Mieter Zahlt nicht Pünktlich

BGH: Nicht fristgerechte Zahlung der Miete durch Stellenvermittlung als Grund für die Kündigung | Immobilie

Die mehrmalige, nicht pünktliche Zahlung der Miete durch das Arbeitsamt kann für den Mieter ein Anlass sein, den Vertrag ohne Vorankündigung zu beenden. Die Wirksamkeit einer darauf basierenden Beendigung ist eine Einzelfallfrage. Die mehrmalige, nicht pünktliche Zahlung der Miete durch das Arbeitsamt kann für den Mieter ein Anlass sein, den Vertrag ohne Vorankündigung zu beenden.

Die Wirksamkeit einer darauf basierenden Beendigung ist eine Einzelfallfrage. Der Vermieter einer Ferienwohnung fordert von der Bewohnerin und ihren beiden erwachsenen Tochter nach einer Auflösung die Ausweisung. Der Mietpreis für die Ferienwohnung, die am dritten Arbeitstag eines jeden Monates zu zahlen ist, liegt bei 872 EUR. Der Mieter teilte sich die Pacht mit ihren beiden Mädchen.

Die Arbeitsvermittlung zahlt ihren Teil und den Teil der einen Tochtergesellschaft, während die andere ihren Teil selbst zahlt. Vom Mietpreis für den Monat September 2013 sind 40 EUR offen geblieben. Einige Tage vorher hatte die Hauswirtin eine Verwarnung herausgegeben und den Mieter gebeten, die Mieten in Zukunft pünktlich zu bezahlen. Die Wirtin kündigte an diesem Tag fristlos, alternativ ordentlich wegen der unrechtmäßigen Auszahlungen.

Es gab Mietrückstand und unvorhergesehene Auszahlungen. Die meisten Mietpreise werden jedoch vom Arbeitsamt bezahlt, so dass die Verspätung nicht durch Zahlungsverzug der Mietinteressenten selbst verursacht wurde. Der Mieter muss sich die Schuld des Arbeitsamtes auch nicht zuschulden kommen lÃ?ssen, da das Arbeitsamt keine helfende Hand einer hilfsbedÃ?rftigen Vermietung ausfÃ?hrt. Das Landgericht geht davon aus, dass eine außerordentliche und außerordentliche Beendigung wegen nicht fristgerechter Mietzahlung sowie eine darauf beruhende außerordentliche Beendigung (grundsätzlich) nicht möglich ist, wenn die Mietzahlung durch eine zuständige Stelle erfolgt und diese nicht fristgerecht erfolgt.

Zwar hat der Mieter keine Schuld an den nicht pünktlichen Mieten. Die Stelle, die im öffentlichen Dienst die staatlichen Transfers durchführt, tritt nicht als Stellvertreter des Pächters auf, wenn sie die Pacht in seinem Namen an den Wirt zahlt. Gleichwohl kann sich ein wesentlicher Kündigungsgrund auch allein aus der sachlichen Verletzung der Pflicht aus der nicht rechtzeitigen Bezahlung und den daraus resultierenden Nachteilen für den Leasinggeber erwachsen.

Die notwendige Gesamtbetrachtung kann aber auch auf Kosten des Pächters erfolgen, ungeachtet eines Verschuldens des Pächters für die unpünktliche Zahlung, z.B. weil es zu zahlreichen Verzögerungen gekommen ist, diese je einen beträchtlichen Zeitabschnitt und beträchtliche Summen beeinflussen oder der Pächter besonders auf den rechtzeitigen Erhalt der Pacht angewiesen ist, z. B. weil er seinen Unterhalt damit verweigert oder Darlehen damit tilgen muss.

Es kann auch einen unangemessenen administrativen Aufwand für den Mieter bedeuten, wenn die Wohnung oder ein Teil davon zu verschiedenen Zeiten bezogen wird. Darüber hinaus kann es eine Rolle dabei spielen, ob das Pachtverhältnis neben den unvorhergesehenen Leistungen bisher reibungslos verlief oder - wie hier - bereits kurz zuvor eine gerechtfertigte außerordentliche Auflösung erfolgt ist, die erst durch eine fristgerechte Bezahlung während des Räumungsverfahrens erloschen ist.

Allgemeingültige Prinzipien können jedoch nicht festgelegt werden. Auch durfte das Landesgericht nicht davon ausgehen, dass der Mieter die Verspätung nicht zu vertreten hat. Diese Annahme wurde noch nicht allein dadurch entkräftet, dass ein Mieter von staatlichen Transferzahlungen abhängig ist. Der Mieter hat stattdessen den rechtzeitigen Antrag auf Erbringung der Dienstleistung unter Beifügung der notwendigen Dokumente regelmässig nachzuweisen und bei Zahlungsverzug der Behörden auf rechtzeitige Bezahlung zu drängen und vor allem darauf hinzuweisen, dass der Vermieter bereits eine Verwarnung ausgesprochen hat und somit mit der Beendigung des Mietverhältnisses droht.