Abmahnung durch den Vermieter

Vermieterwarnung " Familie| Deutschland | 04.01

Hallo.... Ich habe heute eine Warnung vom Vermieter bekommen, weil die drei und vier jährigen Schüler zu viel Lärm machen würden.... Wie kann ich die Situation der Schüler verbessern? Wie soll ich jetzt mit dieser Warnung fertig werden? Nun.... meiner Meinung nach ist die Warnung nicht wirklich ergiebig. Natürlich unter der Voraussetzung, dass sich die Geräuschemissionen Ihrer Kleinen noch in einem vernünftigen Bereich befinden.

Jeder muss auf die Nachbarschaft achten.... Wie soll man IHRE EIGENEN KLINDER zur Erholung holen.... naja, sicher weiß hier niemand eine Lösung, ES SIND IHRE KLINDER, solange die Ruhepausen bis zu einem gewissen Grad gehalten werden können, kann er Ihnen nichts tun. Was kann ich tun, damit die Kleinen ruhiger werden? ist diese Fragestellung Ihr Ernst? vielleicht sind die Kleinen meine Ansicht! Ich würde den Vermieter kennenlernen und ihn bitten, wenn er nie ein Kleinkind wäre.... ob er schon als ausgewachsener Mann auf die Welt kam?

i know, children's noise must be tolerated, as long as the rest periods are respected, make yourself known to the tenant protection association. so.... Dort würde ich mich auch nachfragen...... das wäre wie mit einem Hundegebell.... Kindern sind ja wohl kaum etwas passiert und damit müssen die Nachbarinnen wohnen ;o) um, also ist das wohl nicht der Vermieter ernst oder?

Das Kind ist ein Kind und nicht so ruhig wie manche Erwachsene!

Kündigung des Mietvertrages durch den Vermieter - Abmahnung erforderlich?

Eine fristlose Beendigung eines Mietvertrages über Wohnfläche durch den Vermieter wegen einer schuldhaften, nicht unerheblichen Pflichtverletzung des Vermieters ( 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB) bedarf keiner Abmahnung des Vermieters. In Ausnahmefällen kann die Abmahnung jedoch für die Beendigung von Belang sein, da nur ihre Nichtbeachtung durch den Vermieter seiner Pflichtverletzung das für die Beendigung notwendige Maß gibt.

Das Rechtsmittel der Angeklagten gegen das Verfahren der Elften Bürgerlichen Kammer des Landgerichtes Potsdam vom 26. 04. 2007 wird zurueckgewiesen. Der Beklagte trägt die anfallenden Verfahrenskosten. Fakten: Seit 1987 sind die Angeklagten Pächter einer Ferienwohnung im damals staatlich verwalteten Gebäude F. -Strasse 9 in P. .

Die am dritten Arbeitstag eines jeden Kalendermonats zu zahlende Pacht beträgt zu diesem Termin 215,66 zuzüglich einer Betriebskosten-Vorauszahlung von 63,65 ? bzw. insgesamt 279,31 ?. Der neue Hauseigentümer hat 2002 Modernisierungen durchgeführt. Die Klägerin besitzt seit dem 14. Mai 2003 das Haus der Angeklagten.

Aufgrund der Modernisierungsmassnahmen seines Rechtsvorgängers verklagt der KlÃ?ger die Angeklagten auf Mieterhöhung. Das Landgericht Potsdam hat die Angeklagten mit Beschluss vom 12. Dezember 2004 zu einer Zuzahlung von 1.359,64 für die Zeit von April 2003 bis einschließlich September 2004 verurteilt, was einer Mietzinserhöhung von 71,56 auf 287,22 pro Kalendermonat gleichkommt.

Die Liegenschaftsverwaltung der Klägerin hat der Klägerin mit Bescheid vom 8. 11. 2004 eine Betriebskostenaufstellung für 2003 ausgestellt, die mit einer Zusatzforderung von 1.524,56 Euro abschloss und ab Jänner 2005 eine Betriebskosten-Vorauszahlung von 191 Euro pro Monat vorzusehen hatte. Der Angeklagte widersprach dem Konto und zahlte eine Vorauszahlung der Betriebskosten von 63,65 pro Kalendermonat zuzüglich einer Pacht von 215,66 ?.

