Kündigung einer Mietwohnung

Worauf Sie bei Kündigung und Rückzug achten müssen - Verabschiedung ohne Sorgen

Rund elf Prozentpunkte der Berliner haben im vergangenen Jahr ihr Zuhause gewechselt. â??Wer sich inmitten des Umzugsstresses befindet, will sich nicht mit dem Altvermieter um Beauty-Reparaturen oder um die RÃ?ckzahlung der Anzahlung streiten.â?? Diejenigen, die sich vor dem Rücktritt rechtlich beraten lassen, können sich eine ganze Reihe von Problemen sparen - und teilweise auch eine Abfindungszahlung.

Früher war die grösste Herausforderung für die Umzugswilligen die lange Kündigungsfrist: je nach Aufenthaltsdauer bis zu einem Jahr. Hier hat das am 1. Juli 2005 in Kraft getretene Gesetz "Notice Period Repairs Act" sicherlich eine große Entlastung gebracht. Seither müssen die meisten Bewohner drei Monate im Voraus kündigen - aber nicht alle.

Vorübergehende Mietverträge sind daher bis zum vertraglich festgelegten Ablaufdatum zu beachten; eine frühzeitige Kündigung ist nur in beiderseitigem Einvernehmen möglich. Sogar bei befristeten Mietverhältnissen ist eine Kündigung in den ersten Jahren - maximal vier sind gesetzlich erlaubt - teilweise auszuschließen. Es war auch Pech für einen Pächter, der seine Ferienwohnung im Nov. 2005 absagen wollte, weil er eine billigere hatte.

Der Mietvertrag läuft vom Anfang des Jahres 1999 bis zum Ende des Jahres 2004 und wird um ein Jahr erweitert, wenn er nicht ausläuft. "Solche Mietverträge können nur zu einem gewissen Zeitpunkt des Jahres beendet werden, den der Pächter gerade versäumt hat.

Dennoch, sagte Pächter hat einige Optionen, um aus dem Mietvertrag früher. Mit etwas GlÃ?ck sendet ihm sein Hauswirt eine Mieterhöhung oder eine Modernisierungsmeldung. Er kann in diesem Falle den Auftrag mit einer Frist von zwei Monaten auflösen. Beispiel: Der Hausherr fordert eine Mietzinserhöhung am 1. Juli. Das Mietverhältnis kann dann bis Ende MÃ??rz zum Stichtag, dem sogenannten 31. Mai, gekündigt werden.

Dabei kann der Pächter bis zum dritten Arbeitstag des Monates stornieren, in dem die Mietzinserhöhung zu zahlen ist, und zwar zum Ende des Folgemonats. Als weitere Option besteht die Möglickeit, dem Eigentümer eine Untermiete der Ferienwohnung zu unterbreiten. Verweigert er ohne wichtigen Grund, besteht ein besonderes Kündigungsrecht und die Ferienwohnung kann mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten gekündigt werden.

Die Vermieterin kann nur verweigern, wenn die betreffende Mieterin einen bestimmten Grund angibt. Der Verweis, dass man eine Reise in die Welt beginnt und damit für den Hausherrn nicht pfändbar ist, könnte eine Verweigerung der Untermietergenehmigung auslösen. Es besteht auch ein besonderes Kündigungsrecht, wenn ein Bewohner ausfällt. Der/die Hinterbliebene kann die Mietwohnung dann mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten auflösen.

"und ich bin raus", meinen viele immer noch. Lediglich in ganz konkreten Ausnahmefällen muss sich der Wirt einbringen: Der Vermieter: Die Mieterin muss wegen einer schwerwiegenden Krankheit z. B. in ein Seniorenheim einziehen. Die Mieterin muss aus professionellen GrÃ?nden in eine andere StÃ?dte ausweichen.

Die Familie wächst und die Ferienwohnung wird zu eng. Die Mieterin wird verheiratet, die Ferienwohnung ist nicht für zwei Menschen zu haben. Die Mieterin hat in solchen FÃ?llen das Recht, einen Folgemieter zu benennen und kann dadurch zu lange KÃ?ndigungsfristen verkÃ?rzen. Das Gericht erkennt auch keine Sondersituation an, wenn man nur in eine billigere oder verkehrsärmere Unterkunft einziehen will.

Es gibt auch eine Reihe von Dingen, die im eigentlichen Brief der Kündigung zu erwägen sind. Die Kündigung wurde vom Eigentümer als ungültig abgelehnt, da sie nicht von allen Mietern unterfertigt wurde. Aber es nützt nichts: Die Kündigung muss von jedem mitunterzeichnet werden. Bei mehreren Mietern muss die Kündigung dagegen auch an alle gerichtet sein.

Nach Klärung der Kündigungsfrage stehen nahezu alle Bewohner vor dem zweiten großen Problem: Muss ich die Immobilie umbauen? "Zahlreiche Mandanten, die sich an uns wenden, meinen, dass es eine Änderung des Gesetzes gibt und dass es keinen Bedarf mehr für kosmetische Reparaturen gibt", sagt sie.

