Außerordentliche Fristlose Kündigung Mietvertrag durch Vermieter

Außerordentliche fristlose Kündigung wegen Verstoßes gegen sonstige Verpflichtungen

Inhalte: Eine Pflichtübertretung des Mieters kann zu einer ordentlicher und außerordentlicher Kündigung des Mietvertrages geführt haben. Aufgrund der ordnungsgemäßen Kündigung wird auf unseren Artikel "Rechtzeitige Kündigung wegen Pflichtverletzung" verwiesen. Nachfolgend wird auf die außerordentliche fristlose Kündigung wegen Verstoßes gegen sonstige Verpflichtungen eingegangen. In den §§ 569 und 543 BGB sind die Regelungen zur Sonderkündigung eines Mietvertrages für Wohneigentum enthalten.

Im Gegensatz zu den Regelungen zur ordentlichen Kündigung gilt sie für alle Mietverträge, da sie Vertragsbrüche bedeuten, die bei allen Mietverhältnissen auftreten können. Dies gilt auch für Wohnflächen, die nur zur vorübergehenden Nutzung angemietet werden ( 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB) sowie für Wohnflächen, die Teil der vom Vermieter selbst genutzten Wohneinheit sind und die der Vermieter vorwiegend mit Möbeln eingerichtet hat (§ 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB).

Grundvoraussetzung für die außerordentliche fristlose Kündigung ist 543 BGB, der für alle Mietverträge und nicht nur für Wohnflächen anwendbar ist. Den Mietvertrag kann jede Partei aus wichtigen Gründen ohne Einhaltung einer Frist auflösen. Eine wichtige Ursache besteht, wenn unter Beachtung aller Gegebenheiten des Einzelfalles, vor allem des Verschuldens der Vertragspartner, und unter Beachtung der Belange beider Parteien die Fortführung des Vermietverhältnisses bis zum Fristablauf oder bis zur anderweitigen Kündigung des Vermietverhältnisses für die kündigende Partei nicht zu erwarten ist.

Dem Leasingnehmer wird die vertragliche Nutzung der gemieteten Sache weder ganz noch teilweise fristgerecht eingeräumt oder entzogen,2. der Leasingnehmer die Rechte des Leasinggebers dadurch wesentlich beeinträchtigt, dass er die gemietete Sache durch Unterlassung seiner Sorgfaltspflicht oder durch Überlassung an einen unbefugten Dritten wesentlich in Mitleidenschaft zieht3.

Bei Satz 1 Nr. 3 ist die Kündigung bei vorheriger Befriedigung des Vermieters nicht möglich. Er erlischt, wenn der Leasingnehmer sich durch Verrechnung von seiner Forderung lösen konnte und die Verrechnung sofort nach Beendigung anerkennt. Ist der wesentliche Grunde die Pflichtverletzung aus dem Mietvertrag, so ist die Kündigung erst nach fruchtlosem Verstreichen einer gesetzten Nachfrist oder nach fruchtloser Androhung möglich.

2. die fristlose Kündigung aus besonderem Grund unter Berücksichtigung der Belange beider Parteien berechtigt ist oder 3. der Pächter mit der Zahlung des Mietzinses im Sinn von Abs. 2 Nr. 3 in Rückstand ist. Auf die Kündigungsrechte des Mieters gemäß Abs. 2 Nr. 1 finden die 536b und 536d entsprechende Anwendung.

Besteht Streit darüber, ob der Vermieter die Nutzung des Mietobjektes fristgerecht eingeräumt oder die Situation vor Ende der hierfür vorgesehenen Zeit behoben hat, obliegt die Nachweispflicht dem Vermieter. Bei Wohnraummietverträgen wird die Regelung durch 569 BGB erweitert. 543 Abs. 1 besteht auch für den Leasingnehmer ein wesentlicher Anlass, wenn die angemietete Wohnfläche so gestaltet ist, dass ihre Nutzung mit einer beträchtlichen Gesundheitsgefährdung einhergeht.

