Unpünktliche Mietzahlung Kündigung

Nach ständiger Rechtsprechung rechtfertigt eine wiederholte unpünktliche Zahlung der Miete trotz vorheriger Abmahnung eine fristlose Kündigung.

Kündigung ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist bei nicht fristgerechter Mietzahlung durch das Job Center

Ein fristloses Kündigen nach § 543 BGB ist im Falle einer nicht fristgerechten Mietzahlung durch die Arbeitsagentur auch im Einzelnen möglich. Folgende Grundsätze des Gerichtsurteils machen klar, dass eine Kündigung von der Fragestellung abhängt, ob das Arbeitsamt Mietervertreter im Sinn von § 278 BGB ist oder nicht. Hinsichtlich der Zulassung einer Kündigung ohne Kündigungsfrist muss der zuständige Richter jedoch überprüfen, ob bereits einige Zahlungsverzögerungen eingetreten sind und ob der Mieter besonders auf den rechtzeitigen Eingang der Pacht angewiesen ist: Eine Stelle, die im öffentlichen Dienst öffentliche Überweisungsleistungen anbietet, handelt nicht als Vermittler des Pächters, wenn sie in seinem Namen die Pacht an den Pächter bezahlt (Bestätigung der Senatsverfügung vom 22. Januar 2006).

Wesentlicher Kündigungsgrund im Sinn von 543 Abs. 1 S. 2 BGB kann auch die objektive Verletzung der Pflicht zu unpünktlichen Mieten und die daraus resultierenden Nachteile für den Leasinggeber sein, ungeachtet eines Verschuldens des Leasingnehmers, wenn die Gesamtbeurteilung zeigt, dass eine Fortführung des Leasingverhältnisses für den Leasinggeber zumutbar ist.

Der Richter kann prüfen, ob es zu zahlreichen Verzögerungen gekommen ist, ob sie einen beträchtlichen Zeitrahmen und beträchtliche Summen berühren oder ob der Mieter besonders auf den rechtzeitigen Eingang der Pacht angewiesen ist, z.B. weil er davon lebt oder diese zur Bedienung von Krediten verwenden muss.

Darüber hinaus kann es auch eine Rolle spielen, ob das Pachtverhältnis neben den nicht fristgerechten Leistungen bisher reibungslos verlief oder ob bereits kurz zuvor eine gerechtfertigte Kündigung ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist erfolgt ist, die erst durch eine fristgerechte Bezahlung während des Räumungsverfahrens erloschen ist.

Bundesgerichtshof Kündigung unpünktliche Rental payments

An Kündigung ohne Vorankündigung wegen fortgesetzter unpünktlicher Mietenzahlungen. Bezahlt der Pächter eine Anzahlung von drei Monaten Miete übersteigt, steht dem Pächter ein Anreicherungsanspruch - unabhängig aus der Kündigung von Mietverhältnisses und Rückgabe der gemieteten Immobilie - zu, der innerhalb von drei Jahren ab Ende des Kalenderjahres verjährt fällig ist, in dem der Pächter den Mietbetrag überschieà bezahlt hat.

Zivilsenat des Oberlandesgerichtes Stuttgart vom 24 März 2010 - auch hinsichtlich der Kosten - wird rückgängig gemacht und die Entscheidung des Landgerichts Stuttgart vom 17. Mai 2009 geändert, soweit dies zu Lasten von Klägerin beschlossen wurde, wird hinsichtlich der Beschwerden von Klägerin rückgängig gemacht. Als Mitschuldner werden die Angeklagten bestraft, das Einzelfamilienhaus A. K. 6, A. -S.

Neben Gärten, Auto-Stellplätzen und Garagen zu räumen und zu den Klägerin zu veröffentlichen. Der Angeklagte wird als gesamtschuldnerisch zur Zahlung an Klägerin 1. 034,11 â' zuzüglich eines Zinssatzes in Höhe von 5 %-Punkten über des Basiszinssatzes seit Dezember 2009 bestraft. Gegen die vorgenannte Entscheidung des Landgerichts Würzburg wird die Beschwerde des Angeklagten an 1 gerichtet.

