Wann kann ein Vermieter Fristlos Kündigen

Der Pächter will keine Kunsthandwerker reinlassen: Wenn der Vermieter fristlos kündigen kann

Das Bundesgericht hat geklärt, unter welchen Bedingungen der Vermieter das Haus kündigen kann, wenn der Vermieter sich geweigert, erforderliche Reparaturarbeiten am Mietobjekt zu tolerieren und dem Vermieter oder den von ihm eingesetzten Gewerbetreibenden Zugang zu diesem zu erteilen. Im Jahr 2010 fand der Kläger auf dem Gebäudetragwerk, in dem sich die an die Angeklagten gemietete Eigentumswohnung befand, Trockenfäule.

Daher sind die Angeklagten im Nov. 2010 in ein Hotelzimmer gezogen, um dem Kläger die Möglichkeit zu geben, Sofortmaßnahmen zu ergreifen. Der Angeklagte erhielt nach Abschluss der Sofortmaßnahmen die Ferienwohnung vom Kläger zurück. Zunächst wurde dem Kläger kein erneuter Zugang zum Zweck der weiteren Entfernung des Schwamms gewährt. Der Kläger hat daher den Mietvertrag zum Stichtag 31. Dezember 2011 fristlos gekündigt.

Nach einer einstweiligen Anordnung des Landgerichts vom 31. Dezember 2011, die mit Beschluss vom 31. Dezember 2011 bestätigt wurde, wurde der Kläger am 16. Dezember 2011 in das Appartement aufgenommen. Der Kläger hat mit Schreiben vom 22. Dezember 2011 die außerordentliche Beendigung wiederholt und auch darauf gestützt, dass die Angeklagten im Nov. 2011 den Zugriff auf einen zu ihrer Wohneinheit gehörigen Raum zur Ausführung von Montagearbeiten verweigerten.

Die zweite außerordentliche Beendigung war ebenfalls zunächst erfolglos. Der Vermieter hätte nach Auffassung der Amtsgerichte vor sofortiger Beendigung des Vertrages auf Zustimmung zum Werk gemäß 554 BGB verklagen müssen. Ein anderes würde nur zutreffen, wenn der Pächter ein Unruhestifter wäre. Anders sah es der BGH: Will der Vermieter wegen einer geschädigten Duldungspflicht nach §543 Abs. 1 BGB fristlos kündigen, geht er nicht davon aus, dass der Vermieter den Vermieter nur auf dessen Kosten verklagen und der Vermieter danach den Gerichts-Duldungsstitel vernachlässigt bzw. sein Benehmen andere querulatische Bahnen aufzeigt.

Daher hat der Vermieter in der Regel ein großes ökonomisches Interesse daran, dass die Massnahmen am Hause so rasch wie möglich durchgesetzt werden. Auch der Wortlaut des Gesetzes zur außerordentlichen Auflösung nach 543 Abs. 1 BGB widerspricht einem so strengen, schematischen Ansatz, dass der Vermieter zunächst auf Einwilligung klagen muss, bevor er einen Pächter mit einer ablehnenden Haltung kündigen kann.

Hinsichtlich der Kündigungsbedingungen des 543 Abs. 1 BGB wird lediglich festgelegt, dass es für den Vermieter unangemessen ist, das Mietverhältnis unter Beachtung aller im Einzelfall vorliegenden Gegebenheiten, vor allem des Verschuldens der Vertragspartner, und unter Wahrung der beidseitigen Belange bis zum tatsächlichen Fristablauf fortzusetzen. Dementsprechend hätte das Landgericht vor Verweigerung der Anzeige nur klarstellen müssen, welche Beschädigungen und Nachteile dem Vermieter dadurch entstehen, dass er den Zugang zur Immobilie erst nachträglich erhalte.