Verspätete Mietzahlung Fristlose Kündigung

Kündigung ohne Einhaltung einer Frist für den Mietvertrag. Nur Rechtsfehler ohne eigenes Verschulden entlasten den Nutzer.

Die Angeklagten zahlen seit Jahresmitte 2007 die am dritten Arbeitstag eines Monates fälligen Mieten erst zur Monatshälfte oder später. Der Kläger hat nach zwei Abmahnungen - jüngst unter fristloser Kündigung - den Mietvertrag für unpünktliche Mieteinnahmen in 1/09 ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist bzw. ordnungsgemäß gekündigt. In den Jahren 2/09, 4/09 und 5/09 wurden weitere Entlassungen vorgenommen, nachdem die Angeklagten weiter zu spät gezahlt hatten.

Nach § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB besteht ein wesentlicher Kündigungsgrund, wenn unter Beachtung aller im Einzelfall vorliegenden Gegebenheiten, vor allem des Verschuldens der Vertragspartner, und unter Beachtung der Belange beider Parteien die Fortführung des Mietvertrages bis zum Fristablauf oder eine sonstige Kündigung des Mietvertrages für den Kündiger nicht zu erwarten ist.

Die Kündigung wegen einer Verletzung von Pflichten aus dem Mietverhältnis gemäß 543 Abs. 3 BGB bedarf - in diesem Fall - einer erfolglosen Mahnung, durch die dem Pächter die Möglichkeit gegeben wird, vor Beendigung des Mietverhältnisses vertragsgemäß zu handeln. Zu Recht klassifiziert der BGH eine solche Trägheit und trotz einer oder - wie hier - auch mehrerer Verwarnungen weiterhin bestehende Zahlungsmodalität - wie bereits im BGH (MK 11, 146, Abrufnummer 112108) - als schwere Dienstpflichtverletzung, die die weitere Fortführung des Mietverhältnisses für den Verpächter regelmässig inakzeptabel macht.

Eine fortgesetzte nicht rechtzeitige Mietzahlung stellt nur dann keine wesentliche Vertragsverletzung dar, wenn sich der Vermieter in einem unvermeidlichen Rechtsfehler über die Mietfälligkeit befand. Für diese Nachweise des Mieters sind strikte Normen anzuwenden, die hier nicht erfüllt werden: Die Schuldnerin hat die rechtliche Situation genau zu überprüfen und die höchstrichterlichen Entscheidungen (BGH MK 07, Nr. 063630 ) genau zu befolgen.

Der Beklagte hat die mit der Verwarnung beabsichtigte und empfangene Möglichkeit nicht dazu benutzt, das durch die vorhergehenden nicht rechtzeitigen Zahlungen beeinträchtigte Vermietervertrauen wiederherzustellen, sondern im Gegenteil die vertraglich vereinbarte Zahlungsmodalität beizubehalten. Im Gegensatz zum BGH MK 11, 146, Abruf-Nr. 112108 hat die Hauswirtin die stets verzögerten Mieteinnahmen über Jahre oder gar Dekaden hinweg nicht beanstandet, so dass die Zustimmung der Angeklagten, die Zahlung der Mieten erst zur Mitte eines jeden Monats vornehmen zu dürfen, die Basis ausblieb.

Begründung: Auch wenn der Beklagte "nur" der Vernachlässigung schuldig ist, wie das Gericht vermutet hat, erscheint seine Verletzung nicht in einem viel leichteren Lichte. Bei Beeinträchtigungen der Belange des Leasinggebers ist es unerheblich, ob der Zahlungsverzug auf einen schuldhaften Rechtsfehler oder sonstige Versäumnisse des Leasingnehmers zurückzuführen ist.

Einem mündlichen Vertrag mit dem Eigentümer über die Terminverschiebung - wie hier angegeben - sollte man nur trauen, wenn er in schriftlicher Form vereinbart wurde. Der Mietzinspflicht ist die wesentliche Leistungspflicht des Mietinteressenten und für das Bestehen des Mietvertrages, vor allem im Sinne des 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB, sind Absprachen über dessen Betrag und Laufzeit von wesentlicher Wichtigkeit.

Der alternativ ausgesprochene gewöhnliche Rücktritt (vgl. den praktischen Hinweis in MK 11, 148 a. E.) spielt im Beschwerdeverfahren keine wesentliche Rolle mehr.