Als Mitschuldner haben die Angeklagten die Gerichtskosten und die außergerichtlichen Aufwendungen von Klägerin auf 1-2, zu 4-80% zu zahlen und im Übrigen nur den Schuldner auf einen zu belasten. Der Angeklagte trägt seine eigenen außergerichtlichen Auslagen. Fakten (Fakten): Die Angeklagten haben von Klägerin (Vermieterin) mit Vertrag vom 01.05.2005 ein Mehrfamilienhaus in A. vermietet, in dem auch der Angeklagte zu 4, der volljährige-Sohn des Angeklagten zu1, lebt.

Aus der Monatsmiete beläuft werden nun insgesamt 330 â' ¬ zuzüglich 40 â'¬ Vorauszahlungen von Nebenkosten. Der Angeklagte zu Anfang des Mietverhältnisses hat eine Anzahlung in Höhe von sechs monatlichen Mieten (7. 980' ¬) geleistet. Der Mietzins ist nach  4 Abs. â  7 des Mietvertrages in jedem Fall bis zum dritten Arbeitstag eines jeden Monates zu entrichten.

Die Angeklagten (Mieter) haben die Mietzahlung seit Jahresmitte 2007 nicht mehr geleistet oder später Deshalb hat Klägerin (Vermieterin) in undatierten Sätzen vom 22. 12. 2008 und vom Oktober 2008 gewarnt. Sie haben mit Brief vom 20. Jänner 2009 erklärte alternativ die normale Kündigung des Mietvertrages gekündigt, unter anderem wegen der Mieten auf unpünktlichen

Der Angeklagte (Mieter) beauftragte Kündigung mit Bescheid vom 22. Jan. 2009 Klägerin und erlaubte zurück (Vermieterin), einen Teilsummenbetrag von 520 â' aus der Vorauszahlung auf die Mietpreisforderung Klägerin zu zahlen. Weiters erfolgte Kündigungen von Klägerin (Vermieter) mit Brief vom 20. März 2009 und 28. März 2009, nachdem der Beklagte (Mieter) die Bezahlmethode Klägerin noch nicht abgeschaltet hatte.

Das Klägerin (Vermieterin) wünschte sich Räumung und Veröffentlichung des Einzelhaus sowie die Erstattung von Justitiarkosten in Höhe von 1.034,11 zuzüglich Zinsen. Bei der im April 2009 eingereichten Gegenklage verlangte die Angeklagte einen Teil der Anzahlung von Euro 3.464,68 plus Zins. Die Beschwerde von Klägerin (Vermieterin) zurückgewiesen und die Beschwerde des Angeklagten auf 01 (Mieter) der Gegenforderung in Abänderung der Erster Instanz hat das OGG mit Ausnahme eines Teiles der Interessenforderung bestätigt.

Nach der vom Bundesrat genehmigten Berufung setzt Klägerin (Vermieterin) ihre Klage fort und ist bestrebt, die Gegenklage abzustreiten. Das Räumungsklage ist unbegründet, da das Räumungsklage mit den Betroffenen (Mietern) durch das Mietverhältnis der Kündigungen (Vermieterin) nicht gekündigt wurde; aus diesem Grunde steht auch dem Räumungsklage (Vermieterin) kein Anrecht auf Kostenersatz für Rechtsanwälte zu.

Das Klägerin (Vermieterin) kann ihre stützen auf stützen nicht mieten. Ein ordentliches Kündigung setzt gemäà 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB voraus, dass der Pächter seine Vertragspflichten in nicht unwesentlichem Maße schuldhaft vertragswidrig verstoßen hat; ein unwesentliches Kündigung der Rechte des Hausbesitzers rechtfertigt ein Kündigung jedoch nicht.

