahlt innerhalb von 2 Monaten. Eine Kündigung mit dem Vermieter kann nicht davon abhängen, dass der Vermieter den neuen Vermieter wirklich vermietet oder die Mieterfrequenz innerhalb von drei Monaten um 10% zunimmt.

Es ist nicht erforderlich, einen Kündigungsgrund anzugeben. Im Mietvertrag können die Vertragsparteien die Kündigungsgründe im Einzelnen aufführen, z.B. Vorlage einer Erklärung des Pächters, Zahlungsunfähigkeit des Pächters oder Verpächters, Vollstreckungsmaßnahmen im Mietvermögen). Jeder Vertragspartner kann den Mietvertrag gemäß 543 I BGB aus wichtigem Grunde ausserordentlich und ohne Einhaltung einer Frist auflösen.

Eine wichtige Ursache liegt immer dann vor, wenn eine der Vertragsparteien ihre Vertragspflichten so ernsthaft verstößt, dass es für die andere Partei unzumutbar ist, auf den Fristablauf der gewöhnlichen Kündigung oder einen begrenzten Mietvertrag zu warten. Die Vermieterin muss darauf achten, dass in vielen FÃ?llen und vielmehr grundsÃ?tzlich immer eine Verwarnung notwendig ist, bevor sie die KÃ?ndigung fristlos an den Vermieter richtet (§ 543 III BGB).

Sie muss dem Pächter prinzipiell die Möglichkeit geben, das vertraglich verletzte Fehlverhalten zu beheben. Der Warnhinweis muss mit einer Kündigungsfrist verbunden sein und sollte eine Kündigungserklärung enthalten, dass die Kündigung nach Ablauf der Kündigungsfrist erfolgt. In Ausnahmefällen ist eine Verwarnung überflüssig, wenn sie angesichts der Verhältnisse offenkundig nicht erfolgreich ist (Mieterinsolvenz) oder wenn eine unverzügliche Kündigung aufgrund der Verhältnisse und unter Berücksichtigung der gemeinsamen Belange begründet ist.

Es entfällt nach den gesetzlichen Vorschriften vor allem, wenn sich der Leasingnehmer in Verzug im Sinn von § 543 II Nr. 3 BGB befindet. Damit kann der Vermieter nach einer Verwarnung gekündigt werden, wenn der Vermieter trotz Verwarnung die vertragswidrige Nutzung der Mietgegenstände ( "Mieter führt ein Autohaus, obwohl er die Räume ausschliesslich für Bürotätigkeiten angemietet hat") fortführt und damit die Rechte des Mieters in wesentlichem Umfang missachtet.

Das Gleiche ist der Fall, wenn der Vermieter die Räume ohne Genehmigung des Mieters weitervermietet hat oder wenn die Räume wesentlich bedroht (Lagerung von Gefahrstoffen) oder unterlassen werden ( "Missachtung der vertraglichen Schönheitsreparaturen"). Rechtsprechungsbeispiele: Verunglimpfung des Hausbesitzers gegenüber den Behörden wegen angeblicher Verletzung des Missbrauchsverbots (LG Frankfurt WuM 1994, 15); Strom aus der allgemeinen Stromversorgung des Eigenheims für das eigene Mietgut (LG Köln NJW-RR 1994, 909).

Verspätete Zahlung durch ständige verspätete Miet- und Nebenkostenzahlung über einen größeren Zeitabschnitt ((BGH NZM 2006, 338). Zahlungsausfall wegen nicht erfolgter Zahlung der Anzahlung (BGH NZM 2007, 400). Häufigster Grund für eine Kündigung durch den Vermieter ist der Zahlungsrückstand des Mietvertragspartners. Die Kündigung erfolgt nach § 543 II Nr. 3 BGB: Variante 1: Verspätete Zahlung ist gegeben, wenn der Leasingnehmer mit zwei aufeinander folgenden Leasingzahlungen ganz oder in erheblichem Umfang in Rückstand ist.

Variante 2: Verspätete Zahlung tritt auch dann ein, wenn sich die Rückstände über einen größeren Zeitabschnitt ansammeln und den Mietzins für die Dauer von mindestens zweieinhalb Jahren erreichen. Beispiel: Statt 500 Euro monatlicher Mietzins bezahlt der Vermieter nur je 400 Euro, nach 10 Wochen betragen die Rückstände 1.000 Euro, der Vermieter kann den gewerblichen Mietvertrag fristlos kündigen.

