Abmahnung wegen Beleidigung des Vermieters

Mietinteressent droht Hausherr - Anlass zur Abmahnung oder Aufkündigung?

Beleidigt und droht der Pächter den Wirt, sind die meisten Pachtverhältnisse überfüllt. Heisse Kämpfe zwischen Mietern und Vermietern sind eine Sache - eine andere ist die Beleidigung und die Drohung an den Hausherrn mit Fäusten: "Du wirst das spüren" - das wars.

Der Hausherr muss sich das nicht gefallen lassen! Nein! Hier sind sich die Richter einig: Beschimpfungen oder Drohungen begründen eine sofortige Aufkündigung. Ein Vorwarnung ist nicht erforderlich. Eine Beleidigung oder Drohung ist nach Auffassung der Justiz an sich ein so schwerwiegender Vertragsbruch, dass der Mieter ohne Abmahnung unverzüglich aufhören kann.

Im folgenden Beitrag werden Sie alles Wissenswerte über Warnung und Beendigung des Mietverhältnisses erlernen. Gemäß 543 Abs. 1 BGB ist für eine Sonderkündigung ein wichtiger Grund zur Beendigung erforderlich. Eine solche Beendigung ist immer dann vorgesehen, wenn eine "normale" reguläre Beendigung, für die eine Frist von in der Regel drei Monate zu beachten ist, unzumutbar ist.

Das heißt, dass der Anlass, aus dem der Mieter z.B. den Mietvertrag kündigt, so schlecht sein muss, dass eine Fortführung des Mietvertrages bis zum Ende der Frist unter Berücksichtigung aller Umstände nicht zu erwarten ist. Schwerwiegende Vertragsverstöße, wie z. B. eigene Beschimpfungen oder Drohungen, führen regelmässig zu den Kündigungsbestimmungen des § 543 Abs. 1 BGB:

Beispielsweise rannte der Pächter in einem Verfahren des Landgerichts Frankfurt am Main dem Hausherrn mit erhobenen Fäusten hinterher und schrie, er sollte gehen, sonst würde er ihn spüren. Ein fristloses Kündigungsschreiben des Vermieters wurde vom LG Frankfurt/Main, Entscheidung vom 18.1.2012, Az.: 2/17 S 90/11, für begründet befunden.

Auch das OLG Düsseldorf sprach sich für die fristlose Beendigung des Mietverhältnisses aus: Der Pächter drohte dem Pächter mit Zahnschlag und Mord. Die fristlose Beendigung war durchaus berechtigt (OLG Düsseldorf, Entscheidung vom 8.3. 2005, Az.: 10 U 32/05). Gleiches trifft auf körperliche Angriffe gegen den Wirt, seine Mitarbeiter oder andere Pächter zu (z.B. Messerangriff auf den Hauswart (AG Karlsruhe, Urteile vom 19.12.2012, 6 C 387/12).

Beispielsweise hat ein Pächter seinen Hauswirt in einem Verfahren der AG München (Urteil vom 28.11.2014, Az.: 474 C 18543/14) beleidigt und umgehend eine Kündigungsmitteilung erhalten. Der Landgericht München entschied zugunsten des Vermieters. Der Pächter hat die Begründung nicht akzeptiert, dass die Parteien des Mietvertrages "per you" gewesen seien und der Pächter ihn erregt hat: "Der Pächter hat den Pachtvertrag nicht eingehalten:

"Es ist verleumderisch und daher eine Beleidigung im Sinn des Strafgesetzbuches". Eine Beleidigung ist im Unterschied zur akzeptablen Grobheit ein Verstoß gegen die Würde eines anderen, indem sie Respektlosigkeit oder Vernachlässigung erklärt (BGHSt 1, 289). Es handelte sich dabei um einen so schwerwiegenden Vertragsbruch gegenüber dem Eigentümer, dass es für ihn nicht mehr vertretbar war, den Mietvertrag fortzusetzen.

Wenn sich der Pächter unverschämt, ohne direkte Beleidigung, wie bei einem Titel mit "Faul" etc. benimmt oder wenn er mit "Sehr geehrtes Vermieterlein" an den Pächter schickt, ist das unverschämt und unverschämt, begründet aber keine ordentliche Auflösung (LG Berlin, Urteilsbegründung Nr. 13). 2006, Ref.: 63 S 352/07, AG Charlottenburg, Urteile vom 30.1. 2015, Ref.: 216 C 461/14: Hausherr in Facebook genannt "talentloser Abrissball" und "faul").

Im Kündigungsfall muss vor der Abmahnung immer eine Abmahnung ausgesprochen werden, damit der Pächter die Möglichkeit hat, sein Benehmen zu korrigieren und die Abmeldung abzuwehren. Auf eine Abmahnung kann nur verzichtet werden, wenn die Abmahnung offenbar keinen Erfolg verspricht: Der Pächter lehnt eine Verhaltensänderung streng ab und eine Abmahnung wäre eine reine Formalität, würde aber keine Veränderung herbeiführen (z.B. Endverweigerung des Pächters, auf die untersagte Viehhaltung zu verzichten usw.). wenn die fristlose Aufhebung der Pacht unter Berücksichtigung der Gesamtlage und der beiderseitigen Belange begründet ist.

Droht oder beschimpft der Pächter den Hausherrn, resultiert die Verzichtbarkeit der Abmahnung in der Regel aus der Tatsache der Bedrohung oder Beleidigung per se. Das Vertrauen in ein solches Vorgehen ist stark geschüttelt und kann nicht allein durch eine Warnung wieder hergestellt werden. Doch auch wenn Pächter und Wirt im gleichen Hause leben (AG München, Urteile vom 28.11.2014, Az.: 474 C 18543/14) oder sich bereits aus früheren Auseinandersetzungen ergeben, dass die Abmahnung rein formal wäre und den Pächter nur noch angriffslustiger machen würde (LG Frankfurt, Urteile vom 18.01.2012, Az.: 2/17 S 90/11), ist eine Abmahnung gegenstandslos.

Die Vermieterin sollte jedoch auf keinen Fall mit der Abmeldung abwarten, sondern diese sofort vortragen. Es muss ein zeitlich begrenzter Bezug zwischen der Beendigung und der Beleidigung gegeben sein, § 313 Abs. 3 BGB. Eine zu lange Wartezeit des Vermieters kann negativer interpretiert und die Unangemessenheit der Fortführung des Mietvertrages bestritten werden.

Obwohl nicht alle Fälle gleich sind, geht der Pächter bei Drohungen oder Beschimpfungen des Vermieters regelmässig über das Vernünftige hinaus. Selbst wenn die gravierenden Beleidigungsfaktoren und die Frequenz in der Betrachtung noch wesentlich sind, gibt es eine Tendenz: Wenn der Bewohner den Hausherrn droht oder beschimpft, ist dies ein so wichtiger Anlass, dass eine außerordentliche Auflösung nahezu ohne Ausnahme möglich ist.