Abmahnung wegen Störung des Hausfriedens Muster

Alle sind dazu angehalten, den Frieden des Hauses zu respektieren.

Jeder, der in Ihre Ferienwohnung kommt, ist dazu angehalten, die Ruhe des Hauses als Ihr Gäste zu bewahren, gewissermaßen den "Appartementfrieden". Jeder, der Ihre Ferienwohnung auf Ihren Wunsch nicht verläßt, verstößt gegen den Frieden. Gleiches trifft auf die Anwohner, den Wirt, den Hausverwalter und auch auf die Angestellten der Unternehmen zu, die in Ihrer Ferienwohnung mitarbeiten.

Unterschiedliche Pächter müssen die Ruhe im Hause bewahren, egal ob es spezielle Hausregeln gibt oder nicht - sie müssen feindliches und sonst friedfertiges Benehmen miteinander ausweichen. Der Waffenstillstand ist auch zwischen dem Pächter und dem Pächter eine Rolle: Offensive und abfällige Aussagen über den Pächter in der Bevölkerung können als Störung des Waffenstillstands betrachtet werden, auch wenn der Pächter gar nicht im Hause ist.

Schwere Beeinträchtigungen des häuslichen Friedens können - in der Regel erst nach einer Abmahnung - zur Gefahr einer fristgerechten oder gar nicht fristgerechten Beendigung werden. Von wem oder wie wird der Waffenstillstand durchbrochen? Werden Sie selbst beschuldigt, die Ruhe zu Hause zu stören? Sie haben eine Abmahnung, eine reguläre oder gar eine außerordentliche Beendigung bekommen?

Irgendwelche Ihrer Nachbarinnen stören den Frieden? Ist der Hausherr oder der Manager unruhig? Sonst noch jemand den Frieden stören, der weder eine Nachbarin noch ein Teil des Vermieters ist?

Beeinträchtigung des Hausfriedens - der Bewohner muss gehen!

Beleidigung, Nachtlärm und Müll auf der Nachbarterrasse. Doch wann ist eine Störung des häuslichen Friedens so "nachhaltig", dass sie eine ausserordentliche Beendigung des Mietverhältnisses ohne Ankündigung gerechtfertigt ist? Dies ist nach dem Gesetzestext vor allem dann der Fall, wenn ein Pächter die Ruhe des Hauses "nachhaltig" beeinträchtigt. Aber das Recht sagt nicht, worum es bei diesem Frieden geht.

Eine solche Störung ist in jedem Fall von Dauer, wenn sie besonders gravierend oder besonders oft ist und daher ein ständiges Risiko der Wiederholung besteht. Die Beleidigung ihrer Nachbarin, die Salatblätter auf die Terasse schmeißt und in der Nacht mit dem Koffer die Treppe hinunter in den Weinkeller rollt.

Die Vermieterin, die um seinen Frieden besorgt ist, benachrichtigt sie dann ohne Voranmeldung. Es war offensichtlich, dass ein solches Vorgehen die Ruhe des Hauses störte, weil der Mieter nicht die nötige Rücksicht nahm. Schwerer zu klären war jedoch die Fragestellung, wie dauerhaft diese Unruhen waren. Ausschlaggebend für das LG Köln war in diesem Kontext, dass sich ähnliche Vorfälle bereits in der Vergangenheit ereignet hatten: Nach der Vernehmung des Landgerichts hatte der Mieter bereits im vergangenen Jahr verschiedene Objekte wie z. B. Gebeine, Lehm, Erde, Kopfsalat, Feder und Grünschnitt auf die Terasse der unter ihr lebenden Pächterin geschleudert.

