Fristlose Kündigung bei Zahlungsverzug

2 Nr. 3 BGB aus wichtigen Gründen ist zulässig, wenn der Pächter entweder "mit der Bezahlung der Pacht oder eines nicht unwesentlichen Teiles der Pacht an zwei aufeinanderfolgenden Terminen im Rückstand ist", oder "in einem mehr als zwei Terminen dauernden Zeitabschnitt mit der Bezahlung der Pacht in einer Summe, die zwei Monatsmieten einhält.

"Die fristlose Kündigung ist gemäß 569 Abs. 4 BGB zu rechtfertigen. Die der Kündigung zugrunde liegenden Zahlungsverzögerungen sind daher anzuzeigen. Das Ganze soll es dem Nutzer erlauben, zu erfahren, auf welchem Verfahren oder auf welchem Benehmen der Anbieter die fristlose Kündigung beruht.

Die Kündigung ist nach Auffassung des Bundesgerichtshofs hinreichend gerechtfertigt, wenn der Zahlungsverzug als Grund für die Kündigung genannt wird und der gesamte Mietrückstand quantifiziert wird. Der Zivilsenat hat mit Beschluss vom 12. Mai 2010 (Az. VIII ZR 96/09) festgestellt, dass dieser Satz auch für die Kündigung aufgrund früherer Rückstände anwendbar ist.

Im vom Bundesgerichtshof beschlossenen Verfahren zahlten die Bewohner von Maerz 2004 bis einschliesslich Okt. 2007 nur eine reduzierte Mietgebühr. Der Vermieter hat im Monatsmai 2007 den Mietvertrag ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist gekündigt und in seiner Kündigung die von May 2004 bis Mai 2007 angefallenen Rückstände in Hinblick auf die Grundmiete und die monatlichen Mietvorauszahlungen aufgeführt.

Der Kündigung lag ein rechnerischer Rückstand von insgesamt 5.303,27 für die Grundmiete und 2.038,80 für die Vorauszahlung zugrunde. Die Kündigung ist nach der Rechtsprechung des BGH förmlich rechtskräftig, da die Pächter aus dem Grund der Kündigung ersehen konnten, von welchem Pachtrückstand die Wirtin ausgegangen ist und mit diesen Daten die Kündigung selbständig auf ihre Gültigkeit prüfen konnte.

Hinweis des Vermieters: Kündigt der Mietvertrag wegen verspäteter Zahlung, sollte er sorgfältig darauf achten, dass die Rückstände, die die Kündigung rechtfertigen, nachvollziehbar erklärt werden, damit der Mietinteressent den Grund für die Kündigung nachprüfen kann. Bei einer fristlosen Kündigung aufgrund von Mietrückständen sollte im Gegenzug ein Jurist die Kündigung auf Einhaltung der vorgenannten Bedingungen durchsetzen.