Wann darf ein Vermieter Kündigen

Unbefugte Untervermietung: Wann kann der Vermieter kündigen? Rechtsanwaltskanzlei Prämie| Recht

Es ist unter Berücksichtigung der jeweiligen Gegebenheiten des Einzelfalles zu prüfen, ob eine solche Pflichtverletzung des Mietvertrags durch den Vermieter ein für die ordnungsgemäße Beendigung des Mietvertrages ausschlaggebendes Argument hat. Wenn der Leasingnehmer vom Vermieter die Genehmigung zur Weitervermietung fristgerecht beantragt hat, ist eine Beendigung aufgrund der fehlenden Genehmigung unangebracht, wenn der Vermieter selbst zur Bewilligung gezwungen war und dadurch selbst wegen eines Vertragsbruchs angeklagt wird.

In § 11 des Mietvertrages ist folgende Formklausel enthalten: "Der Vermieter ist nicht befugt, ohne ausdrückliches Einverständnis des Mieters, außer an Besucher der Räumlichkeiten, Untervermietungen oder sonstige Nutzungsüberlassungen an Dritte vorzunehmen....". Individuelle Vereinbarungen werden in 27 getroffen: "Die Zustimmung zur Weitervermietung wird erwirkt. Im Falle eines Mieterwechsels ist die Zustimmung des Mieters einzuholen.

"In der folgenden Zeit hat der Mieter mehrmals einen Teil der Wohnungen an Dritte weitervermietet. Der Mieter hat Fr. A. im Nov. 2007 um die Genehmigung zur Weitervermietung eines Raumes gebeten; die Vermieter haben die Bewilligung von der Vorlage eines begründeten Grundinteresses abhängig gemacht. b. Die Vermieter haben die Bewilligung des Raumes von der Vorlage eines begründeten Interesse abhängt. Der Mieter hat anschließend eine Untermietgenehmigung beantragt und - bevor der Rechtsstreit beigelegt wurde - Fräulein A. ab Feb. 2008 in die Ferienwohnung eingelassen.

Der Vermieter hat den Mietvertrag wegen unberechtigter Weitervermietung beendet und eine Klage auf Räumung eingereicht. Ohne Einwilligung des Mieters ist der Leasingnehmer nicht zur Weitervermietung des Objektes befugt (§ 540 Abs. 1 BGB). Eine unbefugte Zulassung des Untervermieters ist als Verletzung der Pflicht anzusehen. Eine ordentliche Kündigungsfrist besteht, wenn der Leasingnehmer "schuldhaft seine Vertragspflichten nicht unwesentlich verletzt" (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB).

Daraus ergibt sich die Fragestellung, ob es zur Beendigung ausreicht, wenn die Immobilie unberechtigt an einen Dritten übergeben wird. Das Kündigungsrecht ist stattdessen nach den Umständen des Einzelfalles zu bewerten. Hier kommt es auch auf die Ursachen an, die den Vermieter zu einem solchen Vorgehen bewogen haben (Richtlinie b).

Bei einer Entscheidung war es besonders, dass die Vermieter bereits in 27 des Mietvertrages eine allgemeine Untermietgenehmigung erteilten. Mit dieser Genehmigungsform ist der Leasingnehmer zur Untermiete ohne ein berechtigtes Interesse an der Vermietung befugt. Der Vermieter war daher gezwungen, die Untermietgenehmigung zu erteilen. Der Verzicht auf die Genehmigung war nicht vertragsgemäß.

Einem Vermieter wird in einem solchen Falle "wegen des Verbotes missbräuchlichen Handelns (§ 242 BGB) das Recht verweigert,.... das Nichtvorhandensein einer Genehmigung" (Leitlinie c). Der Vermieter kann gemäß 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB ohne Einhaltung einer Frist kündigen, wenn der Vermieter das Mietobjekt "unbefugt einem Dritten überlässt".

Der BGH musste nicht über das Recht der Vermieter zur außerordentlichen Auflösung befinden. Allerdings gilt hier das Gleiche wie bei der normalen Kündigung: Ein fristloses Kündigen ist ausgeschlossen, wenn der Vermieter die Untermietgenehmigung ohne Grund nicht erlässt.