Zugegeben ermaßen wurden diese Klagen jeweils für sich allein als Entlassungsgrund verwendet. Doch in ihrer Ganzheit spricht sie für die Tragfähigkeit der gegenwärtigen Störung des häuslichen Friedens, denn die vergangenen Verfahren scheinen als "unerschütterliche Fortführung des unnachgiebigen Handelns der Angeklagten gegenüber ihren Mitbewohnern" oder sehr kurz zu sein: Eine solche ist dann gegeben, wenn ein Vertragspartner den häuslichen Frieden dauerhaft beeinträchtigt, so dass die Fortführung des Mietvertrages unter Beachtung aller Gegebenheiten des Einzelfalles und unter Beachtung der gegenseitigen Belange bis zum Fristablauf nicht zu erwarten ist.

In diesem Zusammenhang bedeutet Wohnfrieden das Gebot der gegenseitigen Rücksicht der Bewohner von Wohn- und anderen Räumlichkeiten in einem Gebäude1; jede Vertragspartei muss bei der Wahrnehmung ihrer Rechte aus dem Mietverhältnis sicherstellen, dass die (anderen) Bewohner nicht mehr zwangsläufig2 betroffen sind; Für die Tragfähigkeit der nach 569 Abs. 2 BGB erforderlichen Störung sind Einmal- oder Einzelereignisse, aber wiederkehrende Impairments3.

Auch diese müssen einen schwerwiegenden Verstoß gegen den Grundsatz der Gegenseitigkeit darstellen4; allerdings können Unterbrechungen, die nur auf den Bereich der geringfügigen Forderungen zurückzuführen sind und nur zu Unannehmlichkeiten für eine Beendigung nach 569 Abs. 2 BGB5 berechtigen.

Dabei sind die Gegebenheiten des Einzelfalles, vor allem die Schweregrade und Folgen der Störung sowie der Verschuldensgrad6 Aufgrund dieses Kriteriums werden die Anforderungen des 569 Abs. 2 BGB nachvollzogen. Die Angeklagte warf am 23.07. oder 24.07. 2014 aus ihrem Schaufenster auf die Terasse ihres Mitbewohners X; in den fruehen Morgenstunden des 25.07. 2014 gegen 1:30 Uhr zogen sie ihren Reisekoffer durch das Stiegenhaus in den Weinkeller und verursachten erhebliche Laute; als sie ruhig von Zeuge X angegangen wurde, der von diesen Geraeuschen erwacht war, rief die Angeklagte Zeugin X an und bezeichnete ihn als einen "dummen Sack".

Der Verurteilung der oben beschriebenen Vorfälle durch das LG liegt vor allem die glaubwürdige Zeugenaussage des Zeugnisses X zugrunde. Das beunruhigende Verhalten des Angeklagten während der Mietdauer beschrieb er detailliert und erwähnte auch eine Vielzahl von Einzelheiten, unter anderem zu den diversen Objekten auf seiner Terrassen. Die Tatsache, dass Zeugin X versucht hat, auf der Grundlage von früheren Briefen an den Vermieter eine Aufstellung individueller Informationen zu erstellen, beeinträchtigt auch nicht die Glaubwürdigkeit seiner Aussagen.

Dass sich der Zeitzeuge mit diesem Tool nur an die konkreten Informationen erinnert, ist verständlich vor dem Hintergund, dass nach dem aufgetretenen Zeitraffer ein Gedächtnisschwund zu befürchten ist. Auch steht der Nachprüfbarkeit seiner Informationen nicht entgegen, dass er nicht in der Lage war, weitere von ihm beschriebene Vorkommnisse, vor allem die Störungen in der Nacht, in Bezug auf das Datum zu klassifizieren.

Die Glaubwürdigkeit seiner Aussagen zeigt eher, dass er die diesbezüglich vorhandene Ungewissheit offen zugegeben hat. In gleicher Weise hat der Trauzeuge selbst erklärt, dass er den Angeklagten beim Abwerfen von Objekten auf seine Terasse nicht beobachtete, sondern nur aus anderen Umständen schloss8; er hat damit auch bewiesen, dass er keine unilaterale Stresstendenz gegenüber dem Angeklagten hat.

