Vermieter Mieterhöhung

Mietsteigerung durch den Vermieter - Anwalt Thomas Hollweck

Mietpreise und Nebenkosten sind davon nicht ausgeschlossen. Ab wann darf der Vermieter die Pacht steigern und wie kann sich der Vermieter gegen eine ungerechtfertigte Mieterhöhung absichern? In diesem Leitfaden sollen die wesentlichen Fragestellungen zum Themenkomplex Mieterhöhung beantwortet werden. Ab wann kann der Vermieter die Mietpreise aufstocken? Ihr Vermieter braucht einen Anlass für eine Mieterhöhung.

Der Mieter darf die Mieten nicht beliebig erhöhen, da zwischen Ihnen und dem Vermieter eine Vertragsvereinbarung besteht, an die beide Parteien prinzipiell geknüpft sind und die daher nicht unilateral geändert werden darf. Wesentlicher Bestandteil des Mietvertrages ist die Höhe der Mieten, so dass auch hier der Vermieter bindet.

Nichtsdestotrotz gibt es drei Ursachen, die den Vermieter zur Erhöhung der Miete berechtigen: Erhöhte Betriebskosten: Eine Erhöhung der Miete ist möglich, wenn die laufenden Kosten der Ferienwohnung gestiegen sind. Der Vermieter kann diese Kostenerhöhung an Sie weiterleiten, solange die betreffenden Gegenstände umlagefähig sind, d.h. Nebenkostengebiete, die der Vermieter an den Vermieter abwälzt.

Wohnungsmodernisierung: Wenn das Wohnhaus oder die gemietete Wohneinheit renoviert wurde, kann Ihr Vermieter die Modernisierungskosten im Rahmen des Möglichen an Sie abführen. Berichtigung der Vergleichsmiete: Bei besonders günstigen Mieten oder wenn die Mieten der benachbarten Wohnungen oder Häuser gestiegen sind, kann Ihr Vermieter die Mietpreise Ihrer Ferienwohnung an diese Vergleichsmieten anheben.

Wie muss der Vermieter die Mieterhöhung ausweisen? Es ist sehr zu beachten, dass Sie die Mitteilung der Mieterhöhung in der richtigen Fassung haben. Wenn dies nicht der Fall ist, können Sie der Mieterhöhung ablehnen und sie somit etwas verzögern. Die Vermieterin muss dann die Mieterhöhung nochmals bekannt geben und einen späten Termin für ihr Wirksamwerden angeben.

Zuallererst ist es wichtig, dass Sie die Mieterhöhung entweder per Post, Telefax oder E-Mail bekommen haben. Eine allgemeine Bekanntmachung, z.B. in der Halle oder im Stiegenhaus, ist nicht erwünscht. Der Mietzinsanstieg muss von allen Mietern angekündigt werden. Wenn es eine Gruppe von Mietern oder ein verheiratetes Paar gibt, die als Vermieter auftreten, müssen alle Menschen die Mieterhöhung bekannt geben.

Eine Einzelankündigung ist ineffizient. Ebenso ist die Bekanntgabe der Mieterhöhung an alle Mietinteressenten zu adressieren. Wenn nur ein einziger Bewohner adressiert wird, obwohl mehrere Menschen als Bewohner erscheinen, ist die Bekanntgabe der Mieterhöhung ineffizient. Erfolgt die Bekanntgabe der Mieterhöhung nicht unmittelbar vom Vermieter, sondern z.B. von der Liegenschaftsverwaltung, muss der Bekanntmachung eine Original-Vollmacht beigelegt werden.

Was, wenn die Art der Mieterhöhung nicht beachtet wird? Dies bedeutet, dass der Vermieter die Anzeige der Mieterhöhung nochmals absenden und einen späten Start angeben muss. Man gewinnt etwas Zeit, bis die Mietpreise steigen. Im Regelfall erfolgen die Anzeigen jedoch in der richtigen Reihenfolge, so dass der Vermieter kaum eine Chance hat, die Mieterhöhung zu verschieben.