Die Klägerin hat mit Bescheid vom 16. Juni 2005 den Mietvertrag ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist bzw. fristgerecht gekündigt. Sie haben am 25. 10. 2005 dem Antragsteller einen Beitrag von 1.273,50 mit der Rückstellung "Zuzahlung für anfallende Kosten 1-10/2005 unter Vorbehalt" und einen weiteren Beitrag von 2.218,36 mit der Rückstellung "Zuzahlung für Mietzinsen im Zeitraum vom 04. 03. bis 10. 2005 unter Vorbehalt" gezahlt.

In den Monaten Dezember 2005 und September 2005 haben die Angeklagten der Klägerin weiterhin je ? 279,31 gezahlt. Die Immobilienverwaltung der Klägerin hat der Klägerin mit Schreiben Nr. 14.11.2005 eine Betriebskostenaufstellung für 2004 ausgestellt, die mit einer Zusatzforderung von 1.448,03 abschließt und eine Anhebung der monatlich fälligen Betriebskosten-Vorauszahlung auf 199,00 ? vorsieht.

Der Beschwerdegegner hat mit Brief vom 12. November 2005 einen "formellen" Einspruch eingelegt. Sie leisteten am 31. März 2005 zusätzliche Zahlungen in der Höhe von 143,12 auf die Mieten und - unter Vorbehalt von 254,70 ? auf die Betriebskosten. Die Klägerin hat in der Klage eine Klage gegen die Angeklagten auf Zwangsräumung und Rückgabe der Immobilie unter Hinweis auf seine Entlassung am 16. Juni 2005 vorgebracht.

Vorsichtshalber hat er den Mietvertrag nochmals ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist und alternativ wegen des Zahlungsverhaltens des Angeklagten, nämlich der Nichterfüllung der Nachforderungen aus der Nebenkostenrechnung für das Jahr 2004, fristgerecht aufgelöst. Die Angeklagten versuchen mit der vom Oberlandesgericht genehmigten Berufung, das Urteil der ersten Instanz wiederherzustellen. Die Klägerin hatte eine Klage gegen die Angeklagten nach § 546 BGB auf Zwangsräumung der Immobilie, da das Pachtverhältnis der Beteiligten durch die Mitteilung der Klägerin vom 15. 09. 2005 fristgerecht aufgelöst worden war.

Auch die im Beendigungsschreiben vorgesehene Kündigungsfrist wegen Zahlungsverzuges war zunächst gültig. Der Beklagte war mit seinen Leistungen im Verzug, da die Erklärung der Klägerin über die Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlungen nach § 560 Abs. 4 BGB griff. Allerdings war die außerordentliche ordentliche Auflösung durch die fristgerechte Bezahlung durch den Antragsgegner nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB erloschen.

Die Vorbehaltsklausel sollte nur eine Anerkennung und die Wirksamkeit des § 814 BGB ausschließen. Eine solche Reservierung würde die Einhaltung der Zahlungsbedingungen nicht in Zweifel ziehen. Allerdings hat die Bezahlung der Angeklagten die Kündigungswirkung nicht fristgerecht ausgelöscht. Dies lag auch daran, dass die Angeklagten die Vorauszahlungen für die Betriebskosten nicht korrigiert hatten.

Wiederkehrende verspätete oder nicht vollständige Mietzahlungen können den Vermieter auch dazu berechtigen, den Mietvertrag gemäß 573 Abs. 1 zu kündigen, da die Angeklagten ihre Zahlungsverpflichtungen verschuldet hätten. Der Beklagte hätte sich ohne eigenes Verschulden nicht in einer ökonomischen Notsituation befinden müssen, wäre aber nicht gezwungen gewesen, die gestiegenen Vorauszahlungen der Betriebskosten zu zahlen, obwohl der Kläger darauf verwiesen hatte, dass es keine Rolle spielte, dass die bisherige Betriebskostenaufstellung inhaltlich korrekt war.

Die Klägerin musste die Angeklagten nicht vor der fristgerechten Aufhebung warnen. Eine solche Anforderung konnte aus dem Text des 573 BGB, der Geschichte der Bestimmung, der Rechtsordnung und dem Abgleich mit der Kündigungsregelung nicht abgeleitet werden. Dieses Gutachten widersteht der juristischen Prüfung, so dass die Berufung - trotz des Versäumnisses des Beschwerdeführers - durch ein strittiges Gerichtsurteil abgewiesen werden muss (Falschversäumnisurteil).

