Außerordentlicher Kündigungsgrund Miete

Hauswirt sendet Sonderkündigung

Im Einzelfall kann der Mieter auch ausserordentlich, d.h. ohne Einhaltung einer verlängerten Frist, die für eine ordnungsgemässe Beendigung gilt, gekündigt werden. Dabei ist es entscheidend, ob der Mieter auf ein besonderes Kündigungsrecht oder auf eine schwerwiegende Verletzung des Vertrages durch den Mieter verweist. Dies hat der Hausherr z.B. dann, wenn der Pachtvertrag nicht mit dem Besitzer, sondern mit einem Nutznießer geschlossen wurde und sein Pachtvertrag beendet ist.

Hier kann der Mieter den Vertrag mit einer gesetzlichen Ankündigungsfrist von in der Regel weniger als drei Monate auflösen. Abgesehen von der Beendigung gegenüber den Erbberechtigten muss er ein "berechtigtes Interesse" an der Ausübung des Sonderkündigungsrechts haben und darf das besondere Recht nur innerhalb einer sehr kurzen Zeit ( "zum nächsten zulässigen Zeitpunkt") ausübt.

Auch hier muss die besondere Beendigung alle formalen Voraussetzungen erfüllen. Siehe auch Abbruchreihenfolge. Das Recht zur ausserordentlichen Auflösung steht dem Verpächter auch dann zu, wenn ihm eine schwerwiegende Verletzung des Mietvertrages vorzuwerfen ist. Dies ist dann eine ausserordentliche, in der Regel unangekündigte Aufhebung. Nur im Einzelfall kann abgeklärt werden, ob der/die VermieterIn tatsächlich ein Recht auf ausserordentliche Vertragsauflösung hat oder ob er/sie die für ihn geltenden Fristen und Formerfordernisse eingehalten hat.

Wohnungsmietvertrag: ordentlichen Beendigung bei erfolgloser außerordentlicher Auflösung

Der Antragsteller trägt die Gerichtskosten. Der Kläger kann die Zwangsvollstreckung durch Stellung einer Kaution in Hoehe von 110 des einzuziehenden Betrags verhindern, wenn der Antragsgegner vor der Zwangsvollstreckung keine Kaution in Hoehe dieses Betrags erbringt. Mit der im Dez. 2016 eingereichten Klageschrift fordert die Zivilklägerin die Zwangsräumung der von der Angeklagten benutzten Eigentumswohnung mit einer Gesamtwohnfläche von 35,55 qm im Haus.... Berlin.

Grundlage für die Benützung der genannten Ferienwohnung ist ein zwischen den Vertragsparteien im Monat März 2010 abgeschlossener Vertrag, für dessen Inhalt auf Anhang I der Beschwerde Bezug genommen wird (S. 6ff. der Akte). Der Antragsgegner war im Monat September 2016 mit einem Betrag von insgesamt 1.672,22 im Verzug, der die vollen Teilbeträge für die Monate Juni und Juli 2016 sowie anteilige Rückstände von 60 für den Monat und 180 für den Monat Mai 2016 einbezog.

In einem Brief vom 22. August 2016 hat die klagende Partei, die durch ihre Vermögensverwaltung repräsentiert wird, gegenüber der Angeklagten erklärt, dass das Mietverhältnis fristlos, "alternativ so bald wie möglich", wegen des genauen Wortlautes dieser Deklaration gekündigt werde, wird auf die Beanstandung (S. 14 der Akte) verwiesen. Die Angeklagte hat mit Auszahlung vom 31. August 2016 die oben genannten Rückstände vollumfänglich ausgeglichen.

Der Kläger hat mit Brief vom 1.12. 2016 (Anlage 5 zur Klageschrift vom 25.1. 2017, S. 29 der Akte) und in der Klageschrift vom 22.12. 2016 und der Klageschrift vom 25.1.2017 weitere, alternativ gewöhnliche, Kündigungsschreiben ausgesprochen. Es wurden die monatlichen Raten von Sept. 2016 bis einschließlich MÃ??rz 2017 gezahlt, wodurch die Zahlung in der Regel nicht fristgerecht erfolgte; aufgrund der widersprÃ?chlichen Eingaben der Beteiligten zu den einzelnen Zahlungsterminen wurde die Stellungnahme der Beklagten vom 13. MÃ?rz 2017, S. 2,

Der Kläger hat die Beklagte darüber hinaus wegen regelmäßiger nicht fristgerechter Mietzahlungen schriftlich verwarnt. Der Antragsteller bittet die Beklagte, die aus 2,5 Zimmer, einer Wohnküche, einem Bad mit Wanne bestehende Ferienwohnung zu verlassen und sie dem Antragsteller im geräumten Zustand zu übergeben. Der Kläger kann vom Angeklagten nicht zu Recht die Ausräumung und Rückgabe der streitigen Eigentumswohnung nach § 546 Abs. I BGB fordern, da eine effektive Beendigung des Mietverhältnisses weder eine außerordentliche Beendigung nach 543 Abs. 1 BGB noch eine außerordentliche Aufhebung ist.

