Kündigung bei Mietrückstand

Mietrückstände

Bei erheblichen Mietrückständen kann der Mietvertrag vom Eigentümer ohne Einhaltung einer Frist gekündigt werden. Eine Höhe von wenigstens zwei Bruttomonatsmieten gilt als erheblicher Mietrückstand, vgl. 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB. Die Begründung der außerordentlichen Kündigung erlischt, wenn der Leasinggeber vor Eingang der Kündigung vollumfänglich zufrieden ist, vgl. 543 Abs. 2 S. 2 BGB.

Zahlt die Mieterin den Mietzins innerhalb von zwei Monaten nach Ablieferung einer Klage auf Räumung zusammen mit allen Entschädigungsansprüchen, wird die Kündigung fristlos hinfällig. Schadenersatzansprüche, die auch für eine nachträgliche Kündigung zu begleichen sind, umfassen vor allem Verzugszinsen (in der Regel 5 %-Punkte über dem Basiszins ab Mietbeginn), Anwaltskosten und Prozesskosten.

Der BGH hat in dem vorgenannten Urteilsurteil auch festgestellt, dass die Ermittlung der wesentlichen Mietrückstände auf der Grundlage der vertraglichen Bruttomieten und nicht auf einer gerechtfertigten Mietminderung aufgrund von Mängeln der Sache erfolgen muss.

Mietrückstände = Kündigung?

Bei Nichtzahlung der Mietsumme kann der Eigentümer den Vertrag auflösen. Aber nicht jeder Mietrückstand begründet zum einen ein Kündigungsrecht. Prinzipiell kann der/die VermieterIn den Vertrag ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist auflösen, d.h. wenn der/die MieterIn nicht alle oder einen wesentlichen Teil der Mietsumme (mehr als einen Monatsmietpreis ) zwei Mal in Folge bezahlt hat.

Selbst bei Zahlungsverzug der Kaution besteht die Gefahr einer außerordentlichen fristlosen Kündigung, wenn der Mietrückstand dem Doppelten der monatlichen Miete entsprechen sollte. Auch die Verspätung bei verrechneten Betriebskostenrückzahlungen begründet nach der Rechtssprechung sowohl die fristgerechte Kündigung als auch die außerplanmäßige Kündigung, wenn die offene Betragshöhe zwei monatliche Mieten überschreitet (Amtsgericht Offenbach, Entscheidung vom 21.12.2016, AZ: 350 C 517/12 mit weiteren Verweisen auf einen vergleichbaren Gerichtsstand).

Im Falle einer Kündigung hat der Vermieter dem Vermieter die zusätzliche Zahlung gewährt. Begleicht der Leasingnehmer alle vorhandenen Zahlungsrückstände innerhalb von längstens zwei Monate nach Zustellung der gerichtlichen Räumungsanordnung des Mieters, so wird die außergerichtliche Kündigung nachträglich hinfällig. Allerdings muss der Pächter dann die Kündigungskosten und ggf. das Räumungsverfahren bezahlen.

Der Nachzahlungsanspruch ist in der Realität jedoch für den Pächter wenig nützlich. Einerseits kann der Pächter sein Recht auf Nachzahlung nicht mehr ausüben, wenn er dies bereits innerhalb von zwei Jahren gemacht hat. Schwerwiegender ist jedoch die Tatsache, dass die Kündigung in der Regel nicht nur wegen Verzugs, sondern auch zeitgleich mit der gesetzlich vorgeschriebenen Dauer erfolgt (je nach vorheriger Mietvertragslaufzeit drei, sechs oder neun Monate).

Eine fristgerechte Kündigung gilt nach den Urteilen des Bundesgerichtshofs auch dann, wenn der Pächter alle Zahlungsrückstände beglichen hat. Die Mieterin muss dann ohnehin umziehen, ggf. erst später. Das Amts- und Landgericht versucht, diese harten Folgen im Einzelfall zu mildern, indem es den Fortbestand der ordentlich erfolgten Kündigung innerhalb der vorgeschriebenen Frist, z.B. im Falle einer Beendigung des Arbeitsverhältnisses, vorsieht.

der Mietrückstand, der für die außerplanmäßige Kündigung nicht vonnöten ist. Es wird auch stärker darauf geachtet, ob der Mietrückstand vom Vermieter zu vertreten ist und ob es bereits in der Vergangenheit entsprechende Verstöße des Vermieters gegeben hat. Allerdings können auch verhältnismäßig kleine Rückstände die Existenz des Vermietungsverhältnisses bedrohen.

Besonders wenn der Pächter die Pacht wegen angeblicher Mietmangel reduziert oder Rückbehaltungsrechte geltend macht, kann dies zu Problemen führen. Beendet der Mieter dann den Pachtvertrag wegen des kumulierten Rückstandes und zeigt sich später, dass die Schäden keinen oder nur einen geringen Minderungsanspruch oder kein Rückbehaltungsrecht hatten, kann der Pachtvertrag oft nicht mehr gerettet werden.

Daher wird grundsätzlich empfohlen, dass sowohl Eigentümer als auch Nutzer bei vorhersehbaren, geplanten oder bereits bestehenden Mietrückständen möglichst früh eine qualifizierte Rechtsberatung in Anspruch nehmen.