Kündigung der Wohnung

Mietkaufvertrag - Was muss ich bei der Kündigung beachten? - Teige

Was muss der Pächter beachten, wenn er storniert und welche Bedingungen müssen für einen Pächter gegeben sein, um stornieren zu können. Wieso man eine Wohnung verlässt, hat man in der Regel genug damit zu tun, eine Wohnung zu finden und umzuziehen. Gut, dass zumindest die Terminierung problemlos ablaufen kann. Im Regelfall kann der Pächter seinen Vertrag jederzeit mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten zum Ende des Monats auflösen.

â??Wer frÃ?her abreisen will, kann mit dem Hausherrn absprechen, dass dies möglich ist, sobald ein passender Nachmieter gesucht und vermittelt wird. Es ist ein Missverständnis, dass ein ausscheidender Pächter dem Pächter drei neue annehmbare Pächter vorlegen muss und somit von seinen vertraglichen Verpflichtungen befreit wird. Eine formlose Mitteilung an den Eigentümer genügt, der Nutzer muss keine Einwände vorbringen.

Das Schreiben ist an alle Eigentümer zu richten und von allen Vermietern im Pachtvertrag zu unterschreiben. Ausgenommen ist ein befristeter Arbeitsvertrag, bei dem sowohl die Vermieterin als auch der/die MieterIn die vereinbarten Mietzeiten einzuhalten haben, wenn das Recht auf Kündigung im Arbeitsvertrag daher nicht vorgesehen ist. Der Dreimonatszeitraum entfällt, wenn der/die VermieterIn eine Sanierung oder Mietsteigerung vorsieht, der/die MieterIn kann dann innerhalb von einem bzw. zwei Monate nach Kündigung umziehen.

Im Ausnahmefall ist auch eine Kündigung ohne Einhaltung einer Frist möglich, jedoch mit Berechtigung. Ist die Wohnung beispielsweise wegen schwerwiegender Defekte für den Vermieter nicht mehr benutzbar, liegt ein Gesundheitsrisiko vor oder das Vertrauensniveau zwischen den Beteiligten ist dauerhaft beeinträchtigt - wie in einem Falle in München, als eine Hauswirtin ihre Bewohner über transparente Außenspiegel im Bad beobachtete.

Kündigung ohne Kündigung der Wohnung trotz Insolvenzverfahrens wegen Mietrückständen

Auch bei einem beantragten (oder bereits gekündigten) Insolvenzverfahren kann der Mieter eine ausserordentliche Kündigung des Mietvertrages auf der Grundlage von Mietrückständen, die vor der Insolvenzeröffnung entstanden sind, vornehmen. Ein Hauswirt hat die Wohnung wegen Zahlungsverzugs mit mehr als zwei Monaten Miete außerordentlich gekündigt (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchstabe b BGB).

In den Jahren 2009 bis 2012 hatten die Bewohner ihrer Wohnung die geschuldeten Mieten nicht oder nur vereinzelt bezahlt, so dass sich weit mehr als EUR 10.000,00 an Mietrückständen angesammelt hatten. Mit Bescheid vom 17. Juni 2010 wurde auf Wunsch eines der beiden Pächter das Insolvenzverfahren über sein Vermögen eroeffnet. Der ihm vom Amtsgericht zugewiesene Treuhänder hat am 01.07.2010 die "Freigabe" des Mietvertrages erklärt.

Mit dem 18. Januar 2012 wurde das Konkursverfahren eingestellt und der Insolvenzverwalter ist in der so genannten good conduct Phase der Restschuldenbefreiung. Der Kläger hatte die im Oktober 2012 erfolgte Kündigung auch auf Rückstände bei den Mieten gegründet, die vor der Insolvenzeröffnung entstanden waren. Gemäß 112 Nr. 1 InsO kann ein Miet- oder Pachtvertrag nach Beantragung des Insolvenzantrags wegen eines in der Zeit vor der Beantragung der Miete eingetretenen Zahlungsverzugs nicht auflöst werden.

Der Treuhänder/Verwalter tritt mit der Insolvenzeröffnung in alle Rechtsstellungen des Insolvenzverwalters ein. Ist jedoch die Privatwohnung des Zahlungspflichtigen betroffen, kann der Treuhänder/die Insolvenzverwalterin den Vertrag nicht auflösen. Ihm steht nur das Recht zu, das Pachtverhältnis aufzulösen ("§ 109 Abs. 1 Satz 2 InsO"). Dies ist im Grunde eine Feststellung, dass der Pächter selbst für die Zahlung der Miete nach dem Ende der gesetzlichen Kündigungsfristen haftet und dass die Konkursmasse nicht für den Mietrückstand haftet.

Mit Inkrafttreten dieses Haftungsausschlusses wird das Mieterverhältnis wieder zur alleinigen Verwaltungs- und Verfügungsmacht des Mieters. Die Frage, ob die Herausgabe des Mietobjektes an den Insolvenzschuldner dazu führt, dass der Mieter den Mietvertrag aufgrund von Zahlungsrückständen, die vor dem Insolvenzantrag entstanden sind, erfolgreich kündigen kann, war bisher strittig, wurde nun aber vom Bundesgerichtshof bestätigt.

Der Stornoblock des 112 Nr. 1 INVO diente ausschließlich dem Insolvenzschutz und insbesondere nicht dem Personenschutz des Mieters/Schuldners, der sich bei Insolvenzantrag in Verzug befindet und somit nicht vertragsgemäß vor dem Ausfall der Wohnung steht. Ein nicht vertragsgemäßer Leasingnehmer kann keinen über die Bestimmungen des BGB hinausgehenden Entlassungsschutz durch das Konkursverfahren auf Rechnung des Leasinggebers haben.

Ansonsten müßte der Verpächter das Haus auch bei einem Pächter, der einen Mietrückstand von mind. zwei Monaten verursacht hat, über einen längeren Zeitraum weitervermieten, ohne daß die Tilgung der Zahlungsrückstände sicherstellt. Sobald der Haftungsverzicht des Insolvenzverwalters / Treuhänders wirksam wird, endet daher das Kündigungsverbot. Die Vermieterin ist ab diesem Moment nicht mehr daran gehindert, die Kündigung des Mietvertrages über den Mietrückstand zu unterstützen, mit dem der/die MieterIn bereits vor der Beantragung der Insolvenz in Zahlungsverzug war.

Auf den Grundbesitzer: Es ist sehr wahrscheinlich, dass den Vermietern die Option bleibt, einen Mietvertrag mit erheblichem Mietrückstand zu beenden, auch wenn der Gläubiger in die Zahlungsunfähigkeit flieht. Auf den Pächter: Gläubiger, die mit Mietrückstand in ein Konkursverfahren geraten sind, sollten nun besonders genau untersuchen, ob ihnen eine Kündigung drohen kann.

Wenn Sie eine Kündigung erhalten und sich im SGB II ("Hartz IV") oder SGB XII Referenz finden, wenden Sie sich an Ihre zuständige Arbeitsagentur oder Sozialeinrichtung.