Es ist bekannt, dass anhaltende unpünktliche Mietezahlungen dem Eigentümer auch ohne Vorankündigung ein Anrecht auf den Zeitraum geben können Kündigung Weil die Monatsmiete immer am dritten Arbeitstag eines jeden Monat fällig, hätten war, bezahlte der Beklagte (Mieter) die Pachtzahlung von jeweils unpünktlich für einen längeren Zeitraum. Das Unpünktlichkeit behauptete nicht, dass die Zahlung der Mieten erst Mitte des Monates erfolgt sei.

In der Zeit von Sept. bis Dez. 2008 wurde die Pacht nur zwischen dem sechzehnten und vierundzwanzigsten des betreffenden Monates ausbezahlt. Der beklagte (Mieter) hätten kann auch nicht belegen, dass die Mietzinszahlung ab Mitte Juni 2007 nur noch bis Mitte des Monats unter müsse von der Vermieterin (Klägerin) mit telefonisch unter erklärt vereinbart wurde.

Vor allem der von der Angeklagten (Mieter) genannte Zeuge F. konnte keine Auskunft geben. Im Gesamtbild sind die Versäumnisse der Angeklagten (Mieter) jedoch nur als unwesentliche Obliegenheitsschäden anzusehen, die eine Kündigung nicht gerechtfertigt haben. An berücksichtigen hatten die Betroffenen (Mieter) angenommen, dass sie bis zur Monatsmitte bezahlen dürften

Insofern befand sich hätten in einem - wenn auch vermeidbarem - Rechtsfehler. AuÃ?erdem erlaubt hätten dem Angeklagten (Mieter) von hätten (Vermieterin), einen Betrag von 520 â' aus der Vorauszahlung der Kaution von Klägerin als Vorauszahlung auf die Monatsmiete zu verwerten. Der Gegenanspruch des Antragsgegners gegen 1 (Mieter) ist dagegen begründet mit Ausnahme eines Teils des Zinsanspruchs.

Die Beklagte zu 1 (Mieter) hat ab  812 Abs. 1 S. 1 BGB einen Zahlungsanspruch von 464,68 â'¬. Der Einzahlungsbetrag wurde ohne Rechtsgrund geleistet, soweit er den Wert von drei Monaten Miete übersteigt. Dabei ist es irrelevant, ob die Klägerin (Vermieterin) die Mietzahlung in dieser Höhe verlangte oder die Beklagte (Mieterin) sie von sich aus anbot hätten.

551 BGB will den Pächter vor zu großen Lasten und Komplikationen schützen für Der Abschluß eines Mietvertrages, der in mobilitätshemmender Art und Umfang von hoher Kautionsforderung ablaufen konnte. Die Klage des Angeklagten auf 1 (Mieter) auf Rückzahlung der Hinterlegungsleistung (soweit es sich um drei Monatsgebühren - Rendite übersteige handelt) ist ebenfalls nicht Rückzahlung Dennoch hat Verjährung noch nicht angefangen, die Anzahlung von sechs Monaten Miete zu leisten.

Die Anfänge von Verjährung setzen hier voraus, dass die bedauerten (Mieter) anlässlich wussten, die auf eine Rechtswidrigkeit der Höhe der bezahlten Mietkaution Umstände schließen ließen; die bedauerte 1 (Mieterin) behauptete hierin, dass sie erst im Jänner 2009 anlässlich von ihrer antwortlichen Konsultation des gesetzesvertretenden Verbots des 551 BGB erfährt.