Das Oberlandesgericht hat die Klage des Beschwerdeführers gegen den Antragsgegner auf Zwangsräumung und Rückgabe der Wohnräume nach § 546 Abs. 1 1 BGB zu Recht bestätigt, weil die gewöhnliche (rechtzeitige) Beendigung des Mietvertrages der Beteiligten nach § 573 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB, die mit dem Brief des Beschwerdeführers vom 15. 09. 2005 als Alternative erklärt wurde, rechtskräftig ist.

Der Vermieter kann gemäß 573 Abs. 2 S. 2 BGB einen Mietvertrag über Wohnfläche nur auflösen, wenn er ein begründetes Recht an der Aufhebung des Mietvertrags hat. BGB ist nach der Rechtsprechung des Berufungssenats unter anderem dann angemessen zitiert, wenn der Pächter die Pacht oder den Vorschuss auf die Betriebskosten verspätet oder nicht vollständig bezahlt oder wenn der Pächter mit seinen entsprechenden Leistungen über einen längeren Zahlungszeitraum von mehr als zwei Monatsmieten in Rückstand ist, weil dann auch das Recht zur außerplanmäßigen Aufhebung ohne Einhaltung einer Frist gemäß 543 Abs. 2 BGB aus wichtigen Gründen eintritt.

October 2006 - VIII z. B. 102/06, NJW 2007, 428, unter II 1, jeweils mit w.w.N.). Aufgrund des von den Angeklagten nicht bestrittenen Beschlusses des Landgerichts Potsdam vom 11. 11. 2004 erhöhte sich deren Monatsmiete um 71,56 ? auf 287,22 ?. Da das Oberlandesgericht die von den Angeklagten gemäß 560 Abs. 4 BGB zu leistende Betriebskostenvorauszahlung korrekt und unanfechtbar akzeptiert hat, wurden die von den Angeklagten zu zahlenden Monatsvorauszahlungen ab Jänner 2005 - ungeachtet etwaiger inhaltlicher Mängel in der so erstellten Betriebskostenaufstellung für das Jahr 2003 - effektiv um 127,35 auf 191 Euro aufgestockt.

Dennoch zahlten die Angeklagten nur noch eine Pacht von 215,66 und einen Vorschuss auf die Betriebskosten von 63,65 Euro pro angefangenen Monat. 2. Sie befanden sich daher zum Kündigungsschreiben der Klägerin vom 15. 9. 2005 - unter Einbeziehung des vom Landgericht Potsdam an die Klägerin verhängten Betrags von 1.359,64 - mit einem Gesamtbetrag von 3.292,95 und damit weit mehr als zwei Mietzinsen zuzüglich Betriebskostenvorauszahlungen (287,22 + 191 = 478,22 ; 478,22 x 2 = 956,44 ) im Rückstand ( 286 Abs. 2, Abs. 2, Nr. 2, BGB).

aa) Es wird keine Begründung dafür gegeben, dass die Angeklagten nach dem Urteil des Landgerichts Potsdam vom 11. November 2004, das von der Klägerin zu Recht erhöht wurde, eine Monatsmiete von 215,66 statt 71,56 bis 287,22 Euro zahlt haben.

Dazu war sie nicht berechtigt, da der Antragsteller zur Durchsetzung seines noch weitergehenden Mieterhöhungsanspruchs Rechtsmittel einlegte. bb) Entgegen der Beschwerde ging das Oberlandesgericht nach dem Vorbringen der Angeklagten davon aus, dass sie nicht berechtigt waren, die Betriebskostenvorauszahlungen ab Jänner 2005 aufgrund einer ökonomischen Notsituation zu erhöhen - eine solche Situation kann ein Fehlverhalten ausräumen.

Senatsbeschluss vom 16. 02. 2005 - VIII ZR 6/04, WuM 2005, 250 = ZMR 2005, 356, unter II 2 d cc) - aber nicht eingehalten, weil sie die ihnen mit Brief vom 05. 11. 2004 übermittelten Einzelposten der Betriebskostenrechnung für unrichtig hielten. Die Angeklagten waren jedoch nach richtiger Auffassung des Oberlandesgerichts nicht berechtigt, die Betriebskostenvorauszahlungen weiterhin in unveränderter Höhe zu leisten.