Außerdem gibt es keinen Anlass, warum Zeugen X, der sein Pachtverhältnis mit dem Kläger sowieso schon gekündigt und das Wohnhaus verließ, den Angeklagten zu unrecht aufgibt. Auch die Äußerungen des O-Paares, das den Angeklagten beim Abwerfen von Objekten beobachtete, bestätigen seine Äußerung - und ergänzen sie in Bezug auf die Bemerkungen des Angeklagten.

Die Zeugenaussagen dieser Personen waren ebenfalls glaubwürdig. Sie zeigten vor allem auch keine unilaterale Stresstendenz, erklärten aber in jedem Fall, dass sie selbst - aufgrund der Anordnung ihrer Wohnungen im Erweiterungsbau - keine störenden Nebengeräusche aus der eigenen Wohnstätte wahrnahmen. In seiner Äußerung machte Witness O auch klar, dass er nur die Verhältnisse beschreiben wollte, unter denen er völlig überzeugt war.

Zum Beispiel erklärte er, dass er, obwohl er einmal den Angeklagten beim Entleeren einer Schale auf der Terasse gesehen habe, nicht mit Bestimmtheit, sondern nur mit 99%iger Bestimmtheit behaupten konnte, dass der Inhalt der Schale salathaltig sei, und wollte dies deshalb nicht nachweisen. Unterstützt werden die Äußerungen von Witness X durch die Äußerungen von Witness B, die einstimmig beschrieben haben, dass die Angeklagte9 in den vergangenen vier Jahren "sehr oft" ihren Schlaf stört und sie mehrfach im Laufe des Monats aufweckt.

Auch die Äußerungen der Eheleute O und B ergänzten sich harmonisch und vervollständigen die bereits glaubwürdige Äußerung von Witness X. Die Tatsache, dass die Zeitzeugen O und B - verständlicherweise - keine konkreten Angaben machen konnten, ist letztendlich irrelevant. Zusammenfassend zeichnet sie ein anschauliches Gesamtbild der von der Angeklagten für die Wohngemeinschaft in den vergangenen Jahren verursachten Unruhen, die den Hintergrund für die von Zeuge X beschriebenen Beendigungsvorfälle bildeten.

Auch die Zeugenaussage von Witness D, dem Partner des Angeklagten, steht nicht im Widerspruch zu diesem Beweis. Das LG hat seinen Äußerungen keinen nennenswerten Aussagewert beigemessen. Grundlegende Unterschiede zu den Äußerungen der ZeugInnen X, O und B können nur festgestellt werden, wenn der ZeugInnen erklären, dass nichts aus dem Angeklagtenfenster geworfen wird und der Angeklagte von seinen NachbarInnen zu unrecht angeklagt wird.

Auf Antrag gab der Trauzeuge zu, dass er seit Nov. 2011 "sehr oft weg" oder nur noch in seltenen Fällen im Haus des Angeklagten gewesen sei, der die Entscheidung des Landgerichts nicht wesentlich mitbestimmen konnte. Vor allem ihre Äußerungen, dass Zeugin X seit seinem Einzug streitlustig und angriffslustig gegenüber ihr gewesen sei, konnten nicht mit dem reservierten Gefühl in Übereinstimmung gebracht werden, das das Bezirksgericht von der Zeugin X bei der Vernehmung hatte.

Vor diesem Hintergrund hat das LG die im Beendigungsschreiben vom 30. Juli 2014 vom 23. bis 25. Juli 2015 genannten Vorkommnisse als dauerhafte Störung des häuslichen Friedens im Sinn des 569 Abs. 2 BGB gewertet. Mit der Verunreinigung der Terasse mit Kopfsalat am 24. Juli 2014 sowie der Störung des Friedens um 1:30 Uhr am 25. Juli 2014 und der darauf folgenden Beschimpfung und Beschimpfung der Zeugin X10 kam es zu vermeidbaren Behinderungen ihrer Mitbewohnerin und damit zu Unruhen des häuslichen Friedens.

