Kündigung Mieter wegen Zahlungsverzug

Kündigungsmöglichkeiten bei ordentlicher Kündigung wegen Zahlungsverzuges

Eine fristlose Kündigung durch gleichzeitige Zahlung aller ausstehenden Mietzahlungen heilt nicht auch die fristgerechte Kündigung. Die fristgerechte Einhaltung der Kündigung durch den Vermieter ist nicht treuhänderisch ( 242 BGB), wenn der Mieter mit der Zahlung des Mietzinses bereits früher in einer solchen Art und Weise in Rückstand gekommen ist, dass er zur Kündigung berechtigt ist.

Der Kläger war die Wirtin des Angeklagten. Die Angeklagte ist in den Monaten Jänner und Maerz 2013 mit der Zahlung der fälligen Pacht in Rückstand geraten. Wegen dieser Zahlungsverzögerungen hat der Kläger die Angeklagte außerordentlich und unverzüglich, alternativ ordentlich und fristgerecht gekündigt. Der Angeklagte wurde am 11. Mai 2013 gekündigt.

Der Kläger (Vermieterin) erhob dennoch beim Bezirksgericht Neukölln gegen die Beklagte (Mieterin) Beschwerde wegen Räumens und Übergabe der angemieteten Räumlichkeiten. Die Räumungsklage wurde vom Bezirksgericht Neukölln als unberechtigt abgewiesen; die Behauptung der klagenden Partei hielt sie für nicht gerechtfertigt. Der Kläger hat nun vor dem Berliner Landesgericht dagegen geklagt.

Der Gesetzgeber räumt dem Mieter die Kündigungsmöglichkeit unter gewissen Vorbedingungen ein. Allerdings räumt das Recht dem Mieter die Chance ein, die Kündigung einmal ausgesprochen zu heilen. Diese Zufriedenheit muss der Mieter innerhalb einer gesetzlich vorgeschriebenen Nachfrist erreichen. Zusätzlich zur Kündigung ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist kann der Mieter auf Grund seines Fehlverhaltens eine fristgerechte Kündigung erteilen.

Wiederholt hat der BGH in seiner ständigen Rechtsprechung festgestellt, dass eine ordnungsgemäße Kündigung wegen Zahlungsverzuges immer dann möglich ist, wenn der Zahlungsverzug den Wert einer Monats-Miete überschreitet und darüber hinaus der Zahlungsverzug mehr als einen Monat anhält. Auch hat der BGH festgestellt, dass die entsprechende Verwendung der Heilungsgründe auf die gewöhnliche Kündigung nicht zutrifft.

Jedoch hat der BGH die Chance offen gelassen, dass eine ordnungsgemäße Kündigung auch bei voller Zufriedenheit des Leasinggebers unter Beachtung aller Gegebenheiten des Einzelfalles erlöschen kann. Der Angeklagte ist vom Berliner Landesgericht zur Freilassung und Übergabe der von ihm gemieteten Räumlichkeiten angewiesen worden. Der Angeklagte habe zwar die ausserordentliche Kündigung fristlos durch volle Zufriedenheit des Klägers behoben, aber wiederholt und kontinuierlich zu Mietrückständen im aktuellen Mietvertrag geführt.

Wegen dieses beträchtlichen Missverhaltens während des ganzen Mietzeitraums konnte sich die Angeklagte nicht darauf berufen, dass die Einhaltung der ausgeprägten ordentliche Kündigung missbräuchlich und damit rechtswidrig im Sinne des § 242 BGB war. Allein die Tatsache, dass der Angeklagte innerhalb von zwei Monaten nach Erhalt der Kündigung ohne Einhaltung einer Frist die volle Zufriedenheit des Klägers bewirkt habe, habe sein bisheriges Fehlverhalten nicht gemindert.

Vor der erstmaligen fristlosen Kündigung hat der Angeklagte wiederholt einen Zahlungsverzug verursacht, so dass auch zu einem späteren Zeitpunkt mehrmals die Gelegenheit bestand, eine Kündigung fristlos zu erklären. Diese frühere Verhaltensweise des Angeklagten ist in der Gesamtbetrachtung bei der Beurteilung der Eigenheiten des Einzelfalles in der Beurteilung zu beachten.

Daraus ergibt sich nicht, dass das Benehmen des Klägers, in diesem Fall die Vollstreckung der ordentliche Kündigung, an 242 BGB gescheitert ist. Das Berliner LG weist vor allem darauf hin, dass das Vermögens- oder Einkommensmangelrisiko vom Beklagten als Mieter getragen wird und nicht auf den Vermieter, also den Kläger, übertragen werden kann.

Der Kläger haftet nicht dafür, dass die Kapazität des Beklagten begrenzt ist. Die Klage der Klage ist daher berechtigt und das erstinstanzliche Gericht vollständig aufheben. Ebenfalls in dieser Rechtsprechung hatte sich das LG Berlin, hier die Sechzehnte Handelskammer, mit der Fragestellung zu befassen, ob eine Beschwerde an den Mieter des 242 BGB zu einem Rechtsmissbrauch, d.h. einem Vertrauensbruch, zugunsten des Pächters führen könnte.

In diesem Urteil hat das LG die Anwendbarkeit des 242 BGB zurückgewiesen; es hat zu Recht darauf hingewiesen, dass das gesamte Verhalten des Pächters im Rahmen des Mietverhältnisses auch bei der Interessenabwägung zu beachten ist. Das Problem scheint jedoch darin zu bestehen, dass der Angeklagte sich des Fehlverhaltens beschuldigen lässt, das der Kläger offensichtlich zur fristlosen Kündigung verwendet hat.

Insoweit hat sich das LG nur auf die reine Kündigungsmöglichkeit berufen. Es ist auch hier klar, dass die Aufnahme des 242 BGB in die Untersuchung der ordentliche Kündigung ein unübersichtliches Entscheidungsfeld eröffnet hat. Daher ist davon auszugehen, dass in dieser Aufstellung eine große Zahl von Einzelentscheidungen getroffen wird, die sich mit der Fragestellung auseinandersetzen müssen, ob der Zahlungsverzug des Pächters noch in einem schwächeren Lichte zu sehen ist oder ob in der Gesamtbetrachtung die Vollstreckung der ordentliche Kündigung mit den Prinzipien von Treu und Glauben zu vereinbaren ist.

Um zu klären, ob der gesetzgebende Organismus die Möglichkeit der Beseitigung der durch die Rechtssprechung gerechtfertigten Wirkungen der ordentliche Kündigung für vernünftig hält oder nicht, wäre es zwingend erforderlich, eine deutliche und unmissverständliche Bestimmung in das Recht aufzunehmen.