Der Beklagte akzeptierte das Gegenteil nicht. Diese Rechtsirrtümer waren zu vermeiden und daher nicht dazu angetan, das Fehlverhalten der Angeklagten auszugrenzen. Wenn die Angeklagten diesen Informationen nicht vertrauen, hätten sie sich an anderer Stelle beraten lassen sollen. Hätten sie sich diesbezüglich auf einen gefälschten Rechtsbeistand ihres damals bevollmächtigten Vertreters berufen müssen, den das Oberlandesgericht offen ließ, so ist ihnen ihr Fehler nach 278 BGB zuzurechnen (vgl. Senatsbeschluss vom 24.10.2006, a.a.O.).

cc ) Die Berufung geht erfolglos weiter und verweist auf den Senatsbeschluss vom 16. Feb. 2005 (a.a.O., unter II 2 d.O.), dass die Angeklagten im Oktober 2005 die zu diesem Zeitpunkt rückständigen Miet- und Betriebskostenvorauszahlungen geleistet haben. Da sie selbst nicht missverstehen, macht die spätere Regelung des Verzugs innerhalb der Fristen des 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB nach der Rechtssprechung des Senates die außerordentliche Beendigung fristlos, nicht aber die fristgerechte Beendigung des Vertragsverhältnisses ungültig (Urteil vom 26. November 2005, a.a.O.).

Das Berufungsgericht ist jedoch der Auffassung, dass die spätere Regelung der Zahlungsrückstände im aktuellen Rechtsstreit auch nicht dazu dient, das Vorliegen eines Verschuldens des Angeklagten auszugrenzen. Der Beklagte hat die entsprechenden Ergänzungszahlungen vom 25. 10. 2005 unter Vorbehalt getätigt und damit die Beitreibung ungeachtet der Wirkung der Leistung mindestens offen gelassen (vgl. BGHZ 139, 357, 367 f.), ohne dass eine Begründung vorliegt oder anderweitig erkennbar ist.

Darüber hinaus zahlten die Angeklagten in den beiden Folgemonaten des Monats Nov embers und Dezembers 2005 zunächst nur in gleicher Höhe Mieten und Vorschüsse auf Nebenkosten und erst später die daraus resultierenden neuen Rückstände - ebenfalls nur unter Vorbehalt hinsichtlich der Betriebskostenvorauszahlung - und dass sie auch den von der Klägerin für das Jahr 2004 im Rahmen der Betriebskostenaufstellung gemäß 560 (4) BGB um weitere 8 bis 199,- ohne Begründung, nur unter Vorbehalt angehobenen Monatsvorschuss auf die Betriebskosten auszahlen.

Das Oberlandesgericht ging zu Recht davon aus, dass der Beklagte vor der ordnungsgemäßen Beendigung des Mietvertrages der Vertragsparteien durch die Klägerin nicht verwarnt werden musste. a) Die Fragestellung, ob die ordnungsgemäße Beendigung des Mietvertrages wegen einer schuldhaften, nicht unerheblichen Pflichtverletzung (§ 573 Abs. 1 Nr. 2 BGB). Eine Verwarnung oder gar eine (qualifizierte) Verwarnung mit Kündigungsdrohung muss vorausgehen, ist in der Rechtssprechung und Literatur kontrovers (offen geblieben im Senatsbeschluss vom 12. Februar 2006, a.a.O.).

Einem Gutachten zufolge ist diese Fragestellung bejahend zu beantworten (LG Itzehoe, WuM 1992, 608; LG Lüneburg, WuM 1995, 708; je zur inhaltlichen Ausgestaltung des §  564 b Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB aF; LG Hamburg, ZMR 2005, 867, 869; Bundesgerichtshof 2005, 689, 690; SchmidtFutterer/ lank, Mietrecht, Neun. aF.

Anglo-Amerikaner /Pergande/Schwender, Housing Law, Volume 6, as of March 2005, 573 BGB Note 8. 1 No. 2, Note 9 No. 3, Note 12 No. 6; Gahn in: b) Letzteres ist richtig. aa) Dies ergibt sich zunächst aus dem Text der Bestimmung in 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB, die im Gegensatz zu 543 Abs. 1 für die ordnungsgemäße Beendigung durch den Vermieter wegen einer schuldhaften und nicht unerheblichen Pflichtverletzung durch den Mieter verantwortlich ist.

bb) Dies korrespondiert auch mit dem Wunsch des Gesetzgebers, der sich aus der Geschichte der erst vor wenigen Jahren durch das Mietgesetz vom 19. Juni 2001 (BGBl. I S. 1149) revidierten Bestimmungen ergibt.