Auch diese Unruhen waren von Dauer. Da sie sich nicht als Einzelfall darstellen, sondern als konsequenter Fortbestand der etablierten früheren Beeinträchtigung von Zeuge X; ähnliches Verhalten war von der Beklagten bereits mehrmals nachgewiesen und von der Klage ermahnt worden. Das betrifft vor allem die immer wieder beklagten abendlichen Friedensstörungen, vor allem durch lautstarke Klänge, und die wiederholte Verschmutzung der Terasse von Witness X.

Doch auch die Beschimpfung des Zeugens als "dummer Sack" war nicht die erste Ehrenverletzung des Angeklagten zu seinem Schaden, sondern entspricht der vor einigen Monaten gestellten und gewarnten Fragestellung, ob er "noch ganz richtig im Kopf" war. Die in den Verwarnungen genannten Obliegenheiten des Angeklagten sind zwar als eigenständiger Kündigungsgrund verwendet worden, dies ist jedoch nicht damit zu vergleichen, dass sie keine Relevanz mehr hätten.

Die Tatsache, dass die Angeklagte bereits in der Vergangenheit vor zahlreichen ähnlichen Vertragsbrüchen gewarnt worden war, gibt den neuen im Aufhebungsschreiben aufgeführten Obliegenheiten nur ihr Gewicht. 2. In diesem Zusammenhang erscheint sie als eine unerschütterliche Fortführung des leichtsinnigen Handelns des Angeklagten gegenüber seinen Mitbewohnern, vor allem gegenüber Witness X.

Nicht nur wegen ihrer Frequenz, sondern auch wegen ihrer Bedeutung haben diese Störgrößen den Nachhaltigkeitscharakter. Das LG hat nicht außer Acht gelassen, dass zwar die Beleidigung als vorsätzliches Delikt in der Regel als schwere Pflichtverletzung anzusehen ist, eine außerordentliche Fristsetzung jedoch nur bei mehrmaligen oder besonders schweren Ehrenangriffen aufgrund der oft nur geringfügigen Konsequenzen dieses Vergehens berechtigt ist11.

Neben der Beschimpfung gibt es aber auch die Störung der nächtlichen Ruhe, bei der erkannt wird, dass sie, wenn sie häufiger auftritt - sei es durch zuschlagende Tür oder durch laute Hintergrundmusik - eine beträchtliche Pflichtverstöße und eine dauerhafte Störung des häuslichen Friedens darstellt.12 Dabei ist es, entgegen der Beschwerde, unerheblich, ob ein Wohnhaus besonders empfindlich ist; denn die Mieter müssen ihr Wohnverhalten immer an seinen Zustand anpassen13. Wenn man nun bedenkt, dass der Angeklagte auch eine Verletzung seiner Pflicht durch die mehrfache Verschmutzung der auch an sich als ernst zu nehmenden Terasse des Zeugnisses X nachgewiesen hat, steht die Tragfähigkeit der Störung des inneren Friedens durch den Angeklagten außer Frage.

Auch vor diesem Hintergund war es unzumutbar, dass der Kläger das vertragliche Verhältnis zum Angeklagten bis zum Ende der gewöhnlichen Frist fortsetzt. Auch wenn man zugunsten des Angeklagten davon ausgegangen ist, dass die Verunreinigung der Terasse und die Störung des Friedens - im Unterschied zur bewussten Beschimpfung - nachlässig erfolgt ist, würden die Frequenz und der Schweregrad der durch sie hervorgerufenen Pflichtverletzung sowie die daraus entstehenden Konsequenzen die Unangemessenheit einer Fortführung des Vertrages zur Folge haben.

Auch die Folgen der Pflichtverletzung des Angeklagten waren schwerwiegend. Zeugen X gab daher glaubwürdig an, dass er durch die anhaltenden Unruhen des Angeklagten über einen langen Zeitabschnitt unter Schlafstörungen und einem Gefühl der Unsicherheit auf seiner Terasse litt und sich schließlich entschlossen hatte, das Mietverhältnis aus diesem Grunde zu beenden.

Zwischen Vertragsbruch und Beendigung gab es kein langes Warten15 Schließlich mangelt es nicht an einer - notwendigen16 - Vorwarnung.