Fristlose Kündigung Mieter Vorlage

durch Vorlage des Mietvertrages und einer Forderungsaufstellung mit Belegen. Der Mieter hat in wenigen Fällen das Recht, den Mietvertrag fristlos zu kündigen.

BHW, 09.04.2014 - VIII ZR 107/13

Das Audit ist ein voller Erfolg. Was? Mit der fristlosen Kündigung der Angeklagten am 15. Juni 2010 wurde das Pachtverhältnis der Beteiligten gekündigt. Ungeachtet des noch nicht beendeten Konkursverfahrens musste die Kündigung dem Antragsteller und nicht dem Insolvenzverwalter zuerkannt werden. Der Insolvenzverwalter hat mit Bescheid vom 31. März 2009 die "Freigabe" des Mietvertrages nach § 109 Abs. 1 Nr. 1 InsO erklÃ?rt.

Die Auseinandersetzung, ob der Haftungsverzicht des Trustees nur zur Konsequenz hat, dass das Vermögen für die nachfolgenden Verpflichtungen aus dem Leasingvertrag nicht mehr haftet oder ob darüber hinaus das Leasingverhältnis vollumfänglich in das Dispositions- und Verwaltungsvermögen des Leasingnehmers zurückfällt, muss nach letzterer Ansicht entschieden werden. Auch die Angeklagten waren zur Kündigung ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist befugt.

Dies war eine beträchtliche Verletzung der Pflicht, die eine fristlose Kündigung rechtfertigte. Die Berufungsinstanz ist jedoch zu Recht davon auszugehen, dass die Kündigung des Angeklagten - wie es der Fall war - dem Antragsteller nach der Freistellungserklärung des Insolvenzverwalters und dem Ende der in 109 Abs. l S. 2 genannten Fristen zuerkannt wurde.

Abweichend wird die Wirkung der Freistellungserklärung des Verwalters nach 109 Abs. 1 S. 2 Nr. 2 und des Ablaufs der in § 109 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 Nr. 1 Nr. 1 Nr. 1 Nr. 1 Nr. 1 Nr. 1 Nr. 1 Nr. 1 Nr. 1 Nr. 1 Nr. 1 Nr. 1 Nr. 1 Nr. 1 Nr. 1 Nr. 1 Nr. 1 Nr. 1 Nr. 1 Nr. 1 Nr. 1 Nr. 1 Nr. 1 Nr. 1 Nr. 1 Nr. 1 Nr. 1 Nr. 1 Nr. 1 Nr. 1 Nr. 1 Nr. 1 Nr. 1 Nr. 1 Nr. 1 Nr. 1 Nr. 1 Nr. 1 Nr. 1 Nr. 1 Nr. 1 Nr. 1 Nr. 1 Nr. 1 Nr. 1 Nr. 1 Nr. 1 Nr. 1 Nr. 1 Nr. 1 Nr. 1 Nr. 1 Nr. 1 Nr. 1 Nr. 1 Nr. 1 Nr. 1 Nr. 1 Nr. 1.

Der Mietvertrag unterliegt jedoch nach wie vor Massenbeschränkungen und der Verwalter bleibt Vertragspartei, da 109 Abs. 1 S. 2 Nr. 2 Nr. 2 InsO keinen Anhaltspunkt dafür enthält, dass die Rechtswirkung des 80 Abs. 1 Nr. 1 Nr. 1 InsO mit Inkrafttreten des Haftungsausschlusses erlischt. Demnach kann der Mieter den Mietvertrag nur durch eine gegenüber dem Verwalter abgegebenen Erklärungen auflösen.

Im gegenteiligen Fall kann der Mieter nach Inkrafttreten der Deklaration gemäß 109 Abs. 1 S. 2 Nr. 2 Nr. 2 InsO selbst benachrichtigt werden (Kübler/Prütting/Tintelnot, Nr. 109 Rn. 21; Pape, NZM 2004, 401, 410 f.; Marotzke in Heidl. Kommentare, Nr. 6, S. 6). Der Haftungsverzicht der Stiftung hatte zur Folge, dass das Mietobjekt " freigestellt " wurde und vollumfänglich der ausschließlichen Verwaltungs- und Verfügungsgewalt des Pächters unterlag (vgl. auch MünchenerKommInsO/Eckert, 3.Aufl.

unter Verweis auf das Bundesgerichtshofsurteil vom September 2012 (IX ZR 75/11, BGHZ 192, 322) zu den Wirkungen des 35 Abs. 2 IO. Obwohl die Treuhändererklärung gemäß 109 Abs. 1 S. 2 S. 2 InsO nur besagt, dass das Vermögen für zukünftige Verpflichtungen aus dem Vermietverhältnis nicht mehr haftet, ist die Treuhändererklärung nicht mehr gültig.