Inwieweit kann ich einer angemeldeten Mieterhöhung zustimmen? Wenn Sie z.B. die Mitteilung der Mieterhöhung per E-Mail bekommen, haben Sie bis Ende Juni Zeit, Einspruch zu erheben. Während dieser Zeit sollten Sie überprüfen, ob die Formalitäten der Bekanntmachung erfüllt sind und ob eine hinreichende inhaltliche Rechtfertigung vorlag. Wie oft und wann darf der Vermieter die Mieten anheben?

Möchte der Vermieter die Pacht an die örtliche Vergleichspacht anpassen, muss er folgendes beachten: Die Erhöhung der Kaltmiete (Miete ohne Neben- und Heizkosten) darf innerhalb von drei Jahren 20 vom Hundert nicht überschreitet. Auch wenn Ihr Vermieter die Mieten innerhalb von drei Jahren doppelt oder dreifach anheben will, darf er die 20-Prozent-Grenze nicht unterschreiten.

Der Mietzins kann im Prinzip nur alle 15 Kalendermonate angehoben werden. Wenn der Vermieter die Pacht angehoben hat, muss er weitere 15 weitere Lebensmonate bis zur erneuten Mieterhöhung einplanen. Wenn Sie zum ersten Mal eine Ferienwohnung bezogen haben, kann die erste Mieterhöhung erst nach 15 Monaten durchgeführt werden. Bei einem Anstieg der Nebenkosten kann der Vermieter Ihre Mieten jedoch einmal im Jahr an die gestiegenen Kosten ausrichten.

Ihr Vermieter hat also das Recht, die Vorauszahlungen für Anschaffungsnebenkosten zu korrigieren und auch die Kaltmiete zu erhöhen, um sie an die vergleichbare Pacht anpaßt. Steigt die Pacht durch erhöhte Anschaffungsnebenkosten, entfallen die 20-prozentige Grenze und die 15-monatige Wartezeit jedoch. Entscheidet sich der Vermieter für die Sanierung Ihrer gemieteten Ferienwohnung, kann er elf Prozentpunkte der Umbaukosten auf Ihre jährliche Mietsumme anrechnen.

Dabei ist zu berücksichtigen, dass die Mietpreise die lokalen Vergleichsmieten nicht überschreiten dürfen. Bei einer Mieterhöhung aufgrund von Modernisierungen entfällt die oben genannte 20-Prozent-Regel und die Wartezeit von 15 Monate. Kann meine Mietpreise die lokale Standardmiete übersteigen? Der Grundmietzins, d.h. die Nettogrundmiete, darf nie über die übliche lokale Vergleichsmiete anheben.

Wenn Ihr Mietzins unter der vergleichbaren Pacht ist, kann der Vermieter ihn auf dieses Level aufstocken. Der Vermieter kann nur dann eine über der lokalen vergleichbaren Pacht liegende Pacht fordern, wenn er bei Vertragsabschluss von vornherein eine erhöhte Pacht festsetzt. Erst mit einem neuen Vertrag kann die lokale Mietvergleichsmiete übertroffen werden.

Wenn von vornherein eine höhere Pacht zwischen Vermieter und Vermieter festgelegt wurde, darf diese nachträglich nicht weiter erhöht werden. Nur wenn die Mietvergleichsmiete dieses Level erreichte oder überschritt, hat der Vermieter Anspruch auf eine Mieterhöhung. Was ist die lokale Mietzinsberechnung? Der Vermieter hat drei verschiedene Optionen, um eine lokale Mietvergleichsmiete zu nutzen:

Mietenspiegel: Die gebräuchlichste Form ist die Ermittlung der lokalen Vergleichsmieten anhand des Mietspiegels. Mietenspiegel sind von der Kommune oder der Kommune erstellte Mietendatenbanken. Mittlerweile sind viele Mietregister über das Netz verfügbar und können von Mieter oder Vermieter leicht einsehen werden.

Es ist möglich, die eigenen Appartementdaten in einem Online-Formular einzutragen, so dass Sie sich am Ende einen recht genauen Eindruck davon verschaffen können, wie kostspielig oder günstig Ihre eigene Wohnung im Verhältnis zu anderen Appartements ist. Wenn der Vermieter seine Mieterhöhung mit einer Mietspiegelung rechtfertigt, muss er für die Bestimmung der Mietvergleichsmiete genaue Angaben machen, damit Sie als Vermieter diese Kalkulation überprüfen können.

