Außerordentliche Kündigung Vermieter

Beendigung durch den Vermieter / 2 Außerordentliche Kündigung durch den Vermieter | VerwaltungPraxis | Liegenschaften

Ein Mietvertrag mit einer bestimmten Laufzeit kann auch durch außerordentliche Kündigung gekündigt werden. Eine außerordentliche Kündigung ist nur unter den gesetzlich vorgeschriebenen Bedingungen möglich. Darüber hinaus ist bei einer zeitlich begrenzten Sonderkündigung durch den Vermieter - wie bei einer ordentliche Kündigung - ein begründetes Sicherungsrecht im Sinne des 573 Abs. 1 BGB erforderlich[1] Da die Nachkommen der Mieter in Kraft getreten sind, ist ein gerechtfertigtes Sicherungsrecht (Kündigungsgrund) nicht notwendig.

Aufgrund der verschiedenen Bedingungen und rechtlichen Auswirkungen wird im Folgenden zwischen außerordentlicher fristloser Kündigung, die ohne Beachtung einer Fristsetzung stattfinden kann und mit Eingang beim Vermieter in Kraft tritt, und außerordentlicher Kündigung für einen begrenzten Zeitraum unter Beachtung der gesetzlich vorgeschriebenen Fristen differenziert. Die Vermieterin kann den Mietvertrag aus wichtigen Gründen gemäß 543 Abs. 1 BGB außerordentlich beenden.

Eine wichtige Ursache besteht, wenn unter Beachtung aller im Einzelfall vorliegenden Gegebenheiten, vor allem des Mieterverschuldens, und unter Beachtung der Belange beider Parteien die Fortführung des Vermietungsverhältnisses bis zum Fristablauf oder bis zur anderweitigen Kündigung des Vermietungsverhältnisses für den Vermieter nicht zu erwarten ist. Diese neue Bestimmung, die durch das deutsche Mietengesetz 2001 eingeführt wurde, soll klarstellen, dass ein Mietvertrag nicht nur bei schuldhafter Vertragsverletzung des Mietvertragspartners gemäß 554a BGB a.F., sondern auch bei nicht fahrlässigem Handeln gemäß der früheren Fallrechtsprechung zu den 242, 626 BGB auflösbar ist.

Kündigungsvoraussetzung ist daher nicht primär schuldhaft, sondern für den Geschäftspartner unzumutbar, so dass eine Kündigung im Einzelnen auch ohne eigenes Verschulden möglich ist. Der Mangel ist nur insofern relevant, als die Voraussetzungen für Unangemessenheit bei einem schuldhaften Handeln des Geschäftspartners größer sind als bei einem schuldhaften Handeln, d.h. der Umfang des Mangels ist bei der Abwägung der Interessen zu berücksichtigen.