Gleiches gelte, wenn der Leasingnehmer zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses die gefährliche Eigenschaft kannte oder auf die ihm aufgrund dieser Eigenschaft zustehenden Rechte verzichtete. 543 Abs. 1 besteht auch dann, wenn eine Partei die Ruhe der Wohnung dauerhaft beeinträchtigt, so dass die kündigende Partei unter Beachtung aller im Einzelfall vorliegenden Gegebenheiten, vor allem des Verschuldens der Parteien und unter Beachtung der gegenseitigen Belange, die Fortführung des Mietvertrages bis zum Fristablauf oder bis zur anderweitigen Kündigung des Mietvertrages nicht zu erwarten ist.

Wenn bei ordentlicher Kündigung durch den Vermieter das "berechtigte Interesse" an einer Kündigung besteht, ist dies der "wichtige Grund" bei außerordentlicher Kündigung. Ergänzend zur allgemeinen Klausel des 543 Abs. 2 S. 2 BGB ergibt sich aus den obigen Bestimmungen folgender wesentlicher Sachverhalt, der eine außerordentliche Kündigung durch den Vermieter rechtfertigt: I.

Er verstößt gegen seine Vertragspflichten, indem er den Mietgegenstand durch Missachtung seiner Sorgfaltspflicht oder durch unbefugtes Überlassen an einen Dritten oder durch Störung der Ruhe des Hauses wesentlich beeinträchtigt, so dass dem Vermieter unter Beachtung aller im Einzelfall vorliegenden Gegebenheiten, vor allem eines Mangels der Vertragspartner und unter Wahrung der beidseitigen Belange, die Fortführung des Mietvertrages nicht zumutbar ist.

Ist der Leasingnehmer mit der Bezahlung des Mietzinses im Sinn von 543 Abs. 1 Nr. 3 BGB im Rückstand, kann der Mietvertrag auch ohne Einhaltung einer Frist beendet werden. Das ist die mit großem Abstand am häufigsten von den Mietern ausgesprochene Kündigung. Für diese Stornierung wegen Zahlungsverzugs wird ein gesonderter Betrag erhoben.

Ist der Leasingnehmer durch eine erhebliche Gefährdung des Mietobjektes durch Unterlassung der ihm zukommenden Pflege ( 543 Abs. 2 Nr. 2 1. AGB) in wesentlichen Teilen gegen die Rechte des Leasinggebers verstoßen worden, kann ein wesentlicher Grund dafür sein. Auch wenn der Leasingnehmer die Rechte des Leasinggebers dadurch in nennenswertem Umfang beeinträchtigt, dass er den Mietgegenstand unberechtigt einem Dritten überlassen hat ( 543 Abs. 2 Nr. 2 Nr. 2 S. 2 BGB), kann ein wesentlicher Grunde sein.

Letztlich kann ein wesentlicher Grunde liegen, wenn der Vermieter die Ruhe des Hauses dauerhaft beeinträchtigt, so dass dem Vermieter unter Beachtung aller Gegebenheiten des Einzelfalls, vor allem eines Versäumnisses der Vertragspartner und unter Würdigung der gegenseitigen Belange, die Fortführung des Mietvertrages bis zum Fristablauf oder bis zur anderweitigen Kündigung des Mietvertrages nicht zu erwarten ist (§ 569 Abs. 2 BGB).

Im Gegensatz zur gewöhnlichen Kündigung kann es sich bei der außerordentlichen Kündigung nicht nur um eine "nicht unerhebliche Verletzung" handeln. Die Rechtsverletzung muss so schwerwiegend sein, dass sie einen "wichtigen Grund" bildet, oder, wie in 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB dargelegt, die Rechte des Mieters wesentlich mindern.

Von der Wesentlichkeit der Pflichtverletzung ist daher maßgeblich abhängig, ob eine Kündigung überhaupt möglich ist, ob nur eine einfache Kündigung berechtigt ist oder ob die Verletzung so schwerwiegend war, dass auch eine außerordentliche Kündigung ohne Einhaltung einer Frist zulässig ist. Man ist sich nicht ganz im Klaren darüber, ob die Pflichtverletzung wesentlich genug für eine außerordentliche Kündigung war.

