Kündigung wegen Verspäteter Mietzahlung Vorlage

Bundesgerichtshof entscheidet über fristlose Kündigung wegen verspäteter Mietzahlung durch die Arbeitsagentur

Der BGH - Az.: VIII 173/15 - hatte im Juli 2016 zu beurteilen, ob die Kündigung ohne Kündigung eines Eigentümers zustande kam, da die Mieten nicht vom Vermieter selbst, sondern von der Arbeitsagentur bezahlt wurden. Dem BGH stellte sich die Fragen, ob der Pächter das Arbeitsvermittlungsverhalten, d.h. den Zahlungsverzug, berücksichtigen musste.

Der Mieter, eine Frau mit zwei Kindern, musste sich einer Klage auf Räumung und Bezahlung für verspätete oder nicht pünktliche Anmietungen stellen.

Der Amtsgerichtshof betrachtete die Zwangsräumung und damit auch die Entlassung als rechtskräftig, doch dieses Gerichtsurteil wurde von der Beschwerdekammer aufhoben. Auch der BGH teilt prinzipiell die Ansicht der Beschwerdekammer, dass das Fehlverhalten der Arbeitsagentur bei unpünktlichen Mieteinnahmen nicht auf einen Pächter zurückzuführen ist, da die Arbeitsagentur nicht als Stellvertreter des Pächters auftritt.

"Obwohl in 543 Abs. 1 Satz 2 ("insbesondere") die Schuld eines Vertragspartners explizit hervorgehoben wird, die zwar regelmässig ein beträchtliches Gewicht im Gesamtvergleich haben wird, aber keine zwingende Vorbedingung für das Bestehen eines wesentlichen Grunds darstellt", so der Bundesgerichtshof in seiner Urteil. Die Gesamtbeurteilung im konkreten Einzelfall ergab, dass der Pächter bereits mehrmals an unpünktliche Mieten erinnert worden war, da die Mieten über einen längeren Zeitabschnitt verspätet gezahlt worden waren.

Zudem konnte nicht abschliessend abgeklärt werden, ob der Hausherr von den fristgerechten Mieten abhängig ist, weil er möglicherweise seinen Unterhalt bestreiten oder seinen Kreditpflichten nachzukommen hat. Selbst wenn der Leasingnehmer die Verspätung nicht generell zu vertreten hat, kann dieser Mangel in der Regel bei einer sachlichen Verletzung der Pflicht angenommen werden.

Diese Annahme wird noch nicht allein dadurch entkräftet, dass ein Pächter auf die staatlichen Transferzahlungen hier durch die Dienste der Arbeitsagentur angewiesen ist. Diese Annahme hätte der Pächter nur zurückweisen können, wenn er nachgewiesen hätte, dass er das Arbeitsamt über die Abmahnung von nicht fristgerechten Mieten informiert und auf die Kündigungsmöglichkeit verwiesen hätte.

Außerdem muss er nachweisen, dass er sich frühzeitig und unter Vorlage der notwendigen Dokumente um die Sozialhilfe des Arbeitsamtes beworben hat. Weil dies im vorliegenden Falle vom Pächter nicht angegeben, geschweige denn von ihm nachgewiesen wurde, musste der Pächter das ihm zugeschriebene Benehmen der Arbeitsagentur und des BGH im Ausgang der Räumungsaktion wegen der tatsächlichen Kündigung fristlos zugesprochen bekommen.

Vor allem vor dem Hintergund, dass der Pächter von den bereits ergangenen Verwarnungen des Hausherrn wusste und sich gegenüber der Arbeitsvermittlung nicht dementsprechend verhalten hat. So kann sich ein Pächter mit angemessener Stützung der Monatsmiete im Falle unpünktlicher Mietzahlung nicht ohne weiteres auf ein behördliches Verschulden berufen. 2. Dabei sind stets die Gesamtverhältnisse des Einzelfalles zu beachten, wobei es vor allem darauf ankommt, ob die unpünktliche Mietzahlung durch den Verpächter bereits gemahnt wurde und der Pächter davon erfuhr.

Insoweit hat der Vermieter auf etwaige Warnungen vor unpünktlichen Mietzinszahlungen seitens des Mieters mit der gebotenen Sorgfalt zu agieren und sich in jedem Fall um die Weitergabe an die zuständige Trägerbehörde zu bemühen.