Mietminderung

Wann besteht das Recht auf Mietminderung? Informationen und Tipps zur Höhe der Mietminderung im Mietrecht.

Mietzinsreduktion - Begründung & Musterbrief

Als schwerwiegende Fehler gilt eine Maus in der städtischen Wohnanlage oder eine nicht funktionsfähige Heizungsanlage, die eine Mietminderung von bis zu 100 Prozent rechtfertigt. Eine kaputte Toilette, ein defektes Heizgerät oder Zigarettenqualm aus der Nachbarwohnung sind ebenfalls ein Grund, die Mietpreise zu senken. Prinzipiell richtet sich die zulässige Mietminderung danach, inwieweit der Mietmangel das Wohnen in der Ferienwohnung mindert.

Was das Vernünftige und was nicht, werden einige Pächter sicherlich nicht mit den Gerichten übereinstimmen. Laut Schaubild ist für Mäuse in einer City-Wohnung eine Mietminderung von bis zu 100 % möglich. Die Mieterin bezahlte keine Mieten mehr, bis die Nagetierplage behoben war. Wassertropfen von der Zimmerdecke oder einer nicht abschließbaren Wohnungstüre hingegen ermöglichen eine Mietminderung von nur 25 bis 30 Prozent.

Kinderlaerm muss getragen werden: Eine Mietminderung ist in diesem Falle nicht moeglich. Eine häufige Lücke, die wohl jeder Bewohner aus eigener Anschauung weiß, liegt in der Wärme. Bei der Mietminderung gilt eine genaue rechtliche Regelung: Die Hauswirte sind zu einer funktionierenden Heizungsanlage angehalten. Der Betrag, um den die Betroffenen die Pacht reduzieren können, ist abhängig von den Gegebenheiten.

Ist die Heizleistung nicht ausreichend, gewähren die Höfe den Bewohnern eine Mietminderung von 20 bis 50 Prozent. Im Falle eines Heizungsausfalls sind es bis zu 70 %. Fällt die Heizungsanlage bei Minustemperaturen aus, kann eine Mietminderung von 100 Prozent erfolgen. Die Parteien des Mietvertrages diskutieren oft nicht nur darüber, ob die Miete gesenkt werden soll oder nicht.

Das Vorliegen eines Minderungsanspruchs ist oft ebenso kontrovers wie die Kausalitätsfrage. Beispielsweise widersprechen die Hauswirte gern, dass der Bewohner bei Schimmelpilzschäden in der gemieteten Wohnung nicht genügend belüftet und beheizt hat. Bei Streitigkeiten muss ein Sachverständiger zunächst festlegen, in welchen Zuständigkeitsbereich der Fehler gehört.

Der Rückgang ist nach der sachlichen und nicht nach persönlichen Gesichtspunkten zu beurteilen. Im Falle eines Heizungsausfalls im Sommer kann die Mietsumme daher auch dann reduziert werden, wenn der Pächter überhaupt nicht in Mitleidenschaft gezogen wird, weil er sich in einem Skiurlaub befindet. Vor der Kürzung der Mietpreise sind einige wenige Vorschriften zu befolgen. Stellt er einen Fehler fest, hat er dies dem Eigentümer unverzüglich mitzuteilen.

Vorraussetzung für eine Mietminderung ist, dass der Vermieter den Fehler nicht selbst verschuldet hat und dass der Fehler bei Mietvertragsabschluss noch nicht bekannt war. Nach Benachrichtigung des Mieters kann dieser die Mietsumme bis zur Behebung des Mangels ermäßigen. Ein rückwirkender Mietzinsabzug ist nicht möglich. Wenn Sie trotz Mängel weiterhin die volle Mietsumme zahlen, können Sie später nichts mehr zurückverlangen.

Im Falle eines Rechtsstreites sollten die Betroffenen eine Versicherung abschließen und den Nachweis des Mangels erbringen. Dies ist ein glaubhafter Beweis für das Recht auf Mietminderung. Bei Mängeln während der Mietdauer hat der Mieter den Fehler zu beseitigen. Dieses trifft nicht zu, wenn der Pächter den Fehler selbst zu.

Doch damit nicht genug, wenn das Mietobjekt nicht wie verabredet benutzt werden kann, "wird der Pächter für den Zeitraum, in dem die Eignung widerrufen wird, von der Zahlung der Pacht befrei. Während des Zeitraums, in dem die Fitness eingeschränkt ist, muss er nur eine entsprechend reduzierte Pacht zahlen.

