Mietrecht Kündigung

?? Mietrecht

Juristische Besonderheiten des 2-Familienhauses: Nach 573 a BGB hat der Mieter keinen Anspruch auf Kündigung, wenn der Mieter im selben Wohnhaus lebt. Vereinfachte Kündigung - ohne Begründung. Die gesetzlich vorgeschriebene Frist wird in diesem Falle um 3 weitere Kalendermonate erhöht. In der Tat bestehen die Häuser dann aus 2 Appartements, wenn es mehr als eine reine Raummiete gegenüber einem anderen Mieter gibt.

Weil eine Ferienwohnung als eigenständige raum- und betriebswirtschaftlich geschlossene Einheit zu begreifen ist, in der ein eigenständiger Hausstand geleitet werden kann, ohne dass die gemeinsame Nutzung anderer Räumlichkeiten im Hause mehr als sonst stattfindet. Im Rechtsstreit hatte der Hausherr ein (separates) Raum mit Kochnische und (separater) Dusch- und WC-Anlage im Zweifamilienhaus an einen anderen Pächter gemietet, in dem dieser einen unabhängigen Hausstand haben kann.

Mietrechtskonsequenz: 573 a BGB mit der vereinfachten Kündigungsmöglichkeit entfällt. Bundesgerichtshof Mannheim, Entscheidung vom 26. Februar 2004, Aktenzeichen: S 100/0; NZM 2004, 256-257 Kündigung schriftlich (§ 568 Abs. 1 BGB). Die Kündigung per SMS, E-Mail oder Fax ist - wie nicht in der gesetzlichen Fassung - gemäß 134 BGB gegenstandslos.

Entlassungsbefugnisse: Eine Kündigungsermächtigung eines Dritten ist möglich und wirkungsvoll. Ehepartner können sich daher auch untereinander zur Kündigung berechtigen. Die Kündigungsvollmacht muss das Vollmachtsoriginal (Original, keine Kopie!) zusammen mit der Kündigung einreichen. Eine Kündigung ist jedoch nicht allein deshalb ungültig, weil die Prokura nicht im Orginal enthalten war.

In diesen FÃ?llen - eine Abschrift einer BevollmÃ?chtigung wurde nur beigelegt oder gar nicht beigelegt - hat der EmpfÃ?nger der KÃ?ndigung jedoch die Möglichkeit, die KÃ?ndigung sofort abzulehnen (§ 174 BGB). Im Falle einer solchen Ablehnung erlischt die Kündigung. Der Mitteilungsempfänger muss die Erlaubnis haben, sich rechtlich beraten zu lassen. Allerdings sind 14 Tage nach Erhalt der Kündigung zu lang.

Ehepartner können sich daher auch untereinander zur Kündigung berechtigen. Details unter >>> Kündigung (außerordentlich). Für die Kündigung von Mietern und Vermietern gilt eine einheitliche Frist von 3 Monaten, d.h. die Kündigung muss bis zum dritten Arbeitstag eines Kalendermonates (siehe unten) eingehen und wird dann erstmals zum Ende des Folgemonats gültig (§ 573 c Abs. 1 BGB).

Bei den Vermietern (nicht bei den Mietern!) verlängert sich der Zeitraum je nach Mietdauer. Soweit der Vertrag andere kurze Laufzeiten vorsieht, ist er diesbezüglich wirkungslos; es gilt stets die gesetzliche Kündigungsfrist (§ 573 Abs. 4 BGB). Maßgeblich für den Anbieter sind daher folgende Kündigungsfristen: Zu berücksichtigen de (wichtige) "Altverträge": Die Novelle des Mietgesetzes zum Stichtag gilt nun auch für Altaufträge, bei denen die zu diesem Zeitpunkt geltenden rechtlichen Ankündigungsfristen in Formularverträgen (vorbereitete oder vorgedruckte Mietvertragsformulare) festgelegt wurden.

Diese Regelung ist für alle Beendigungen nach dem Stichtag der Kündigung gültig. Eine einseitige Verlängerung der Frist um 3 Monaten erfolgt auf Kosten des Mieters, wenn dieser von seinem vereinfachten Kündigungsrecht (ohne Begründung) Gebrauch macht (siehe auch folgenden Kommentar). Der Gesetzgeber will, dass ein Zweifamilienhaus leichter gekündigt werden kann.

Die Kündigung durch den/die VermieterIn ist ohne Angaben von GrÃ?nden möglich. Auch ist er nicht zur Offenlegung der Kündigungsgründe gezwungen. Auch der Leasingnehmer kann den Mietvertrag ohne Angaben von GrÃ?nden unter Beachtung von Formular und KÃ?ndigungsfrist kÃ?ndigen. Nach § 573 a BGB gibt es diese Kündigungsmöglichkeit nur in 2-Familien-Wohngebäuden, wenn eine der beiden Wohneinheiten vom Eigentümer selbst genutzt wird.

Dabei ist es unbedeutend, wenn der Hauswirt erst nach dem Pächter einzieht (OLG Karlsruhe RE WM 92.49). Eine Kündigung ist auch einfacher, wenn sich neben den beiden Appartements im Hause eine Geschäftsetage befinden. 3-Familienhäuser und noch grössere Gegenstände unterliegen in der Regel nicht der Verordnung, auch wenn der Besitzer das 3-Familienhaus in ein 2-Familienhaus umgestaltet hat.

In den meisten Fällen handelt es sich um so genannte "Einliegerwohnungen" in Eigenheimen des Vermieters. Eine Kündigung wird erst mit Zugang beim Adressaten wirksam (§ 130 Abs. I BGB). Wenn die Kündigung nach dem dritten Arbeitstag des Folgemonats beim Adressaten eintrifft, verzögert sie sich und wird nicht am Ende des Folgemonats in Kraft treten.

Jedoch kann die Kündigung als Kündigung innerhalb der vorgeschriebenen Frist (§ 140 BGB) neu ausgelegt werden. Der Widerruf wird daher erst einen weiteren Kalendermonat später gültig. Der Leasingnehmer hat daher ein unbeschränktes Einspracherecht. Die Tatsache, dass es sich um eine Eigentumswohnung in einem vom Eigentümer selbst genutzten 2-Familienhaus handele, spiele nach dem Wunsch des Vermieters keine Rolle mehr ("§ 549 Abs 2 BGB").

Selbst bei einer effektiven Beendigung des Mietvertrages im 2-Familienhaus kann der Pächter daher eine Fortführung des Mietvertrages nachfragen. Ein solcher Anspruch wird ihm durch das Mietrecht im Falle eines "Härtefalles" nach § 574 BGB eingeräumt. Aber es muss außergewöhnliche Ursachen geben. Damit ist der Nutzer vollständig vor Kündigung geschützt. Die Vermieterin informiert den/die MieterIn frühzeitig über die Einsprachemöglichkeit.

Die Weitervermietung kann der Mieter jedoch verweigern, wenn er den Widerspruch nicht mindestens 2 Monaten vor Ablauf des Mietvertrages in schriftlicher Form erhebt. Das Verweigerungsrecht erlischt, wenn der Eigentümer den Pächter nicht fristgerecht über die Widerspruchsmöglichkeit informiert hat.

Auch im ersten Fall eines Raubrechtsstreits kann der Leasingnehmer dann einen Erschwernisfall begründen, ohne dass 574 b Abs. 2 S. 2 BGB abgelehnt wird.