Der Vermieter hat auch die Moeglichkeit, eine lokale vergleichende Pacht zu ermitteln, indem er drei gleichartige Wohnungen benennt und daraus die uebliche Durchschnittsmiete errechnet. Für die Ihnen aufgezwungene Mieterhöhung ist diese Kalkulation dann entscheidend. Wenn der Vermieter zum Beispiel unangemessene Mietwohnungen verwendet, ist seine Kalkulation gegenstandslos.

Das Wichtigste ist, ob der Vermieter die drei Vergleichsapartments so exakt spezifiziert hat, dass Sie als Vermieter die Kalkulation exakt überprüfen können und ob die genutzten Apartments überhaupt miteinander verglichen werden können. Sollte sich am Ende herausstellen, dass der Vermieter die Rechnungen richtig gemacht hat, hat er die Chance, die Mietpreise auch über den Mietindex hinaus auf Basis der vergleichenden Mietwohnungen zu erhöhen.

Datenbestände oder Gutachter: In den seltensten Fällen werden vom Vermieter Schätzungen über die Höhe der Mietpreise vorgenommen, da Schätzer kostspielig sind und die Vergleichsmieten einfacher zu ermitteln sind. Ist es möglich, meine Mietpreise mit dem Mietspiegel zu reduzieren? Obwohl Sie eine Mietsteigerung vermeiden können, können Sie bedauerlicherweise keine Reduzierung erwirken.

Wenn Sie von Beginn an eine zu teure Ferienwohnung gemietet haben, ist es sehr schwierig, einen Weg zu einer billigeren Vermietung zu finden. Möglich ist es zum Beispiel, wenn der Vermieter bei Vertragsabschluss einen Wohnungsmangel in der Innenstadt ausnutzt und zudem die im Vertrag angegebene Mietsumme um 20 Prozentpunkte über der landesüblichen Mietsumme ansetzt.

Wie kann ich als Pächter gegen eine angemeldete Mieterhöhung vorgehen? Wenn Sie die Mitteilung einer Mieterhöhung bekommen haben, sollten Sie diese so schnell wie möglich auf formale und inhaltliche Mängel prüfen. Wenn Sie einen Irrtum festgestellt haben, senden Sie einen Einschreibebrief mit Empfangsbestätigung, um Ihren Vermieter darüber zu informieren, dass Sie die neue erhöhte Mietsumme aufgrund der falschen Anzeige nicht auszahlen werden.

Die neue Höchstmiete müssen Sie erst nach Erhalt eines korrigierten Meldeschreibens zahlen, das Sie als Amateurmieter begreifen und durchschauen. Sollten dennoch Berechnungsfehler auftreten, müssen Sie die Mieterhöhung nicht permanent auszahlen. Ihre frühere Anmietung bleibt dann gültig. Wie kann mein Vermieter vorgehen, wenn ich der Mieterhöhung nicht zustimme?

Wenn Sie nach der neuen Mietberechnung gar nichts tun und weiterhin Ihre alte Mietsumme in der gleichen Größenordnung zahlen, kann Ihr Vermieter Sie auf Genehmigung der Mieterhöhung klagen. Es ist daher dringend anzuraten, einer ungerechtfertigten Mieterhöhung in schriftlicher Form zu widersprechen. Wenn Sie gegen die angemeldete Mieterhöhung einen wirksamen Einspruch erhoben haben, hat Ihr Vermieter zunächst keine rechtliche Möglichkeit, gegen Sie zu klagen.

Zuerst muss er die von Ihnen in der Anzeige gemachten Irrtümer beiseitelegen und Ihnen eine neue Mietankündigung zuleiten. So lange die Irrtümer andauern, müssen Sie die neue erhöhte Pacht nicht zahlen und Ihr Vermieter kann nicht gegen Sie einklagen. Nur wenn Sie eine einwandfreie Anzeige bekommen haben und trotzdem die neue Mietsumme nicht zahlen, kann Ihr Vermieter Sie auf Genehmigung der Mieterhöhung einklagen.