Gemäß den im Regierungsentwurf des 543 BGB dargelegten Gründen "ist nach bisheriger Rechtssprechung als weitere Vorbedingung für eine außerordentliche Beendigung eine Abmahnung.... erforderlich" (BT-Drucks. 14/4553 S. 44). Vor allem die Tatsache, dass nach 314 Abs. 2 S. 1 BGB eine unterlassene Abmahnung in der Regel aus wichtigen Gründen vor fristloser Beendigung von Dauerpflichten notwendig ist, erlaubt nach 573 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB keine Rückschlüsse auf eine fristgerechte Aufhebung.

Dies wird auch dadurch bewiesen, dass auch die Sonderregelung des 543 BGB in 314 BGB zur fristlosen Beendigung von Pachtverhältnissen eine differenziertere Regelung ermöglicht. dd) Kündigt der Mieter das Pachtverhältnis wegen einer schuldhaften und nicht unerheblichen Pflichtverletzung, so ist auch eine Abmahnung prinzipiell nicht erforderlich.

Nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB erfordert die ordnungsgemäße Aufhebung nicht nur eine wesentliche Pflicht, sondern auch ein schuldhaftes Verhalten des Pächter. Dies gibt dem Vermieter die Wahl, ob er dem Vermieter ein Kündigungsrecht einräumt oder nicht. Ein ordentlicher Rücktritt wegen Zahlungsverzug ist, wie bereits oben (unter II 1 b bb) ausgeführt, dann nicht möglich, wenn dieser darauf zurückzuführen ist, dass der Pächter ohne eigenes Verschulden in einen wirtschaftlichen Notstand geraten ist.

DarÃ?ber hinaus ist auch ein praktischer Bedarf an einer Warnung meist nicht auffindbar. Der Vermieter kündigt in der Regel neben der außerplanmäßigen ordentlichen Beendigung des Mietvertrages wegen einer schuldhaften, nicht unerheblichen Pflichtverletzung wie hier. Voraussetzung hierfür ist jedoch gemäß 543 Abs. 3 S. 1 BGB prinzipiell eine unterlassene Abmahnung, so dass der Pächter bereits auf diese Weise warnt.

Ist eine Abmahnung nach § 543 Abs. 3 S. 2 BGB in Ausnahmefällen überflüssig, scheint sie für die milderen Kündigungsmöglichkeiten nicht noch ratsamer. Die Tatsache, dass bei Zahlungsverzug die spätere Begleichung des Verzugs innerhalb einer bestimmten Zeit nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB die außerordentliche Wirksamkeit der fristlosen Beendigung, nicht aber die fristgerechte Beendigung rechtfertigen kann (vgl. vgl. bereits oben unter II 1 b cc), begründet keine andere Einschätzung.

Dieses Risiko tritt in geringem Umfang bei ordentlicher Beendigung ein, die an die in 573c Abs. 1 BGB genannten Laufzeiten von drei bis neun Monate bindet. Je nach Mietdauer steht dem Pächter ein deutlich längerer Zeitrahmen für die Beschaffung geeigneter Ersatzunterkünfte zur Verfügung s. Senatsbeschluss vom 16. Feb. 2005, Az. II 2 d aa).

Die Kündigungsmahnung nach 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB kann jedoch insoweit von besonderer Wichtigkeit sein, als nur deren Nichtbeachtung durch den Vermieter der Pflicht des Mietvertragspartners das nötige Gewicht gibt, beispielsweise weil nur ein einfacher Fehler des Mietvertragspartners vorhanden war oder der Vermieter der Tolerierung verdächtigt wurde (siehe auch § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB).

Dies macht eine Abmahnung jedoch nicht zu einer weiteren Bedingung für eine ordentliche Aufhebung. Dies kommt hier nicht in Betracht, da sich die Angeklagten über einen längeren Zahlungszeitraum als zwei Monate mit ihren Leistungen in einem Betrag im Rückstand befinden, der die Brutto-Miete von zwei Monate überschreitet und damit auch das Recht auf außerordentliche fristlose außerordentliche fristlose Beendigung gemäß 543 Abs. 2 Nr. 3 Buchstabe a BGB gerechtfertigt ist (vgl. dazu oben unter II 1 a).