Wohnungskündigung wegen Mietschulden

Kündigung wegen Mietschulden - was tun?

Diejenigen, die ihre Mieten nicht zahlen können, werden früher oder später gekündigt. Aber nicht alle Entlassungen sind gleich. Generell gilt: "Ein Hauswirt kann ausstehende Mieten vor Gericht, durch Mahnung oder im Mahnverfahren durchsetzen", erläutert Beate Heilmann von der Arbeitsgruppe Miet- und Immobilienrecht im DAV. Der Mietpreis beinhaltet die Netto-Kaltmiete, die Anzahlungen für Kaltbetriebskosten wie z. B. für die Wasserversorgung und Abfallentsorgung sowie die dafür vereinbarten Heizungskosten oder Pauschalbeträge.

Befindet sich der Pächter mit mehr als einer Monatsgebühr für mehr als einen Monat im Rückstand, kann der Pächter ihn ordnungsgemäß unterrichten. Selbst wenn der Pächter seine Wohnung komplett, aber konstant und pünktlich übergibt, kann der Pächter eine ordnungsgemäße oder gar unangekündigte Vermietung anordnen. "Dazu muss er den Pächter jedoch zunächst einmal in schriftlicher Form warnen und pünktliche Bezahlung verlangen", sagt Heilmann.

Eine fristlose Auflösung ist auch dann möglich, wenn die unvollständige Mietzahlung an zwei aufeinander folgenden Tagen - z.B. in den Monaten August und August - ausbleibt. Ebenso sind die personenbezogenen Ursachen für den Verzug für die Anzeige unerheblich. Auch wenn ein Dritter wie die Agentur für Arbeit für die Übertragung der Pacht zuständig ist und diese mehrfach unberechtigt übertragen hat, kann der Mieter das Pachtverhältnis auflösen, hat der BGH letztmals entschieden (Az.: VIII ZR 175/14).

Lediglich in Einzelfällen haben sich die Richter auf die Seiten der vertragsbrüchigen Bewohner gestellt. "Zum Beispiel, wenn der Pächter nach einem Unglück ins Koma fiel oder auf andere Weise krank wurde, so dass er die Mieten nicht mehr abtreten konnte. "Ist der Rückstand eingetreten, muss der Hausherr kontaktiert werden", so Ulrich Ropertz vom Mieterverein.

Die Mietzinszahlung kann der Leasingnehmer nachträglich bekannt geben und ggf. eine Verschiebung oder Teilzahlung anstreben. Darüber hinaus kann er die sozialen Behörden einbeziehen, die die Mietschulden aufbringen. Es gibt noch mehr Wege, die eigene Räumung zu verhindern: "Im Falle einer unangekündigten Auflösung kann der Pächter seine Forderungen noch bis zu zwei Monaten nach Ablieferung der Räumungsaktion begleichen", sagt Ropertz.

Folgen Sie nicht meinem Rücktritt. Auch der Leasingnehmer kann seine Beendigung nicht mehr verhindern, wenn der Leasinggeber neben der außerordentlichen Beendigung auch den Mietvertrag fristlos beendet hat. Versäumte Bewohner können hier nur ihren Hauswirt auffordern, ihre Kündigungserklärung zurückzunehmen. Mit der rechtzeitigen Zahlung der Miete konnten die Bewohner dann auch ihre reguläre Beendigung abwehren.

"Bei Zahlungsengpässen sollten sich Mietinteressenten sofort an ihren Hauswirt wenden", so Gerold Happ von der Eigentümergemeinschaft Haus & Grund Deutschland. Bei vielen Vermietern werden unterhaltsame Zahlungsschwierigkeiten berücksichtigt, solange der Pächter frühzeitig informiert und alles unternimmt, um die Ausfälle aufzufangen. Genauso bedeutsam ist laut Heilmann die Erreichbarkeit: "Ist der Bewohner vom Eigentümer nicht zu erreichen oder antwortet er nicht auf die Briefe und Mahnschreiben, hat der Eigentümer oft keine andere Wahl, als zu kündigen.

"So können z. B. Mietinteressenten ihre monatliche Mietsumme aufgrund von Wohnungsfehlern reduzieren oder einen Teil der Mietsumme zurückhalten, bis die Mängelbeseitigung abgeschlossen ist. Es kann auch für Pächter Sinn machen, eine Schuldenberatung in Anspruch nehmen zu wollen. "Zahlreiche große Wohnungsbaugesellschaften verfügen über sehr gute Beratungszentren und helfen bei Anträgen auf die Gewährung staatlicher Transferzahlungen wie Hartz IV oder Wohnbauförderung", sagt Heilmann.