Die Kündigungsfrist für I, II S. 2 Nr. 3 BGB gilt weiterhin als ordentlich gekündigt im Sinne von § 573 Abs. I S. 1, II Nr. 1 BGB. Ein unbestrittener Kündigungsgrund lag zum Verhandlungstermin nicht vor. Nachdem der Antragsgegner nicht beanstandet hat, dass die Entlassung des Klägers vom 22. August 2016 erst dann bei ihm eingegangen ist, wenn er den zu diesem Zeitpunkt am 31. August 2016 entstandenen Rückstand ausgeglichen hat, führte diese Auszahlung nicht zum Ausschluß der Entlassung nach § 543 (II) Satz 2 BGB.

Ein fristloser Rücktritt gemäß 569 Abs. III Nr. 2 S. 1 BGB ist jedoch hinfällig geworden, weil der Antragsgegner den ganzen Verzug und alle bis zu diesem Punkt geschuldeten Mieten bereits bezahlt hatte, bevor die Klage auf Räumung anhängig war und damit formlos und fristgerecht im Sinn der vorstehenden Regelung. Eine Zahlungsverzögerung im Sinn von 543 Abs. II Satz 1 Nr. 3 Buchstabe a) oder b) BGB bestand - auch unbestritten - zu keinem späteren Zeitpunkt aller nachfolgenden Mitteilungen des Klägers.

Der Kläger begründet seinen Räumungsantrag zu Recht nicht mit dem Grund für die Beendigung einer nicht fristgerechten Mietenzahlung. Der Kläger hat auch keinen Rechtsanspruch nach 546 Abs. I BGB wegen der ebenfalls mit Brief vom 22. August 2016 ausgesprochenen ordentliche Beendigung, weil damit auch das Pachtverhältnis der Beteiligten nicht gekündigt ist.

Weil die Bezahlung innerhalb der Nachfrist des 569 Abs. III Nr. S. 1 BGB nicht nur zur Nichtigkeit einer außerordentlichen Beendigung, sondern auch zu einer gemäß 573 Abs. I S. 1 BGB ausgesprochenen Beendigung des Vertrages geführt hat. Für die Entscheidung, welches Resultat - auf der Grundlage der oben genannten Rechtssprechung des Bundesgerichtshofs - die Untersuchung ergeben würde, wie viel milderes Gewicht die Bezahlung des Angeklagten als der für 573 Abs. II Nr. 1 BGB erforderliche Fehler erscheint, ist daher nicht relevant.

Schließlich müsste bei der endgültigen Beurteilung, ob das Fehlverhalten des Leasingnehmers, in diesem Fall des Angeklagten, die Beendigung rechtfertigen würde, hier zugunsten des Angeklagten berücksichtigt werden, dass er den Zahlungsverzug, der zuvor innerhalb von weniger als zehn Tagen nach Erhalt der Beendigung und darüber hinaus fast vier Monaten vor Einleitung der Zwangsräumungsklage eingetreten war, vollumfänglich ausbezahlt hat.

Sollten diese beiden Sachverhalte, die für den Angeklagten besonders und vorteilhaft sind, nach der Rechtsprechung des Gerichtes ein geringes Schuldgefühl hervorrufen, wäre dagegen die anhaltende Pünktlichkeit der Nachzahlungen des Angeklagten als schwerwiegender Nachteile zu berücksichtigen, unabhängig von dogmatischen Überlegungen zum Mieterverhalten nach dem Zugang zur Kündigung.

Nach seiner Einreichung leistete er die Vorauszahlungen bis zum dritten Arbeitstag eines jeden Kalendermonats für die sechs Monaten von einschliesslich des Septembers 2016 bis einschliesslich des Februars 2017 am 23. Septembers, 3. November, 24. November und 22. Dezember - im Jahr 2016 - und im Jahr 2017 am 24. Januar und 21. Februar.

Unklar bleibt jedoch, dass in den oben beschriebenen FÃ?llen die Beurteilung des Fehlers eines PÃ?chters nicht objektiviert werden kann. Entscheidend ist eher, dass die heilende Wirkung einer Gnadenzahlung auch eine gewöhnliche Beendigung beinhaltet. Das Amtsgericht hat bis zur Verfügung des Bundesgerichtshofs vom 10. Oktober 2012 auch unter seinen Kollegen kein Gerichtsverfahren zur Kenntnis genommen, in dem ein Hauswirt sogar den Versuch unternommen hätte, das Recht auf Räumung im Fall einer Nachzahlung auf eine gewöhnliche Beendigung zu gründen.

Die im Rechtsgut zu sehende Bereitschaft des Mieters zur Abwehr von Wohnungslosigkeit kann sowohl als Verschiebung um die für eine ordnungsgemäße Beendigung nach 573 c BGB geltenden Zeiten als auch als Bekundung der Intention einer endgültigen Klarstellung zugunsten des Mieters aufgefaßt werden.