Variante 3: Verspätete Zahlung kann auch über die gesetzliche Regelung hinaus einen wesentlichen Grunde haben, wenn der Pächter den Mietzins mehrfach nicht fristgerecht bezahlt, ohne die im Recht vorgesehenen Zahlungsrückstände zu erzielen, so dass aufgrund dieser fortwährenden Verzögerungen die Weitervermietung für den Vermieter nicht mehr zumutbar ist (BGH NZM 2006, 338). Rechtliche Grundlage ist dann jedoch 543 Abs. 1 BGB, so dass der Vermieter den Vermieter vor Abgabe der Kündigung mahnen muss.

Die Kündigung kann in diesem Falle vom Vermieter nicht durch Nachzahlung storniert werden, da dadurch die Unannehmbarkeit der Lage für den Vermieter nicht beseitigt werden kann (OLG Hamm NJW-RR 1993, 1163). Andere Gegebenheiten werden wahrscheinlich regelmässig ausschlaggebend sein und den Vermieter zu einer solch drastischen Massnahme anregen.

Im Falle der Zahlungsunfähigkeit des Leasingnehmers ist der Vermieter berechtigt, den Mietvertrag zu beenden. Der Vermieter kann demnach den Mietvertrag nicht auflösen, nachdem der Vermieter das Insolvenzverfahren wegen Zahlungsverzuges für die Zeit vor dem Errichtungsantrag oder wegen Vermögensverschlechterung des Mietverhältnisses beantragt hat (§ 112 InsO). Wird der Leasingnehmer jedoch zahlungsunfähig, kann der für den Leasingnehmer eingesetzte Konkursverwalter den Leasingvertrag oder einen Verzicht des Leasingnehmers mit einer Frist von 3 Monate zum Ende des Monats auflösen ("§ 109 InsO").

Wird im Mietvertrag eine verkürzte Laufzeit festgelegt, so ist diese maßgeblich. Der Mietvertrag bleibt trotz der Zahlungsunfähigkeit des Eigentümers zunächst erhalten (§§ 108, 111 InsO). Der Mietvertrag bleibt jedoch nur in Kraft, wenn der Vermieter die Räume zum Zeitpunkt der Insolvenzeröffnung des Mieters bereits in Anspruch nimmt. Andernfalls ist der Verwalter durch den Mietvertrag nicht gebunden (BGH IX SZR 185/06, Entscheidung vom 05.07.2007) und kann ihn aufheben.

Veräußert der Konkursverwalter des Eigentümers die Geschäftsräume, tritt der Käufer an die Stelle des ehemaligen Eigentümers in den gewerblichen Mietvertrag ein. Der Käufer kann den Mietvertrag unter Beachtung der vorgeschriebenen Kündigungsfrist (6 Monate) nur zum ersten rechtlich erlaubten Zeitpunkt auflösen. Stirbt der Pächter, so können der Vermieter und der Erben des Pächters innerhalb eines Monates nach Bekanntwerden des Todes des Pächters ausserordentlich mit der vorgeschriebenen Kündigungsfrist den Pachtvertrag auflösen.

Sind mehrere Menschen auf Seiten des Vermieters, kann der Vermieter selbst nicht auflösen. Nach § 563a BGB kann der Erben jedoch zusammen mit den übrigen Pächtern ausserordentlich mit der gesetzlich vorgeschriebenen Kündigungsfrist enden, sobald der Erben seinen Erbstatus erfährt. Ein Kündigungsrecht im Falle des Todes des Rechtsvertreters einer Rechtsperson gibt es nicht.

Durch die Hauptversammlung kann ein weiterer Gesellschafter bestellt werden, so dass das Mandat in unveränderter Form weitergeführt wird. Wenn der Vermieter als Zwangsversteigerer das Gewerbegrundstück erwirbt, steht ihm ein besonderes Kündigungsrecht nach § 57a ZVG zu. Der Mieter kann das vorhandene Mietobjekt zum ersten erlaubten Beendigungszeitpunkt nach dem Niederschlag auflösen, auch wenn dies für einen begrenzten Zeitraum beschlossen wurde.

Wenn jedoch der Pächter eigene Rechte im Auktionsverfahren eingetragen hat, weil er die Pacht für die Erstellung oder Reparatur der Geschäftsräume im Vorhinein bezahlt hat, war das Kündigungsrecht des neuen Inhabers bisher gemäß § 57c ZVG beschränkt, solange die notwendigen Kosten zu tragen sind. Wurde der Auftrag nach dem 31.01.07 angenommen, wird das Vertragsverhältnis durch Kündigung des Käufers gemäß 57a ZVG gekündigt, auch wenn der Pächter einen Finanzbeitrag für den Bau oder die Reparatur der Immobilie gezahlt hat.

Selbst wenn der Konkursverwalter die Immobilie verkauft, kann sich der Pächter nicht mehr auf seinen eigenen Finanzbeitrag gegen die außerordentliche Kündigung des Käufers berufen und die Kündigung verschieben.