Mieter Zahlt immer zu Spät

Wenn die Sozialversicherungsanstalt zu spät zahlt, kann der sozialhilfeberechtigte Mieter ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist entlassen werden.

Der Anspruchsberechtigte ist auch dafür zuständig, dass seine Miete fristgerecht gezahlt wird. Führt dies zu Verzögerungen, so ist der Mieter nicht dadurch geschützt, dass das Sozialversicherungsamt die Sozialhilfe zu spät gewährt hat. Die Mieterin erhielt ab 10. September 2011 Dienstleistungen nach SGB 2 von der verantwortlichen Arbeitsagentur. Er hat seit Jänner 2013 die vom Arbeitsamt für seine Ferienwohnung empfangenen Beträge nicht mehr an den Hausherrn weitergeleitet.

Letzterer hat dann am 17. April 2013 wegen der daraus resultierenden Rückstände die sofortige Beendigung des Mietverhältnisses erklärt und im Juli 2013 eine Klage auf Räumung eingereicht. Durch eine einstweilige Verfügung des Sozialgerichtes innerhalb der Nachfrist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB hat die Arbeitsvermittlung Mettmann anschließend eine Pflichterklärung gemäß 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB zur Abnahme der angefallenen Mieterschulden abgegeben.

Als das Sozialversicherungsamt in seinem Wohnort seit Anfang 2013 für den Mieter verantwortlich war, stellte er einen Antrag auf soziale Unterstützung, einschließlich der Wohnkosten. Zwischenzeitlich hatte der Mieter den Mietvertrag am 12. Mai 2014 wegen der Mietrückstände für die Monaten October 2013 bis March 2014 nochmals ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist aufkündigt.

Das Bundesgericht hat den Mieter zur Zwangsräumung verurteilt. Zur fristlosen Beendigung im Sinn von 543 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 S. 1 Nr. 3 Buchstabe a BGB war ein wichtiger Kündigungsgrund gegeben. Der Eintritt des Verzugs wird nicht dadurch verhindert, dass der Leasingnehmer zur Zahlung der Pacht auf soziale Vergünstigungen angewiesen war und diese fristgerecht angemeldet hat.

Nur wenn der Zahlungspflichtige die mangelnde Leistungsfähigkeit im Sinn von 276 BGB zu verantworten hat, kommt er in Annahmeverzug. Im Falle einer Beendigung wegen Zahlungsverzuges nach § 543 Abs. 2 S. 2 Nr. 3 BGB sind die in 543 Abs. 1 BGB festgelegten weiteren Vergütungskriterien nicht zu beachten.

Die in § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 bis 3 BGB genannten Kündigungsgründe sind eher rechtlich typische Gründe für die Unangemessenheit einer weiteren Mietzeit. Sofern der Sachverhalt vorliegt, wird auch ein gewichtiger Kündigungsgrund im Sinn von § 543 Abs. 1 BGB angegeben.

Die Absicherung des Mieters (der nicht fristgerecht zahlt) gegen den Wohnungsausfall wird ausschliesslich durch die einmalige Nachfrist von zwei Jahren gewährleistet ( 569 Abs. 3 BGB) (BGH, Entscheidung vom 4.2. 2015, VIII ZR 175/14).