überbelegung Mietwohnung

Wohnungsmietrecht: Wann gibt es eine Überfüllung der Mietwohnung?

Eine Pächterin unterzeichnete einen Vertrag über eine 25 qm große Studiowohnung. Mit der Zeit lernte die Verwaltung, dass auch die Frau und seine beiden Söhne in der Ferienwohnung wohnten. Die Anzahl der Personen sollte auf 2 reduziert werden. Bei der Bewirtschaftung wurde unter anderem eine Mietvertragsklausel zugrunde gelegt, nach der der Vermieter aufgrund der kleinen Wohnungsgröße nicht befugt ist, eine andere Personen dauerhaft in die Ferienwohnung mitzunehmen, es sei denn, diese ist die Frau des Vermieters oder der Miteigentümer.

Das Hausverwaltungsamt macht geltend, dass der Pächter die Kinderfrage abgelehnt hat, besonders in der Selbstauskunft vor Vertragsabschluss. Auch hatte die Verwaltung nicht gewusst, dass eine Frau, wahrscheinlich ihre Frau, auch in die Ferienwohnung einziehen würde. Die Unterbringung von vier Menschen stellt eine unzumutbare Überfüllung dar, weshalb das Pachtverhältnis effektiv gekündigt werden kann.

Die Leasingnehmerin ist der Ansicht, dass kein legitimes Kündigungsinteresse besteht. Das Gebäudemanagement muss handfeste und nicht unerhebliche Behinderungen durch Auslastung nachweisen. Das Landgericht München (Az. 415 C 3152/15) hat nach dem Beschluss des Landgerichts München einen Anspruch auf die Wohnungsverwaltung gemäß 546 Abs. 1 BGB auf Evakuierung und Veröffentlichung der Immobilie, da das Pachtverhältnis zwischen den Beteiligten durch die Ordnungswidrigkeit gekündigt wurde.

Wenn es zu einer Überfüllung kommt? Die Überfüllung gilt nach der ständigen Rechtsprechung als vertragswidrige Nutzung des Mietobjektes und damit als Grund zur Kündigung gemäß § 573 Abs. 1 BGB. Der Zeitpunkt einer solchen Überfüllung hängt von den Gegebenheiten des Einzelfalls ab; es gibt keine festen Grenzen (vgl. Schmidt-Futterer, Mietrecht, Nr. 573 BGB, Rn. 200).

In der Regel kann es keine Überfüllung geben, wenn jeder Erwachsener oder zwei Jugendliche unter dreizehn Jahren je ca. 12 m belegen (Blank/Börstinghaus, a.a.O., 540 BGB Rn. 33) oder wenn es pro Kopf im Durchschnitt 10 m für die Unterkunft von Angehörigen gibt (Schmidt-Futterer, a.a.O., § 535 BGB Rn. 581).

Der Pächter, seine Frau und zwei weitere Geschwister wohnen auf einer Wohnfläche von ca. 25,88 qm. Dabei werden die vorgegebenen Richtlinienwerte weit übertroffen, da auf eine Person nur einmal ca. 4,0 qm Wohnfläche kommen und es sich um eine Einzimmerwohnung handele. Im Prinzip kann ein Pächter seine eigenen Söhne und Töchter in die Ferienwohnung mitnehmen.

Der Zutritt dieser Menschen darf jedoch nicht zu einer Überfüllung führen. Überfüllung besteht auch dann, wenn eine ehemals vertraglich genutzte Wohneinheit durch die Entbindung von Kinder überfüllt ist, weil das Recht des Pächters, nahe Familienmitglieder in seine Wohneinheit zu nehmen, nur im Rahmen einer vertraglichen Verwendung besteht (vgl. BGH v. 14.07. 1993, Az. VIII ARZ 1/93) Der Angeklagte hatte bereits ein eigenes Kinder, das zum Vertragsabschluß ebenfalls in die Wohneinheit gezogen ist.

Schon zu dieser Zeit gab es eine Überfüllung, die durch die Zulassung des zweiten Kinds noch verstärkt wurde. Zudem ist die Angeklagte wegen Überfüllung vertragsbrüchig. Wenn der Vertreter des Beklagten behauptet, der Pächter beherrsche die deutsche Landessprache nicht in ausreichendem Maße, kann ihn dies nicht von der Erfüllung der vertraglichen Pflichten entbinden.

Seitdem das erste gemeinsame Kinde des Pächters bereits zur Welt gekommen war, musste er wissen, dass er bereits beim Bezug gegen die vertragliche Pflicht stünde.