Vorlage Fristlose Kündigung Mietvertrag durch Mieter

Beendigung des Mietvertrages Mieten, Leasing, Darlehen

Die Kündigungsfristen vor der Reform des Mietrechts betrugen für beide Parteien drei Monate zum Ende des Monats. Nach einer Mietdauer von 5, 8 oder 10 Jahren wurde diese für beide Parteien auf 6, 9 oder 12 Monaten verlängert. Ein Abweichen von dieser Vorschrift auf Kosten des Leasingnehmers wurde unterbleiben.

Nach der Mietenreform vom 11. August 2001 gilt für den Mieter eine Frist von 3 Monaten zum Ende des Monats, für den Mieter wird sie nach 5 oder 8 Jahren auf 6 oder 9 Monaten ausgedehnt. Eine längere Frist (für den Mieter) ist nicht zulässig, die vor dem Stichtag des Vertragsabschlusses (1. Sept. 2001) vereinbarte Frist bleibt jedoch bestehen.

Dies gelte auch für die reine Gesetzeswiederholung in den meisten Mietvertragsformen, so dass in den meisten Faellen die alte (meist laengere) Kündigungsfrist fuer alte Mietverhaeltnisse gleich bleibe. Nach einer weiteren gesetzlichen Änderung können Mieter seit dem 1. Juli 2005 auch Mietverhältnisse mit einer kurzfristigen Kündigungsfrist von drei Monaten kündigen, in denen die bisherigen Fristen bis zum Stichtag der Kündigung in der Form (d.h. in Allgemeinen Geschäftsbedingungen) festgelegt wurden.

So können nahezu alle Mieter auch alte Mietverhältnisse mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten (zum Monatsende) auflösen. Prinzipiell können nur auf unbefristete Zeit abgeschlossene Mietverhältnisse durch einen Vertragspartner fristgerecht gekündigt werden. Eine Kündigung kann daher nicht vor dem Ende der Laufzeit von befristeten Mietverträgen ausbleiben.

Ein vorzeitiger Rücktritt ist prinzipiell nur im Falle einer Sonderkündigung (z.B. 561 Abs. 1 BGB) oder einer Kündigung ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist möglich oder wenn die Vertragspartner einen Mietvertrag aushandeln. Der verbreitete Standpunkt, dass der Mieter dem Mieter nur drei Folgemieter zur Verfügung stellt, um einen befristeten Mietvertrag zu kündigen, ist unzutreffend; dies trifft nur im Falle einer entsprechenden Einigung im Mietvertrag oder in einem Aufhebungsvertrag zu, ferner wenn die besonderen Härtefälle des Mietnehmers anerkannt werden sollen (siehe hierzu die Rechtsprechung des Oberlandesgerichts Karlsruhe, in: Wohnungs- und Mietrecht 1982, S. 124).

Der Gesetzgeber sieht für die rechtzeitige Beendigung eines offenen Vertrages gewisse Formulare und Termine vor: Eine Kündigung bedarf der Schriftform ( 568 Abs. 1 BGB); das Schreiben ist zu unterzeichnen. Wenn mehrere Parteien an einem Mietvertrag auf einer Seite des Vertrages mitwirken, muss eine Kündigung durch alle oder an alle Parteien ergehen.

Die Kündigung durch Mieter und Mieter ist nur unter Beachtung der gesetzlichen Bestimmungen möglich. Gemäß 573 c Abs. 1 BGB hat der Mieter ungeachtet der Mietdauer eine dreimonatige Ankündigungsfrist einhalten. Wird der Mietvertrag dagegen vom Mieter gekündigt, hängt die Laufzeit von der Mietdauer ab. Kündigungsfristen des Mieters betragen drei bis fünf Jahre, sechs bis neun Jahre nach mehr als fünf Jahren und neun bis acht Jahre.

Für alte Mietverträge, die vor dem Stichtag 31.12.2001 abgeschlossen wurden, können andere Fristen gelten. Für den Mieter besteht bei der Überführung einer gemieteten Wohnung in eine Stockwerkeigentumswohnung eine Nachfrist. Der Käufer einer umgebauten Mietunterkunft kann erst nach drei Jahren seit dem Kauf (Grundbucheintrag) wegen Eigennutzung oder Behinderung der gewerblichen Nutzung als neue Eigentümerin gekündigt werden (Kündigungsfrist, 577a Abs. 2 BGB).

