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Mietvertrag Fristlose Kündigung Mietrückstand
Mietkaufvertrag Kündigung ohne Kündigung MietrückstandEr forderte seinen Pächter nach Beendigung der Bauarbeiten auf, die Kaltmiete um 125,36 auf 421,92 und (neben den bisher monatlich geleisteten Betriebskostenvorschüssen von 56,93 ?) auch monatlich um 70,68 ? für Heizungs- und Warmwasserkosten zu erhöhen. Die Mieterin hält die Mietzinserhöhung nicht für vertretbar und bezahlte anschließend nur einen Teil der jetzt verlangten Mieten.
Die Vermieterin hat mit Bescheid vom 15. Juni 2014 den Mietvertrag ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist und alternativ wegen Zahlungsverzuges gekündigt. Die Vermieterin hat mit Bescheid vom 26. Februar 2015 die fristlose Kündigung, alternativ die reguläre Kündigung wegen Zahlungsverzuges, nochmals erklärt und die Kündigung in einer schriftlichen Erklärung vom 31. März 2015 ebenfalls auf diese Kündigung gestützt, die auf einem rechnerischen Zahlungsverzug von 1.381,37 von Jänner 2013 bis zum 31. März 2014 beruhte.
Die von ihm berechneten Gutschriften verrechnet der Pächter nach einer Klage, weil er der Meinung war, dass die Rechnungen des Hausherrn formal ungültig waren, weil sie auf Schätzwerten für den Verbrauch basiert. Die Problematik: Das LG lehnte den Räumungsantrag des Eigentümers im Berufungsgericht mit der BegrÃ?ndung ab, dass der Vermieter bestehende Betriebs- und Heizkostenguthaben effektiv mit den Mieterschulden verrechnet habe, so dass zum Entscheidungszeitpunkt keine MietrÃ?ckstÃ?nde zur KÃ?ndigung vorliege.
Die Entscheidung: Der BGH hat nun das Rechtsmittelurteil klar korrigiert und klargestellt, dass das LG "falsch eingeschätzt" hat, dass eine Behebung einer tatsächlich erfolgten Kündigung wegen Zahlungsverzugs nur möglich ist, wenn der Mieter innerhalb der sogenannten Nachfrist ( 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB) vollumfänglich (!) erfüllt ist, d.h. das Mietkonto zumindest zu einem bestimmten Termin keinen Zahlungsrückstand mehr ausgewiesen hat.
Wenn die Kündigung am 16. Juli 2014 erfolgte, ergab sich ein Mietrückstand von 1.340,78 , d.h. ein Mietzins, der zwei Monate übersteigt. Diese Kündigung war daher zum damaligen Datum gültig. Durch die Verrechnung des Pächters mit den angeblichen Gutschriften aus der Heizaufwandabrechnung wurde der Mietrückstand nach eigenen Angaben nicht vollumfänglich zurückgezahlt.
Stattdessen blieb auch nach der Saldierung ein Mietrückstand in Hoehe von 921,26 . Ohne grobes Verschulden ist zu erklaeren, was auch hier nicht passiert ist (Absage: 16. Juli 2014, Saldierung: 20. September 2014). Denn der Pächter hatte keinen Anspruch auf eine Verrechnungsgutschrift aus der Heizaufwandabrechnung. Bei der Berechnung durch den Hauswirt auf Basis des durchschnittlichen Verbrauchs des Hauses bedurfte es keiner weiteren Erklärung durch den Hauswirt.
Eventuelle Schätzfehler beziehen sich nur auf die sachliche, sogenannte Materialrichtigkeit der Heizkostenverrechnung. Offizieller Leitsatz: Ist das Recht des Mieters, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen, durch die Entstehung eines Verzugs in der in 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 Buchstabe a oder Nr. 3 Buchstabe b BGB bestimmten Größenordnung begründet, ist dies gemäß 543 Abs. 2 S. 2 BGB nur durch eine volle Begleichung des Verzugs vor Eingang der Kündigung auszuschließen (Bestätigung der Senatsentscheidung vom 14. 7. 1970 - VIII ZR 12/69, ZMR 1971, 27, ZMR unter II 4).
Gemäß 543 Abs. 2 S. 3 BGB wird die Kündigung des Leasinggebers nur dann wirksam, wenn der gesamte Verzug durch sofortige Verrechnung ausgeglichen wird. Bei der Nachfristsetzung gemäß 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB ist eine volle Rückzahlung der geschuldeten Mieten und der geschuldeten Vergütung gemäß 546a BGB innerhalb der dort angegebenen Fristen erforderlich.
Es ist für die formale Richtigkeit einer Heizkalkulation unerheblich, ob die der Rechnung zugrundeliegenden Verbräuche auf gelesenen Meßwerten oder auf einer Abschätzung basieren und ob eine Abschätzung durch den Verpächter den Vorgaben des 9a HeizkostenV entsprich. Daher ist es nicht erforderlich, zu erläutern, wie der Kostenvoranschlag erstellt wurde, oder Dokumente beizufügen, aus denen der Nutzer dem Kostenvoranschlag folgen kann (Bestätigung des Senatsbeschlusses vom 11. Oktober 2014 - VIII ZR 112/14, NJW 2015, 406 Rn. 18).