Ein frühere Wissen hat die bewährte Klägerin (Vermieterin) nicht bewiesen. Abweichend von der Meinung des Oberlandesgerichts ist Räumungsklage begründet, da die Mietverhältnis der Beteiligten durch die Kündigung von Klägerin (Vermieter) vom 20. Februar 2009 gekündigt wurde. Der Klägerin (Vermieter) war angesichts des seit Mai 2007 anhaltenden und trotz mehrmaliger Abmahnung des gemäà (Vermieter) weiterhin kontrahierten verhalten des Verurteilten (Mieter), der die Mietgebühr jeweils nur an die Mietenzentrale und daher mit erheblichen Verspätung entrichtet hat, an Verspätung aus wichtigem Grunde berechtigt 543 Abs. 1, 3 BGB.

Der vorgerichtliche Rechtsanwalt hat Anspruch auf Klägerin (Vermieterin) ab  280 Abs. 1 S. 1 BGB. a) Gemäà  543 Abs. 1 S. 2 BGB ist ein wesentlicher Grund: Klägerin die sofortige Kündigung, wenn an Klägerin unter Mietverhältnisses alle Umstände des Einzelfalls, insb. ein Verschulden der Vertretenen, und unter Gemäà die Fortdauer von Abwägung bis zum Ende des Verbleibs von Berücksichtigung oder bis zur weiteren Beendigungder Berücksichtigung nicht zu erwarten ist.

Diese Warnung wurde von Klägerin (Vermieterin) hier im Oktober 2008 sowie - unter der Androhung von instantanem E-Mail-Adressbuch Kündigung - mit einer E-Mail vom 26. Oktober 2008 an den Vermieter versandt. Selbst nach den Verwarnungen zahlten die Angeklagten (Mieter) die Mieten in den Monatsmonaten Nov. und Dez. 2008 sowie im Jänner 2009 wieder mit beachtlichen Verspätung, Verspätung nur in der Monatszeit.

Ansonsten wären in der zunächst Kündigungen vom 19. Januar, 19. Februar und 8. April 2009, auch wenn dies die Mietverhältnis hätten nicht beendet, jeweils weitere Abmahnungen zu sehen, die den Beklagten (Mieter) jedoch nicht zur Änderung der Zahlungsweise unpünktlichen veranlasst haben. Mit der Verwarnung erhält wird der Vermieter die durch die vorangegangene unpünktlichen gestörte Mietzahlung in eine pünktliche Zahlungsart wiederhergestellt; der Vermieter wird so vor Vertragsauflösung noch eine weitere Möglichkeit zu unpünktlichen Verhaltensweisen eingeräumt (siehe Senatsurteil vom 11. Januar 2006 - VIII ZR 364/04, NZM 2006, 338 Rn. 14).

Der Beklagte (Mieter) hat diese Möglichkeit nicht wahrgenommen, sondern im Gegensatz dazu die Zahlungsmethode vertragswidrig aufrechterhalten. Die Berufungsinstanz geht rechtlich irrtümlich davon aus, dass die anhaltende Mietzahlung von unpünktliche des Angeklagten (Mieters) hier als nur unwesentliche Pflichtschädigung zu bewerten ist, da der Beklagte (Mieter) in einem - wenn auch vermeidbaren - Rechtsfehler über die unpünktliche der Mietzahlung gefunden hat.

Daß die Angeklagten (Mieter), wie das Oberlandesgericht akzeptiert hat, "nur" Fahrlässigkeit zur Anklage lässt, erscheinen ihre Pflichtverletzungen jedoch nicht in einem substanziell gemäßigteren Sinne. Im Gegensatz zur Meinung des Berufungsgerichtes kann die Tatsache, dass die Angeklagten (Mieter) von Klägerin (Vermieterin) - nach der ersten E-Mail an die Adresse Klägerin - einen Bruchteil des Betrages von 520 â' aus der (überhöhten) als Anzahlung auf die Mietenzahlungen von künftige bei einer Mietzeit von 1,330 â' je Monat und den ständigen und schweren Zahlungsverzögerungen zugunsten der Angeklagten (Mieter) nicht wesentlich sein.