Dieser Zeitraum kann in Ortschaften und Kommunen verlängert werden, wenn dies durch Verordnung festgelegt ist. Gemäß 573 Abs. 3 BGB hat der Mieter die Kündigung zu rechtfertigen. Die Kündigung eines vertragsgemäßen Mieters durch den Mieter ist nur möglich, wenn er ein begründetes Kündigungsinteresse hat (§ 573 Abs. 1 BGB).

Bei der Kündigung sind die vom Mieter angegebenen Begründungen anzugeben. 573 Abs. 2 BGB gibt Beispiele für die Begründung des berechtigten Kündigungsinteresses des Eigentümers, z.B. wesentliche Vertragsverletzungen oder "Eigennutzung" (d.h. der Eigentümer braucht die Immobilie für sich oder für seine Angehörigen). Auch wenn der Mieter ein begründetes Kündigungsinteresse hat, muss er nicht immer (sofort) ausziehen.

Im Falle einer rechtzeitigen Kündigung ist auch zu überprüfen, ob der Mieter der Kündigung widerstehen und die Fortführung des Mietvertrages fordern kann. Laut Recht ist dies der Fall, wenn die vertragliche Kündigung des Mietvertrages eine Notlage für den Mieter, seine Angehörige oder ein anderes Mitglied seines Haushaltes darstellen würde, die auch unter Berücksichtigung der legitimen Belange des Eigentümers nicht gerechtfertigt werden kann"; eine Notlage besteht auch nach dem Recht, "wenn ein zumutbarer Wohnraum ersatz nicht zu angemessenen Konditionen zu beschaffen ist" (§ 574 BGB so genannte Sozialklausel).

Hierfür ist die Unterzeichnung durch den Mieter unerlässlich; bei mehreren Personen müssen sie alle unterschreiben. Die Widerspruchsschrift muss dem Mieter mindestens zwei Monaten vor Fristablauf ( 574 b Abs. 2) zugehen, wenn der Mieter im Beendigungsschreiben auf die Widerspruchsmöglichkeit verwiesen hat oder die Widerspruchsfrist abläuft.

Unterlässt er dies, kann der Mieter auch später - längstens zum ersten Zeitpunkt des möglichen Räumungsverfahrens - Einspruch erheben. Eine fristlose Kündigung ist in den §§ 543, 569 BGB geregelt. Wichtigster Punkt ist der Zahlungsausfall des Pächter. Ist der Mieter an zwei aufeinander folgenden Tagen mit einem Betrag von mehr als einer Monats-Miete im Rückstand, oder ist der Mieter mit einem Betrag von zwei Monats-Mieten im Rückstand, kann der Leasinggeber den Mietvertrag auflösen.

Der Mieter hat jedoch die Option, diese Kündigung durch Begleichung aller Verzugszinsen (auch nach der Kündigung) ungültig zu machen. Die so genannte "Nachfrist" läuft jedoch zwei Monaten ab, nachdem dem Mieter eine Klage auf Räumung wegen der Kündigung zugegangen ist; danach ist die Kündigung in jedem Falle aufrecht.

Ist der Mieter jedoch bereits innerhalb der vergangenen zwei Jahre wegen Zahlungsverzuges kündigt worden und hat er die Kündigung nachträglich ungültig gemacht, kann er die "Nachfrist" nicht mehr in Anspruch nehmen; die zweite Kündigung ist in jedem Falle gültig. Nur bei Zahlungsverzug kann der Mieter die aktuellen Mietpreise betrachten, d.h. die Kalkulation darf keine Einmalbeträge wie Betriebskostenzuschläge, Kaution, Verzugsschaden, Anwaltskosten etc. enthalten.

Es ist zu berücksichtigen, dass die Nachfrist nur für die Kündigung wegen "reinen" Zahlungsverzuges gelten soll. Wird die Kündigung vom Mieter auf weitere Ursachen gestützt (dies kann z.B. auch eine dauerhafte nicht pünktliche Zahlung der Miete sein), entfällt die "Nachfrist" für diesen Teil der Kündigung; sie kommt letztendlich dem Mieter nicht zugute. Die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges bedarf ebenfalls der Schriftform und muss gerechtfertigt sein.

Die fristgerechte Neuinterpretation einer erfolglosen Kündigung in eine fristgerechte Kündigung ist nur möglich, wenn sich aus der Kündigung ergeben hat, dass der Mieter das Mietobjekt in jedem Falle kündigen will.