Fristlose Kündigung Gewerbemietvertrag Muster Vermieter

Wohnungseigentumsrecht: Voraussetzungen für die Bevollmächtigung bei Kündigung eines gewerblichen Mietvertrages durch einen Anwalt

Soll ein gewerblicher Mietvertrag von einer Rechtsperson (z.B. einer Personengesellschaft des öffentlichen Rechts) durch den gesetzlichen Vertreter beendet werden, muss die Vollmacht des ausscheidenden Vertreters von allen Partnern der Lebenspartnerschaft erteilt worden sein. Der gesetzliche Vertreter einer Lebenspartnerschaft hatte in der oben erwähnten Verfügung wiederholt die außergerichtliche und gerichtliche Kündigung eines gewerblichen Mietvertrages ausgesprochen.

Der ihm erteilte Vollmacht war nur von einem Aktionär unterzeichnet worden und wurde daher vom Kündigungsberechtigten sofort abgelehnt. Fakten: Die Zivilklägerin betreibt eine Eisdiele in den angemieteten Räumlichkeiten. Der Eigentümer und die Besitzerin der vom Kläger angemieteten Immobilie war zunächst eine Kooperative. Der Kläger und der verantwortliche Konkursverwalter haben nach der Insolvenzeröffnung über das Genossenschaftsvermögen einen Vertrag über die Anmietung der Geschäftsräume abgeschlossen.

Die Vertragslaufzeit lief vom 1. November 2009 bis zum 31. Oktober 2011 und bot dem Kläger zwei Verlängerungsmöglichkeiten für jeweils drei Jahre. Der Angeklagte erwirbt im Herbst 2010 das Grundbesitz. Der Antragsgegner bat die Antragstellerin, ihr mitzuteilen, auf welcher Basis sie die acht Parkplätze nützen wird.

Der Kläger erwiderte der Angeklagten, dass die kommerzielle Verwertung in der Regel auch die Bereitstellung von Parkplätzen und eine diesbezügliche Zuteilung umfasste und eine verbale Vertragsvereinbarung getroffen wurde. Der Antragsgegner hat sodann dem Kläger und seinem Bevollmächtigten die ordnungsgemäße Kündigung des Mietvertrags bis zum 30.06.2011 unter Berufung auf die fehlende schriftliche Form des Vertrages über die Benutzung des Stellplatzes erklärt.

Am 11. April 2011 hat die klagende Partei die im Pachtvertrag festgelegte Option auf Verlängerung um weitere drei Jahre ausgeübt. Der Kläger hat mit der Begründung, dass er einen Pachtvertrag über die Räumlichkeiten, einschließlich sieben Parkplätze, abgeschlossen habe, geklagt, dass der Pachtvertrag der Vertragsparteien für die Geschäftsräumlichkeiten, einschließlich sieben Parkplätze, durch die Kündigung der Angeklagten am 22. Dezember 2010 und die Kündigung am 3. Januar 2011 nicht gekündigt worden sei, sondern über den 30. Juni 2011 hinausgegangen sei.

Der Antragsgegner reichte eine Gegenklage wegen Zwangsräumung und Übergabe der angemieteten Räumlichkeiten und acht Stellplätze mit der BegrÃ?ndung ein, dass der PKW-Stellplatz auf unbefristete Zeit nach  550 BGB abgeschlossen worden sei und somit ordnungsgemÃ?Ã? beendet werden könne, da eine mÃ?ndliche Vereinbarung Ã?ber die StellplÃ?tze zustande gekommen sei. Der Kläger zog daher seine Klageschrift zurück, soweit der Antrag auf Feststellungsklage die Parkplätze umfasste.

In einer schriftlichen Erklärung vom 25. Oktober 2011 erklärt die Angeklagte nochmals ihre ordentlichen Kündigungen und behauptet, dass im Zuge der Mietvertragsverhandlungen über die Stellplätze eine mundliche Einigung erzielt worden sei. Dem Votum des Klägers folgend entschied das LG, dass der Pachtvertrag durch die Kündigung des Angeklagten am 22. Oktober 2010 nicht gekündigt, sondern über den 30. Juni 2011 hinaus fortgesetzt wurde; es hat auch die Gegenklage abgewiesen.

Der Angeklagte legte gegen diese Verfügung Rechtsmittel beim Kammergericht ein. Landgericht Brandenburg: Das Landgericht Brandenburg hat entschieden, dass die Beschwerde des Antragsgegners weder eine Änderung der Klageentscheidung des Landgerichts noch der Gegenklage rechtfertigt. Der Antragsgegner hat den zwischen dem Kläger und dem Konkursverwalter abgeschlossenen Pachtvertrag nach § 566 i.V.m. 578 Abs. 2 BGB aufgrund seines Amtes beim Grundstückserwerb abgeschlossen.

Allerdings hätten die Entlassungen der Angeklagten am 22. Dezember 2010 und am 3. Januar 2011 nicht zur Kündigung des Vertrages führen können. Bereits die Auflösungserklärung vom 22. Dezember 2010 war ungültig, weil die klagende Partei die von den Anwälten der Angeklagten abgegebenen Erklärungen mangels ausreichender Vollmacht zu Recht abgelehnt hat, 174 S. 1 BGB.

Ansonsten ist dem LG auch insoweit Folge zu leisten, als der Pachtvertrag der Vertragsparteien den Bestimmungen der 550 S. 1 i zu entsprechen hat. 578 Abs. 2 BGB für die Gültigkeit der vertraglich festgelegten Frist von mehr als einem Jahr und die ordnungsgemäße Kündigung ist nicht zulässig.

Die vom Kläger und dem Konkursverwalter unterschriebene Mietvereinbarung, die eine Frist vom 01.11. 2009 bis 31.10. 2011 mit zwei Verlängerungsoptionen für den Mieter von je drei Jahren vorsieht, wurde nach § 550BGB schriftlich unterfertigt. Zusatzvereinbarungen zum Vertrag bedürfen der schriftlichen Vereinbarung über die Beschränkung eines Mietvertrags, wenn sie nach dem Wunsch der Vertragsparteien wesentlicher Vertragsbestandteil sind.

Die im Verfahren vom 25. Oktober 2011 als vorsorgliche Kündigung und die in der schriftlichen Erklärung vom 30. Dezember 2011 als wichtiger Anlass deklarierte Kündigung hätte auch nicht zur Kündigung des Mietverhältnisses beigetragen. Die Vollmacht bevollmächtigt den Stimmrechtsvertreter zwar auch zur Abgabe materiellrechtlicher Absichtserklärungen, wie etwa Kündigungen, wenn sie sich auf den Streitgegenstand bezogen haben, weil sie der Verfolgung oder Verteidigung des Rechts im Rahmen des Verfahrenszwecks dienlich sind.

Jedoch scheiterte die reguläre Kündigung vom 25. Oktober 2011 materiell, weil der Pachtvertrag der Vertragsparteien nicht ordnungsgemäß gekündigt werden konnte und die Kündigung aus wichtigen Gründen zum 30. Dezember 2011 ungültig war, weil der Beklagte nicht berechtigt war, aus wichtigen Gründen fristlos zu kündigen.