Andere Umstände, die bei Gesamtabwägung im Sinne des 543 Abs. 1 BGB zugunsten der Betroffenen (Mieter) an wären ( "wären"), sind vom Bundesgerichtshof nicht zu prüfen und auch nicht zu ermitteln. Der Klägerin (Vermieterin) ist vor der Unterbringung des Wohnraumes nicht verpflichtetet, den Teil der Mietkaution, der die nach 551 Abs. 1 BGB- zulässige Höchstgrenze von drei Monatsmieten überschreitet, an den Beklagten (Mieter) zu übergeben.

Der Einwand von Verjährung durch Klägerin (Vermieterin) ist entgegen der Anschauung des Beschwerdegerichts gegen den in diesem Zusammenhang allein zu berücksichtigenden Ansinnen auf ungerechtfertigte Bereicherung. Das Oberlandesgericht ging jedoch zu Recht davon aus, dass die im Jahr 2005 geleistete Anzahlung ohne rechtlichen Grund geleistet worden war, sofern sie für drei Monate Miete gezahlt worden war (überstieg).

Der sich daraus ergebende Anreicherungsanspruch des Antragsgegners auf 1 (Mieter) ( 812 Abs. 1 Satz 1 BGB) richtet sich nach regelmäà Verjährung Verjährung. Abweichend von der Ansicht des Berufungsgerichtes für hängt der Anfang von Verjährung nicht davon ab, wann der Angeklagte zu 1 (Mieter) erfährt, dass die Einigung über eine Dreimonatsmiete übersteigenden Anzahlung illegal ist und dass er daher zu Rückforderungsanspruch in Bezug auf den Betrag berechtigt ist, der darüber übersteigt. a) Gemäà  199 Abs. 1 Nr. 1 BGB jedoch geht der Anfang von Verjährung neben dem Entstehen der Forderung davon aus, dass Gläubiger von der Forderung begründenden Umständen und der Schuldnerpersönlichkeit oder ohne Brutto Fahrlässigkeit hätte hätte müssen erfährt.

Ein anwendbares Recht Würdigung geht jedoch nicht von  199 Abs. 1 Nr. 2 BGB aus (BGH, Urteil vom 29. Januar 2008 - XI ZR 160/07, BGHZ 175, 161 Rn. 26; v. 15. Juni 2010 â? " XI ZR 309/09, NJW-RR 2010, 1574 Rn. 12; EntschlieÃ?ung von 19 März 2008 â?" III ZR 220/07, NJW-RR 2008, 1237 Rn. 7).

Das Oberlandesgericht stützt seine Entscheidung zwar auf diese Rechtssprechung, setzt sie aber nicht um, indem es von Klägerin (Vermieter) den Beweis fordert, wann der Beklagte (Mieter) von der Rechtswidrigkeit der Einlage erfuhr. Das Anreicherungsrecht der Angeklagten auf 1 (Mieter) resultiert aus der Tatsache, dass sie für eine Anzahlung in Höhe von drei Monaten Miete geleistet hat übersteigt; diese Umstände waren der Angeklagten 1 (Mieter) bei Bezahlung der Anzahlung bekannt.

Es ist nicht ausschlaggebend, ob der Angeklagte (Mieter) die Regelung des 551 BGB gekannt hat und sich daher dessen bewußt war, daß er ein Rückforderungsanspruch berechtigt ist. Schließlich kann das Rechtsmittelurteil, soweit zu Lasten der Klägerin (Vermieterin) erlassen wurde, nicht bestehen; es ist daher in diesem Zusammenhang zu klären (§ 562 Abs. 1 ZPO).

Dieses führt im Hinblick auf die Anfechtungsklage auf Abänderung des ersten Instanzurteils und auf die Urteilsverkündung des Angeklagten (Mieter) nach dem Recht des Internetportals Abänderung (Vermieter) sowie im Hinblick auf die Gegenklage gegen die Rechtsmittel des Angeklagten auf 1 (Mieter).