Gründe für Sofortige Wohnungskündigung

Beendigung des Mietvertrages

Kündigungen bedürfen immer der Schriftform (§ 568 BGB). Gleiches trifft auf Mietinteressenten und Mietinteressenten zu, und zwar sowohl bei frist- und fristgemäßer Beendigung als auch bei Mündlichkeit. Ausnahmsweise kann der Mietvertrag ohne Beachtung einer Frist gekündigt werden (außerordentliche ordentliche Auflösung aus wichtigen Gründen).

Vorraussetzung ist eine so schwere Pflichtübertretung des Vermieters, dass die Fortführung des Mietvertrages für den Mieter zumutbar wird. Eine außerordentliche fristlose Beendigung ist aus folgendem Grunde möglich: Gemäß 543 Abs. 3 BGB ist in dem Fall, dass der wesentliche Grunde in der Nichteinhaltung einer Verpflichtung aus dem Mietverhältnis besteht, die Beendigung erst nach fruchtlosem Verstreichen einer gesetzten Nachfrist oder nach fruchtloser Androhung möglich.

Das ist möglich - wenn ein Termin oder eine Verwarnung offenbar keinen erfolgversprechenden Charakter hat - wenn der Pächter mit der Zahlung der Pacht für zwei aufeinanderfolgende Tage oder mit einem Mietzins, der zwei monatliche Mieten in einem mehr als zwei Tage umfassenden Intervall ausmacht.

Die Kündigungsgründe sind vom Eigentümer schriftlich anzugeben. Die Kündigungsgründe müssen vom Anbieter so deutlich angegeben werden, dass der Nutzer erkennt, auf welches Kündigungsverhalten er sich verlässt. Im Falle eines Zahlungsverzuges genügt es jedoch, "dass der/die VermieterIn diesen Sachverhalt als Grund für die Beendigung des Mietverhältnisses anführt und den gesamten Mietrückstand quantifiziert".

Der Leasingnehmer hat die Wahl, die sofortige Beendigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzuges durch Bezahlung oder Verrechnung mit eigenen Forderungen gegen den Leasinggeber zu verhindern. Bereits erteilte Kündigungen werden damit ungültig. Im Falle von Wohnraummietverhältnissen kann die Beendigung des Mietverhältnisses, auch wenn die vollständige Bezahlung innerhalb von zwei Wochen nach Einreichung der Klage des Vermieters erfolgt, noch "gelöst" werden (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB).

Hat die Vermieterin den Mietvertrag jedoch auch durch eine andere, ordnungsgemäße Kündigungsfrist (wegen einer schuldhaften Pflichtverletzung des Mieters, 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB) beendet, so gilt diese ordnungsgemäße Kündigungsfrist weiter. Eine Kündigungsmöglichkeit durch Zahlung der Mietschuld ist daher nur bei fristloser Beendigung gegeben.

Nach § 573c Abs. 1 S. 1 BGB ist eine Beendigung bis zum dritten Arbeitstag eines Kalendermonates zum Ende des Folgemonats (das sind 3 Monate) möglich. Dieser Zeitraum wird für den Mieter nach fünf bzw. acht Jahren ab Bereitstellung der Wohnfläche um je drei weitere Kalendermonate verlänger. Ein Kündigungsrecht des Vermieters besteht nur, wenn er ein begründetes Kündigungsinteresse hat.

Ein berechtigtes Recht besteht - wenn der Pächter seine vertraglichen Pflichten nicht unwesentlich verletzte, z.B. Nichtzahlung der Mieten, wiederholter Verstoß gegen die Wohnungsordnung nach Mahnung (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB). - zur Eigennutzung durch ein Familienmitglied (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Diese Kündigungsgründe beschränken sich auf die Bedürfnisse von Erziehungsberechtigten oder Kinder, bzw. Grosseltern und Enkelkindern, zusätzlich zu ihren eigenen Bedürfnissen.

Die Gründe für persönliche Bedürfnisse können sein: Familienwachstum, Wohnsitzwechsel, Pensionierung, Gesundheit, Trennung, Pflege. Beendet der Mieter den Vertrag zur eigenen Nutzung, so ist er dazu angehalten, ihm eine kostenlose, zu vermietende Ferienwohnung als Ersatz für seine eigene zu vermieten. Allerdings nur, wenn sich die Ferienwohnung im gleichen Hause oder mindestens im gleichen Wohngebiet befindet.

Im Falle einer Verletzung dieser Pflicht ist die wegen missbräuchlicher Nutzung der Rechte verkündete Beendigung ungültig (BGH v. 08. Juli 2003, ABl. VIII ZR 311/02). Das Kündigungsrecht hat der Mieter stets zu rechtfertigen, da er das begründete Kündigungsinteresse nachzuweisen hat und im Falle eines Widerspruchs des Vermieters nachfolgende Gründe nicht in Betracht gezogen werden (§ 573 Abs. 3 BGB).

Wenn es keinen Grund für die Beendigung gibt, ist sie trotzdem gültig. Bei der Geltendmachung des Widerspruchsrechtes nach 574 BGB hat der Leasingnehmer dann jedoch den Vorzug, dass der Leasinggeber nicht mehr aufschieben kann und erst zum nächst möglichen Zeitpunkt erneut kündigen kann. Das Kündigungsrecht sollte auch einen Verweis auf das Rücktrittsrecht des Pächters beinhalten.

Bei fehlender Kündigungsfrist gilt die Kündigungsfrist weiter, der Leasingnehmer kann den Einspruch jedoch noch im Zeitpunkt des ersten Räumungsstreitfalls geltend machen (§ 574b Abs. 2 BGB). Die ordentliche Beendigung kann vom Vermieter beanstandet werden, wenn die Beendigung für ihn, seine Angehörigen oder andere Mitglieder seines Haushaltes eine unangemessene Belastung darstellt, die das berechtigte Kündigungsinteresse des Mieters übersteigt.

Diese " Sozialklausel " stammt aus § 574 BGB. Ist das Mietverhältnis ernsthaft und unzumutbar beeinträchtigt, ist der Vermieter berechtigt, den Mietvertrag ohne Einhaltung einer Frist zu kündigen. Die Gründe hierfür sind insbesondere: Die ausserordentliche Beendigung muss klar deklariert und auch als unangekündigt beschrieben werden.

Er wird mit Eingang beim Eigentümer gültig. Sie kann auch zu einem späterem Termin ausgesprochen werden, muss aber immer als außerordentlich oder fristlos beschrieben werden. Vorraussetzung ist, dass der Mieter gebeten wurde, nicht vertragswidrig zu handeln.