Keine Mietzahlung Fristlose Kündigung

Kündigung ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist wegen verspäteter Mietzahlung

Ende 2016 entschied das Berliner Landesgericht, dass leicht verspätete Mietzinszahlungen des Pächters weder eine ordnungsgemäße noch eine ausserordentliche Kündigung gerechtfertigt sind, wenn das Pachtverhältnis sonst unbeanstandet geblieben ist. Daran ändert auch eine Verwarnung nichts, wenn wenigstens die nicht rechtzeitige Bezahlung nur wenige Wochen dauert, da keine wesentliche Verletzung der Pflicht vorliegt (LG Berlin, Urt. v. 29.11. 2016 - 67 S 329/16).

So hat das Landgericht Berlin eine weitere Kündigungsmöglichkeit wegen nicht fristgerechter Mietzahlung erlassen und beschlossen, wann eine solche Kündigung unzulässig ist. Das Landgericht Berlin hat 2005 eine fristlose Kündigung bei nicht fristgerechten Zahlungen beschlossen. Das Landgericht entschied damals, dass es für den Mieter unzumutbar sei, das Zahlungsmoral seines Vermieters laufend zu kontrollieren und dass der Mieter auch seinen eigenen Zahlungsverpflichtungen nachkommen muss (LG Berlin, vom 24.02.2005 - 67 S 200/04).

Das Landgericht Berlin hat in der neuen Rechtsprechung nun eine wesentliche Verletzung der Pflicht bestritten und auch festgestellt, dass die verspäteten Zahlungen die Wirtschaftsinteressen der Hauswirtin nicht beeinträchtigen dürften. Ist dies nicht der Fall, kommt der Pächter mit der Mietzahlung in Zahlungsverzug. Kommt es zu dem Punkt, an dem der Leasingnehmer in zwei aufeinander folgenden Monaten keinen oder nur einen geringen Teil der Mietsumme bezahlt hat, kann der Leasinggeber nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 a) BGB ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist auflösen.

Entsprechendes gemäß 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 b) wenn der Zahlungsverzug sich über mehr als zwei Monaten hinzieht, jedoch der Betrag von zwei Mietmonaten als Zahlungsverzug eintritt. Bei wiederholtem Zahlungsverzug bleibt das Recht jedoch schweigen. Zur Begründung einer Kündigung ist die (wiederholte) nicht rechtzeitige Bezahlung als erheblicher Pflichtverstoß und damit als wesentlicher Anlass gemäß § 543 Abs. 1 BGB anzusehen.

Im Jahr 2006 entschied der Bundesgerichtshof, dass eine fristlose Kündigung nach 543 Abs. 1 BGB wegen nicht rechtzeitiger Bezahlung berechtigt ist, wenn die Fortsetzung des Vertrages zumutbar ist. Dies ist der Fall, wenn trotz Mahnung wegen Zahlungsverzuges im Folgemonat wieder zu viel bezahlt wird (vgl. BGH, Urt. v. 11.01. 2006 - VIII ZR 364/04).

Darüber hinaus liegt ein wesentlicher Anlass nicht nur dann vor, wenn ein Zahlungsverzug bereits dreimal nach einer Mahnung eingetreten ist. Es ist daher davon auszugehen, dass die Kündigungsfrage bei wiederholtem Zahlungsverzug nicht durchgängig ist. Klar ist, dass es einen wichtigen Anlass gemäß § 543 Abs. 1 BGB geben muss.