Letzteres wird erstens dadurch gestützt, dass ein Bewohner in einem lockeren Wohnmarkt regelmässig andere Wohnungen findet, d.h. er braucht keine Verschiebung, in einem gespannten oder stark beanspruchten Wohnmarkt hilft eine Verschiebung oft nicht maßgeblich, sondern er erhält nur durch die Fortführung seines bisherigen Mietvertrages Obdachlosigkeitsschutz.

Ein vorübergehender Mietrechtsschutz ist auch der explizite Regelungsinhalt des 721 ZPO (vgl. dazu auch den § 721 Rdnr. 1 Zöller-Stöber), insbesondere bei der Suche nach Ersatz-Wohnraum. Auch wenn es die Intention des Parlaments sein mag, gleiche Zielsetzungen in unterschiedlichen Standards auszudrücken, scheint es offensichtlicher zu sein, dass er keine sich wiederholenden Zielsetzungen in unterschiedlichen Standards definiert hat, sondern vielmehr eine Verordnung in 721 ZPO über den vorübergehenden Mietschutz bei der Suche nach Ersatzwohnungen und in 569 Abs. III Nr. 2 BGB einen endgültigen Mietrechtsschutz - unter Vorbehalt von zukünftigen oder anderen Kündigungsgründen - einführen wollte.

Das wichtigste und für das Verfahren letztendlich entscheidende ist jedoch das Schrittverhältnis zwischen fristloser und ordentlicher Auflösung (vgl. Schmidt-Futterer/ Blank § 535 Abs. 13). Der reguläre Grund für die Auflösung einer unbefristeten Dauerschuldverschreibung ist die Kündigungsmöglichkeit. Bei Wohnraummietverhältnissen ist § 573 BGB die wesentliche Bestimmung über die Kündigungsmöglichkeiten durch ordentliche Aufhebung.

Aufgrund des speziellen Schutzbedürfnisses der Bewohner ist der Eigentümer zur fristlosen Auflösung des Mietvertrages nur unter den dort festgelegten Bedingungen berechtigt, die - vorbehaltlich seiner Befugnis - erst nach Verstreichen der in 573 c (I) BGB festgelegten Kündigungsfrist zur Auflösung des Mietvertrages führen. Das Wohnraummietgesetz gibt dem Wohnungseigentümer jedoch unter gewissen Bedingungen auch das weiterreichende Recht, den Mietvertrag mit einem Pächter sofort und ohne Berücksichtigung von Fristen zu kündigen.

Dieses Widerrufsrecht liegt vor, wenn ein wesentlicher Anlass im Sinn von § 543 Abs. I BGB vorliegt. S. 1 Nr. 3 BGB legt den für eine bestimmte Lebenssituation notwendigen wesentlichen Grunde fest, indem er festlegt, ab welcher Intensität eine Pflichtverletzung des Pächters, die Nichtzahlung der geschuldeten Miete, als wesentlicher Grunde im Sinn dieses Standards zu betrachten ist.

Sind die darin aufgeführten Bedingungen erfüllt, ist die Rechtsverletzung des Mietvertragspartners als so gravierend zu betrachten, dass sie die weitestgehende Stellungnahme des Eigentümers gerechtfertigt ist, und zwar die außerordentliche Aufhebung. Andererseits sieht die Regelung in Paragraph III Nr. 2 S. 1 ausdrücklich vor, unter welchen Bedingungen das Recht dem Interesse des Mietinteressenten an der Erhaltung der Immobilie trotz der auf Kosten des Eigentümers erfolgten Pflichtverletzungen vorzuziehen ist.

Wenn es jedoch die rechtliche Beurteilung ist, dass auch bei einer schweren und fristlosen Kündigungsverletzung des Leasingnehmers diese Verletzung behoben werden kann, so entspricht es nach Ansicht des diese Bestimmung anerkennenden Gerichtes nicht dem Sinne und Ziel dieser Bestimmung, dass er sich nicht auf diese Möglichkeit der erleichterten Verletzung von Pflichten (daher auch der § 573 Rdnr.60ff. MünchKomm-Häublein) verlassen können sollte.

Ebenso sind auch die Belange eines konträr laufenden Eigentümers, fehlender Ansporn für einen Pächter, sich umgehend um die Anpassung der Zahlungsrückstände kümmern zu wollen, wenn er doch auf einen Ausfall der Behausung hingewiesen werden muss, hinzugekommen (MünchKomm-H?ublein § 573 Rdnr. 61). Abgesehen von der Praxis, dass Sozialdienstleister die ihnen zugeteilten Mittel nur für einen einzigen Verwendungszweck verwenden, der zugleich auch zuverlässig der Erreichung ihrer Zielsetzungen dienen soll, trifft dies nach den Erfahrungen des Gerichtes auch auf nicht nur geringfügige individuelle Fälle zu, in denen einem Pächter von seiner Familie oder seinem Bekanntenkreis Gelder zur Überwindung einer vorübergehenden Zahlschwäche zur Verfuegung stehen.