Ein unbedeutender Rückgang der Fitness wird nicht berücksichtigt. Das heißt nichts anderes, als dass der Mietzins während der Fehlerhaftigkeit des Mietobjektes selbsttätig, d.h. bereits per Gesetz, reduziert wird. Die Mieterin muss dann nicht mehr die vereinbarten Mieten bezahlen, sondern einen reduzierten Mietpreis - je nach Mängeln.

Möchte der Pächter wegen eines Mietfehlers die vereinbarten Mieten nicht bezahlen, muss er den Pächter ebenfalls auf den Fehler aufmerksam machen. Den Mietzins zu verkürzen, ohne den Grund zu nennen, geht nicht. Zudem ist die Mietminderung nicht rückwirkend: Bezahlt der Pächter trotz Bekanntwerden des Fehlers die unverminderte Pacht weiter unkommentiert, kann er das später bezahlte Entgelt nicht zurückfordern.

Nach der Klärung der Fragestellung "ob" folgt in der Regel eine Betragsfrage: Dies ist von entscheidender Wichtigkeit, denn eine übermäßige Mietminderung kann nicht selten zur fristlosen Beendigung durch den Eigentümer führen, sobald ein ausreichender Mietzinsrückstand eintritt. Daher sollte der Pächter immer genau überprüfen, inwieweit eine Mietminderung beansprucht werden kann und im Zweifelsfall den Mietzins etwas weniger reduzieren und die Miete zurückfordern, bis die zulässige Mietminderung vor Gericht abgeklärt ist oder eine Einigung mit dem Pächter zustande gekommen ist.

Also, welche Reduktion ist angebracht? Wenn das Mietobjekt aufgrund des Fehlers nicht mehr benutzbar ist, z.B. Wasserschäden die Ferienwohnung völlig unbenutzbar gemacht haben, ist der Pächter für den Zeitraum, in dem das Mietobjekt von ihm nicht benutzbar ist, von der Zahlung der Pacht völlig freigestellt. Dies ist folgerichtig, denn wenn zum Beispiel die Ferienwohnung überhaupt nicht bewohnbar ist, gibt es keinen Anlass, warum der Hausherr die Mietzinsen noch bekommen sollte:

Zudem ist die zulässige Herabsetzung abhängig von der Stärke des Fehlers, d.h. vom Ausmaß der Beschränkung der Brauchbarkeit und natürlich von der Mängeldauer.

Es ist nicht einfach, die Menge der Reduktion zu errechnen. Aus diesem Grund verwenden die Gerichtshöfe häufig Kürzungstabellen, die den Umfang der erlaubten Kürzung anhand von vergleichbaren Fällen zu berechnen suchen. Eine allfällige Reduktion bemisst sich jedoch nach den Umständen des Einzelfalles. Der Betrag der Reduzierung kann dann entsprechend dem entsprechenden Ausmaß der Wertminderung bestimmt werden.

Die Reduktionstabellen liefern dem Betreffenden einen ersten Hinweis auf den Betrag, um den sich die erlaubte Reduktion verschieben kann. Auch eine ungenügende Beheizung kann in den Wintern zu einer Reduktion von 30% beitragen (AG Görlitz, Urteile vom 3.11. 1997 - 1 C 1320/96). Das Landgericht Berlin hielt daher bei einem Totalausfall der Heizanlage eine Kürzung um 70% für möglich (LG Berlin, Urteile vom 29.7. 2002 - 61 S 37/02).

Führt die Heizung zu ständigen Klopfgeräuschen im Zimmer des Vermieters, kann dies eine Reduktion von 75% der Brutto-Miete begründen (LG Mannheim, Urteile vom 23.11.1977 - 4 S. 6/77). Der Rat eines Fachanwaltes ist unumgänglich, wenn der Pächter nicht das Risiko eingehen will, die Miete zu reduzieren (und eine außerordentliche Auflösung zu erhalten) - oder wenn er von seinem Recht auf Mietminderung nicht voll Gebrauch macht.

Die betroffenen Mietinteressenten können sich von Einzelurteilen leiten lassen, sollten sich aber nicht auf den Hinweis eines versierten Mietrechtsanwalts stützen, der mit der örtlichen Rechtssprechung besonders vertraut ist und beurteilen kann, welche Ermäßigungssätze im Falle eines Rechtsstreits gelten dürfen und welche nicht. Lesen Sie mehr über Mietminderung auf 123recht.net.