Fristlose Kündigung Pachtvertrag wegen Zahlungsverzug

LANDSCHAFT - ZAHLUNGSSCHLUSS - Trossbach Geyer & Peterle

Verspätete Zahlung ist ein sehr effektives Mittel für Vermieter, um einen unangenehmen Mieter loszuwerden. Es ist nicht ungewöhnlich, dass sich die Mieter der damit verbundenen Gefahren nicht bewußt sind. Nach § 594e Abs. 2 BGB besteht ein wesentlicher Anlass für eine fristlose Kündigung, wenn der Mieter mehr als drei Monaten mit der Zahlung des Mietzinses oder eines nicht unwesentlichen Teiles des Mietvertrags im Rückstand ist.

Wenn dies der Fall ist, ist eine Kündigung ohne weiteres möglich. Hierbei gibt es ein oft zu unterschätzendes Sicherheitsrisiko für den Mieter. Man kann nicht oft genug darauf hinweisen, dass in diesem Falle - entgegen der weitläufigen Meinung - keine Vorwarnung erforderlich ist. Eine Warnforderung kann sich nur aus dem jeweiligen Mietvertrag ergaben.

Ebenso katastrophal ist, dass im Falle einer ausserordentlichen Kündigung wegen verspäteter Bezahlung eine "Heilung" durch Nachzahlung der Miete erfolgen kann. Dies ist nicht der Fall. Nein. Die Nacherfüllung des Mietrechts schliesst eine Kündigung nur dann aus, wenn die Kündigung nach dem Fälligkeitsdatum, aber vor (!) der Kündigung eintritt.

Die spätere Ungültigkeit ist nur dann gesetzlich geregelt, wenn der Mieter sich durch Verrechnung von seiner Forderung entbinden kann und die Verrechnung sofort nach Beendigung ausspricht. Fazit: Verspätete Zahlungen sollten bei der Vermietung von Weingärten möglichst unterbleiben. Um die hier gesetzlich vorgesehene Härten zu vermeiden, sollte auch im Falle einer ausserordentlichen Kündigung wegen Mietverzuges eine Abmahnung vorzusehen sein.

Pachtvertrag: fristlose Kündigung bei Zahlungsverzug gefährdet - auch ohne Mahnung

Tatsächlich ist die rechtliche Kündigungsmöglichkeit klar: Ist der Mieter mit der Zahlung des Jahresmietvertrages oder eines nicht unwesentlichen Teiles davon mehr als drei Monaten im Rückstand, kann der Mieter den Grundstückspachtvertrag nach § 594e BGB aus wichtigen Gründen außerplanmäßig auflösen. Es ist ein gängiges Missverständnis, dass vor einer Kündigung eine Verwarnung erforderlich ist, was dazu führen würde, dass der Mieter keine Strafen für den Fall der Nichtzahlung bis zum Erhalt einer Verwarnung erwartet.

Auch das Landgericht Ravensburg war diesem Fehler unterworfen, weshalb der Agrarsenat des OLG Stuttgart in seinem Beschluss vom 17.02.2014 (Az.: 101 U 6/13) eine wesentliche Klärung treffen musste: Wenn der Mieter mehr als drei Monaten im Rückstand ist, kann der Vermieter ohne Kündigungsfrist auflösen. Eine Vorwarnung ist nicht erforderlich.

Dies ist nur in besonderen Fällen notwendig, z.B. wenn der Vermieter akzeptieren muss, dass die Nichtzahlung auf einen einfachen Fehler oder andere Umstände zurückzuführen ist, die der Mieter nicht zu vertreten hat.