"Das Bundesgericht hat eine ganze Anzahl von Sanierungsklauseln für nichtig erklärt, was aber nicht bedeutet, dass es keinen Bedarf an kosmetischen Reparaturen mehr gibt", erläutert der Rechtsanwalt. Ebenso wenig ist es richtig zu glauben, dass man nichts tun muss, nur weil man beim Bezug die Immobilie ohne Renovierung übernahm. Selbst wenn viele Vermieter dann behaupten, sie hätten nur einen Standardmietvertrag: Ohne Überprüfung des exakten Wortlautes ist keine Information durch die Mieterkonsultation möglich.

Manche Bewohner sind der Meinung, dass der Eigentümer auf jeden Falle eine Wohnungsannahme vornehmen muss. Eine Übergabeprotokollierung, in dem der Hausherr die korrekte Übergabe der gemieteten Räume bescheinigt, ist sicherlich nutzbringend. Aber man kann den Hausherrn nicht dazu drängen. Kann man sich dann davor schÃ?tzen, dass der Hausherr wochenlang nach dem Einzug einen Einriss in das Waschtischbecken klagt oder vermeintlich nicht durchgefÃ?hrte Schönheitsreparaturen?

Lehnt der Hausherr die Annahme ab, sollte man den Wohnungszustand durch Zeugnisse und Fotografien belegen, vermutet der Verband der deutschen Mieter. Vergesst nicht: Gebt den Key an die Verwaltung oder den Besitzer zurück. Nur wenn der Hausherr die Zimmer wieder betritt, hat er keine Mietansprüche mehr. Eine weitere strittige Frage: die Rückerstattung der Einlage.

"Manche Wirte nehmen sich Zeit und müssen mehrmals erinnert werden", so BMV-Rechtsberater Hans Luther. Dies ist besonders lästig, da Sie in der Regel auch für die neue Ferienwohnung eine Mietkaution leisten müssen. So ist es kein Zufall, dass einige Bewohner die Miete des vergangenen Monats einfach zurückhalten, ganz nach dem Motto: "Sonst muss ich für immer auf meine Anzahlung verzichten.

Wir raten jedoch von einem solchen "Verzicht" der Einlage ab. Die Vermieterin hat sechs Monaten Zeit, um die Anzahlung zu erstatten. Die Mieterin hat keinen Anrecht auf unverzügliche Zahlung. Bestreitet man jedoch nur rund 50 EUR von der Nebenkostenrechnung, darf der Hauswirt die gesamte Anzahlung nicht zurückhalten. "Mit geschickter Taktik kann man oft billigere Angebote mit dem Hausherrn aushandeln", weiss Hans Luther.

Wenn Sie z.B. einen älteren Pachtvertrag mit geringer Pacht haben, können Sie den Mieter oft gleich aus dem Pachtvertrag ausscheiden lassen oder der Pächter auf die Sanierung der Ferienwohnung verzichten. Endlich ist der Hausherr froh, dass die Ferienwohnung leer steht und er sie zu einem höheren Preis vermieten kann. Möglicherweise erwartet der Hausherr bereits, dass die Ferienwohnung verlassen wird, weil er sie mit einer anderen kombinieren oder renovieren möchte.

Falls Appartements zu Wohneigentum umgebaut werden oder eine Renovierung ansteht, ist der Mieter auch an einem Auszug sehr stark beteiligt. Wenn die Stornierung jedoch bereits gesendet wurde, ist es zu spät. 4. Einen weiteren Hinweis hat Hans Luther, mit dem die Kündigung gar vollständig geregelt ist: "Wenn Sie nur wegen zu hoher Mietpreise ausziehen wollen, können Sie den Mietzins mit dem Hausherrn aushandeln.

"Der Verweis, dass man eine ähnliche, günstigere Behausung in Sicht hat, verschiebt so manche Wirte angesichts eines eventuellen Leerstandes zu einem Nachlass. Wie kann ich ohne Vorankündigung abmelden? Die Kündigung der Ferienwohnung ist in Ausnahmefällen unabhängig vom Mietverhältnis und den Fristen möglich.

Das Appartement ist gesundheitsgefährdend (z.B. durch zu hohe Formaldehydkonzentrationen, starke Feuchteschäden durch Schimmelbefall o.ä.). Hinweis: Ohne ärztliches Attest akzeptieren die Justizbehörden diesen Grund für die Kündigung in der Regel nicht! Eine vertragsgemäße Nutzung der Ferienwohnung ist wegen gravierender Schäden (z.B. dauerhafter Heizausfall im Sommer, starker Nachbarschaftslärm, schwere Ruhestörung durch Lärmbelästigung) nicht mehr möglich.

In diesem Fall muss dem Eigentümer jedoch zunächst eine ausreichende Nachfrist für die Mängelbeseitigung eingeräumt werden. Die Vermieterin hat so schwere Vertragsbrüche begangen, dass dem/der MieterIn die Fortführung des Mietvertrages nicht zugemutet werden kann (persönliche Beleidigungen, vorsätzliche Beeinflussung der Betriebskostenabrechnung, unbefugtes Eintreten in die Mietwohnung). Manche Bewohner unterschätzen die Möglichkeiten, die Wohnungen wegen gravierender Defekte auszusetzen.