Vorsichtshalber sollten Sie dann auch die Kündigung aussprechen. Details zu Formular und Kündigungsfrist entnehmen Sie bitte unseren Beiträgen zu diesen Thematiken. Von besonderer Bedeutung ist in diesem Rahmen 569 Abs. 4 BGB, wonach die Begründung des berechtigten Interesses des Eigentümers im Beendigungsschreiben anzuführen ist, da sie sonst vom zuständigen Richter nicht zu berücksichtigen ist.

Im Regelfall begründet eine einmalig begangene Pflichtübertretung keine Kündigung. Eine einzige Verletzung ist in der Regel nicht schwerwiegend genug. Ausgenommen hiervon sind sehr schwerwiegende Verstöße (z.B. vorsätzlicher Körperschaden des Mieters), die jedoch in der Regel auch zu einer Kündigung ohne Einhaltung einer Frist für den Vermieter geführt haben. Lediglich bei wiederholten Verstößen gegen die Pflicht besteht ein Rücktrittsrecht.

Im Falle einer ausserordentlichen Kündigung ist dies in 543 Abs. 2 BGB explizit vorgesehen. Es gilt: Eine Fristsetzung oder Verwarnung verheißt offenbar keinen erfolg, d. h. der Pächter ist mit der Zahlung der Pacht im Sinn von Abs. 2 Nr. 2 in Rückstand. Um auch den Mietern das Kündigungsrisiko bewusst zu machen, ist regelmässig eine Verwarnung zu erteilen.

Eine Kündigung kann daher nur erfolgen, wenn der gemahnte Vertragsbruch wiederkehrt. Die Verwarnung muss deutlich machen, dass auf einen weiteren Verstoß derselben Gattung die Kündigung des Mietvertrages folgt. Er muss verwarnt werden, damit er sein zukünftiges Benehmen entsprechend anpassen kann.

Auch bei weiteren Verstößen sollte ihm mit einer Kündigung gedroht werden. Das Abmahnschreiben dient der Vorbereitung der Kündigung. Daher bestehen für sie grundsätzlich die selben formalen Voraussetzungen wie für die Kündigung, daher wird an dieser Stelle auf die entsprechende Einlage verwiesen. Aus Gründen der Klarheit und aus Gründen der Beweisführung sollte man sich jedoch immer an die durch die Warnung vorgegebenen Richtlinien für die Kündigung halten.

Dabei ist es von Bedeutung, dass die Pflichtverletzungen, die dem Vermieter zur Last gelegt werden, in der Warnung so anschaulich und ausführlich beschrieben werden, dass er weiß, was es ist. Ist jedoch die Verletzung der Pflicht Voraussetzung (z.B. Nichtdurchführung von Schönheitsreparaturen), muss dem Vermieter eine ausreichende Nachfrist eingeräumt werden.

Der Warnhinweis sollte so direkt wie möglich nach der Verletzung der Pflicht erfolgen. Tritt eine zweite Verletzung der Pflicht erst nach einer längeren Frist, z.B. nach einigen wenigen Wochen ein, ergibt sich die Fragestellung, ob eine sofortige Kündigung zulässig ist oder, falls erforderlich, eine erneute Mahnung erfolgen muss. Betrifft es jedoch ähnliche Pflichtverletzungen wie eine Verletzung des Eigentümers und eines anderen Mieters, so kann nach dem zweiten Ereignis auf der Basis der ersten Verwarnung eine Kündigung erfolgen.

Eine Bezugnahme auf die Möglichkeiten, die Ausgestaltung und die Widerspruchsfrist nach den 574 bis 574 b BGB ist im Falle einer Sonderkündigung nicht notwendig, da diese Vorschriften im Falle einer Kündigung ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist nicht anwendbar sind. Aber da man nicht immer wissen kann, ob die Pflichtverletzung wesentlich genug für eine außerordentliche Kündigung ist, sollte man in diesen Angelegenheiten immer rechtzeitig Bescheid geben und dann natürlich auch auf die Sozialversicherungsklausel verweisen.