Daraus folgt jedoch, dass die Kündigungserklärung gemäß 109 Abs. 1 S. 2 Nr. 2 der Kündigung ersetzt, dass die Verantwortung des Vermieters für die weitere Durchführung des Vertrages ab diesem Zeitpunkt auf den Mieter übergeht, d.h. der Mieter die Verfügungs- und Verwaltungsgewalt zurückerlangt. Die Begründung einer solchen Auswirkung der Deklaration nach 109 Abs. 1 S. 2 Nr. 2 S. 2 I. GO bezieht sich, wie das Oberlandesgericht richtig festgestellt hat, auch auf die Rechtsgründe.

Die Verordnung schützt demnach den Mieter, der seine Mietwohnung nicht verliert, wenn der Verwalter das Haus nicht weitervermieten will; stattdessen soll das Haus nach dem Ende der Frist mit dem Mieter weitervermietet werden (vgl. BT-Drucks. 14/5680, S. 27). Ein Fortbestehen der Verwaltungs- und Verfügungsbefugnisse des Sachwalters über den Tag der Feststellung nach 109 Abs. 1 S. 2 IO hinaus wäre für die Mietvertragsparteien schwerfällig und nicht durchführbar und würde für den Sachwalter Verwaltungskosten verursachen, die sich negativ auf den Nachlass auswirkten.

Weil alle Deklarationen des Mieters ( "Abmahnung, Kündigung, Mietzinserhöhung, Betriebskostenabrechnung") zunächst gegenüber dem Verwalter erläutert und von diesem an den Mieter weitergegeben werden müssen. Ebenso wäre eine gerichtliche Auseinandersetzung, z.B. eine Beschwerde des Eigentümers über die Vereinbarung einer Mietzinserhöhung, gegen den Insolvenzverwalter zu führen, obwohl dieser Vorgang allein für die ursprünglich interessierten Mieter, nicht aber für den Insolvenzverwalter oder die Messe ist.

Im Gegensatz zur Meinung der Neufassung gibt die Tatsache, dass der Gesetzgeber davon ausgeht, dass die Mietzinskaution (oder der Anspruch auf Rückerstattung unter Vorbehalt) in die Massen fallen, keinen Anlass zu einer anderen Einschätzung. Der Mieter sollte eher davor geschützt werden, dass der Vermieter den Vertrag beendet, um die Anzahlung realisieren zu können (siehe BT-Drucks. 14/5680, S. 27).

Ob ein (bedingter) Pfandrückzahlungsanspruch mit der Übertragung der Verfügungs- und Verwaltungsgewalt auch auf den Mieter zurückgeht (affirmative Formalitäten: z. B. für den Fall der Kündigung, 7.2. Das Oberlandesgericht muss auch zustimmen, dass die Vorlage einer falschen oder "fiktiven" Scheinbescheinigung eine wesentliche Vertragsverletzung ist, die eine Fortsetzung des Vertrages für den Mieter unangemessen machen und eine fristlose Kündigung des Mietvertrages begründen kann.

Ein Pflichtverstoß ist entgegen dem Prüfungsurteil nicht hinfällig, da die in der Form des vorherigen Mietvertrages aufgeworfenen Fragestellungen nicht zulässig gewesen wären und es dem Angeklagten daher freigestellt gewesen wäre, diesbezüglich unzutreffende Auskünfte zu erteilen. Grundsätzlich eignen sich Fragestellungen zur Personen- und Adresslage des Vormieters, zur Laufzeit des Vormieters und zur Einhaltung der Mietvertragsverpflichtungen sowie zu Einkommens- und Finanzverhältnissen, um sich ein bestimmtes Bild von der Kreditwürdigkeit und Verlässlichkeit des potenziellen Mietinteressenten zu machen; dies sind auch keine Fragestellungen, die den privaten oder familiären Lebensraum des Mietinteressenten berühren und daher nicht zulässig sein können.

Nach der Rechtssprechung des Senates (siehe Senatsbeschluss vom 3. 9. 2009 - VIII ZR 238/08, NJW 2010, 1135 Rn. 18 ff.) hat der Mieter keinen Rechtsanspruch gegen seinen früheren Mieter auf Herausgabe einer Mietschuldenbefreiungsbescheinigung. Entgegen der Meinung der Neuregelung hat dies nicht zur Folge, dass der neue Mieter vor Vertragsabschluss keine entsprechende Bestätigung vom Interessenten verlangt und diese wahrscheinlich verfälscht.

Die Berufung richtet sich jedoch erfolgreich gegen die Nichtberücksichtigung der Behauptungen des Beschwerdeführers, der Beklagte habe bereits im Jahr 2007 erfahren, dass die vom Beschwerdeführer eingereichte Urkunde des früheren Vermietersfälscht wurde. Das Argument ist bedeutsam, weil in diesem Falle die am 16. 9. 2010 - also drei Jahre später - verkündete Kündigung nicht mehr innerhalb einer vertretbaren Zeitspanne stattgefunden haben könnte und daher nach bestem Wissen und Gewissen oder gemäß 314 Abs. 2 BGB ungültig sein könnte (vgl. Senatsbeschluss vom 12. 4. 2010 - VIII ZR 206/09, NZM 2011, 32 Rn. 5).