Aufgrund eines Schimmelpilzflecks in der Besenstube akzeptiert kein Gerichtshof eine Kündigung ohne Vorankündigung. Darüber hinaus kann das Recht zur außerordentlichen Kündigung verfallen, wenn es zu früh ausgeübt wird. Zum Beispiel kann jeder, der seit Jahren in seinem Haus Schimmelpilze toleriert, nicht sofort und ohne Vorankündigung aufgeben. Bei fristloser Kündigung hat der Mieter ggf. Schadenersatz zu leisten, z.B. für Verlegungskosten, Maklercourtage, Renovierungskosten und dergleichen.

Kündigungsfrist: Sie können mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten gekündigt werden, wenn Sie nach dem Stichtag des Vertragsabschlusses am Ende des Jahres 2001 einen unbeschränkten Mietvertrag haben oder wenn Sie einen älteren Mietvertrag haben, in dem nur der alte Gesetzestext wiedergegeben wird. Bei einer vorzeitigen Kündigung können Sie überprüfen, ob Ihnen ein besonderes Kündigungsrecht eingeräumt wird, ob Sie in Ausnahmefällen einen neuen Mieter zur Verfügung gestellt bekommen oder ob schwerwiegende Fehler vorliegen, die eine Kündigung ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist gerechtfertigt sind.

Bei DDR Mietverträgen bleibt die 14-tägige Frist bestehen (Vermieter müssen dagegen größere Laufzeiten einhalten!). Kündigungsform: In schriftlicher Form (mündliche Kündigung ist nicht wirksam!) mit gesicherter Lieferung (Einschreiben oder per Kurier). Der Mietvertrag ist von allen Vermietern zu unterzeichnen und an alle Mieter zu richten. Eine Begründung ist nur im Falle einer fristlosen Kündigung erforderlich.

Das Kündigungsschreiben muss dem Mieter bis zum dritten Arbeitstag eines jeden Monates zugehen, damit es im Folgemonat eintritt. Beispiel: Erreicht der Brief den Hausherrn bis zum 31. Januar, läuft der Mietzeitraum ab. Die Verpflichtung zur Durchführung von kosmetischen Reparaturarbeiten richtet sich nach Ihrem Mietabkommen. Sie müssen keine Reparaturarbeiten oder Instandsetzungen vornehmen; sie sind in der Regel nicht Bestandteil der Kosmetik.

Das wissen viele nicht: Alle Einrichtungen und baulichen Änderungen müssen beim Rückzug zurückgenommen werden - es sei denn, es wurde eine andere Vereinbarung mit dem Eigentümer geschlossen. Im seltenen Fall ist der Eigentümer auch dann zur Leistung einer Ausgleichszahlung verpflichtet, wenn die Umwandlungen den Wert der Wohnung erhöhen.

Auch wenn der nächste Mieter an der Einrichtungsübernahme interessiert ist, muss der Mieter dies nicht akzeptieren, sondern kann auf einen Abbau beharren. Übergabe der Wohnung: Am besten ist es, sich die korrekte Übergabe der Ferienwohnung in einem Prüfprotokoll bescheinigen zu lassen. Lehnt der Hausherr einen Übergabezeitpunkt ab, sollten Sie den Wohnungszustand mit Zeugnissen und Bildern nachweisen.

Erfolgt keine Annahme, können Sie die Keys an die Objektverwaltung oder den Hauswirt zurueckgeben. Gas- und Elektrizitätszähler müssen am Tag der Abreise ausgelesen werden. In den meisten Gerichten werden diese Ausgaben dem Eigentümer auferlegt, einige betrachten aber auch die Aufnahme in die Heizkostenrechnung als erlaubt. Die Rechnungsstellung durch den Verpächter muss innerhalb von zwölf Monaten nach Ende der Rechnungsperiode erfolgen.

Sie sollten daher in Ihrem eigenen Sinne Ihren Hauswirt über die neue Anschrift informieren. Anzahlung: Nach Beendigung des Mietverhältnisses muss Ihr Mieter die Anzahlung mit Zins erstatten. Allerdings hat der Mieter sechs Monaten Zeit, um zu überprüfen, ob er Anspruch aus dem Mietobjekt hat. Die Vermieterin ist zur Aufrechnung von Ansprüchen wegen Mietrückstand, Beschädigungen in der Ferienwohnung oder nicht durchgeführter kosmetischer Reparaturen mit der Anzahlung befugt.

Die Vermieterin kann die Anzahlung - oder wenigstens einen Teil davon - zurückhalten, auch wenn die Nebenkosten noch nicht beglichen sind. Bei Rechtsstreitigkeiten, z.B. wegen kosmetischer Reparaturen, kann es mehr als sechs Monaten bis zur Rückgabe der Anzahlung in Anspruch nehmen. Falls Ihr Hauswirt Sie sechs Wochen nach dem Umzug nicht kontaktiert und keine Ansprüche geltend gemacht hat, sollten Sie ihn bitten, die Anzahlung zu begleichen.