Kündigung Mietvertrag Bgb

Kündigungsbedingungen und -fristen

Als Anwälte haben wir immer wieder Unklarheiten darüber, wie eine Kündigung des Mietvertrags zu erklären ist und welche Fristen es gibt. Oft ist auch nicht bekannt, unter welchen Bedingungen eine mietrechtliche Kündigung möglich ist. Als Anwälte für Wohnungsmietrecht möchten wir im Folgenden die grundsätzlichen Auskünfte erteilen.

Unbefristete Mietverhältnisse können von beiden Seiten unter Einhaltung einer Kündigungsfrist nach § 573 BGB gekündigt werden. Nach § 568 Abs. 1 BGB bedürfen die Kündigung des Mietvertrags im Mietgesetz der Textform. Er muss daher unterzeichnet und als Kündigung gekennzeichnet sein. Darüber hinaus sind gewisse mietrechtliche Kündigungsfristen einzuhalten.

Nach § 573c Abs. 1 BGB kann der Mietvertrag für Wohnfläche zum Ende des Folgemonats gekündigt werden, wenn die Kündigung bei der Vermieterin eintrifft. Möchte der Pächter zum 31.08. gekündigt werden, weil er ab dem 01.09. über eine andere Wohnfläche verfügen kann, muss die Kündigung des Mietvertrags beim Pächter bis längstens zum dritten Arbeitstag im Monat Juli eingegangen sein.

Sind mehr als 5 oder 8 Jahre seit der Zimmerübergabe verstrichen, so wird die Frist nur für den/die VermieterIn verlängern. Nach § 573 Abs. 3 BGB hat nur der/die VermieterIn die Kündigung zu rechtfertigen. Die Kündigung des Mietvertrags muss vom Nutzer nicht begründet werden. Eine Kündigung des Mietvertrags ist auch aus anderen Motiven mietrechtlich möglich.

Die mietrechtliche Beendigung zur Erzielung höherer Erträge durch Neuvermietungen ist nach § 573 Abs. 1 BGB nicht zulässig. Nach § 574 BGB kann der Pächter der Kündigung durch den Pächter entgegenstehen, wenn die Kündigung eine bestimmte Belastung für ihn, seine Familienangehörigen oder andere im Haus lebende Angehörige darstellt, die auch unter Berücksichtigung der legitimen Belange des Pächters/der Pächterin nicht gerechtfertigt werden kann.

Die Kündigungsfrist im Wohnungseigentumsrecht kann bis zu vier Jahre betragen. Mietverträge, die nur für einen bestimmten Zeitraum abgeschlossen wurden, können nicht durch einfache Kündigung gekündigt werden. Bei Vorliegen eines wichtigen Grundes ist eine Kündigung durch den Leasingnehmer gemäß §§ 543,569 BGB möglich.

Der Mietvertrag muss in Textform gekündigt werden ( 568 Abs. 1 BGB) und der wesentliche Kündigungsgrund muss im Schreiben nach § 569 Abs. 4 BGB genannt werden. Als wichtiger Grunde wird in der allgemeinen Klausel des 543 Abs. 1 BGB die Unangemessenheit der Fortsetzung des Vertragsverhältnisses angeführt.

Der Fortbestand des Mietvertrags ist unangemessen, wenn das Treuhandverhältnis zwischen Mietern und Vermietern unter allen Umständen so gestört ist, dass eine ordentliche Weiterführung des Mietvertrags nicht mehr möglich ist. Beispielhaft seien hier Beschimpfungen oder strafbare Handlungen gegen den Hausherrn genannt (LG Leipzig 11.01. 2002 Az. 14 S 6332/01). Das Mietverhältnis kann vom Leasingnehmer ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist gekündigt werden, wenn die Nutzung des Mietobjekts nicht oder nicht fristgerecht ganz oder teilweise eingeräumt oder widerrufen wird.

Eine weitere wichtige Ursache für die Kündigung des Mietvertrags ist eine Gesundheitsgefahr (§ 569 Abs. 1 BGB). Gemäß einem Beschluss des BGH (18.04.2007, ABl. VIII ZR 182/06) ist der Pächter in der Regel dazu angehalten, den Pächter zu warnen oder ihm eine entsprechende Fristsetzung zu gewähren, um ihm die Gelegenheit zu bieten, den Sachmangel zu beheben (§ 543 Abs. 3 BGB).

Bei der Mängelrüge hat der Pächter deutlich darauf hinzuweisen, dass er den Fehler nicht annehmen wird. Liegt nur eine zeitweilige, leicht zu behebende Wertminderung des Mietgegenstandes vor und hat sich der Leasinggeber verpflichtet, diesen Fehler zu beseitigen, ist das Recht zur außerordentlichen Kündigung des Mietvertrags ausgenommen.

Die außerordentliche fristlose Kündigung sollte daher mit Vorsicht gehandhabt und ggf. vorher von einem Anwalt oder spezialisierten Anwalt für Mieterrecht beratet werden. Die Kündigungsfrist endet auch, wenn der Leasingnehmer nicht innerhalb einer angemessenen Frist nach Bekanntwerden des Mangels, wovon 2 Monaten nach Fristablauf bereits ausreichend sein können, meldet.

Das Gericht geht hier davon aus, dass der Anlass nicht so gravierend sein kann, dass eine fristlose Kündigung des Mietvertrages erforderlich ist. Im folgenden Artikel werden die häufigsten Fehler im Rahmen einer Kündigung im Bereich des Mietrechts erläutert.