Außerordentliches Kündigungsrecht Mieter

Ausserordentliche Kündigung des Mietvertrages

Sinkende Umsätze und Gewinnausfälle begründen nicht das außerordentliche Kündigungsrecht des Pächter. Lediglich in sehr außergewöhnlichen Extremsituationen, z.B. wenn der Mieter bewußt am Unternehmerrisiko seines Vermieters partizipieren wollte, ist die Einhaltung des Mietvertrages nicht zumutbar. Für den Mieter einer Gewerbefläche war die Perspektive eines guten Geschäfts in wirtschaftlich boomenden Phasen Anlass genug, den gewählten Standort durch einen längerfristigen Pachtvertrag nachhaltig zu festigen.

Auch Mieterhöhungen bei den Staffelmieten wurden vom Mieter in seinem Überschwang und voller Zuversicht mitgenommen. Auf der Agenda stand die Erwartungshaltung des Vermieters zum Zeitpunkt der Mietvertragsunterzeichnung, dass sich die konjunkturelle Lage weiter aufhellt. Die Standortkapazität wird in Zweifel gezogen. Es stellt sich immer öfter die Frage, ob der Mieter die Chance hat, langfristige Mietverträge frühzeitig zu kündigen, wenn der angestrebte ökonomische Nutzen nicht wiederkehrt.

Selbstverständlich ist es für Mieter und Mieter in der Regel möglich, einen neuen Pachtvertrag hinsichtlich Mietdauer oder -höhe zu vereinbaren, um das ökonomische Fortbestehen des Mieters zu gewährleisten. In der Regel weicht der Hausherr jedoch umgehend ab und fordert den gesetzlichen Grundsatz, dass abgeschlossene Mietverträge eingehalten werden müssen. Wenn der Mieter dann einen Insolvenzantrag stellen muss, stellt sich rasch heraus, dass der Mieter sehr oft mit einer Mietzinsanpassung nach unten besser dran gewesen wäre als mit einem jetzt leerstehenden Büro und einem insolventen Mieter.

Nach dem Insolvenzgesetz hat der Verwalter stets das Recht, das Vertragsverhältnis unabhängig von der vereinbarten Laufzeit des Mietvertrages und unter Beachtung der gesetzlich vorgeschriebenen Kündigungsfrist zu beenden. Weil es nicht möglich ist, den Mieter zur einvernehmlichen Anpassung des Mietvertrages zu verpflichten, ergibt sich für den Mieter die Fragestellung, ob eine Einigung nicht durch ein außerordentliches Kündigungsrecht möglich wäre.

Eine solche Sonderkündigung hat der BGH bisher auch vor dem Hintergund der ökonomischen Härte für den Mieter stets zurückgewiesen. Lässt die gesamtwirtschaftliche Situation entgegen den Erwartungen der Politik oder den ökonomischen Ideen des Mietinteressenten kein wirtschaftliches Wachstum zu und kommt es zu einem Umsatzrückgang, so ist diese Tatsache allein und allein auf den Gefahrenbereich des Gewerbemieters zurückzuführen.

Die Nutzungs- und Ertragsrisiken liegen prinzipiell beim Mieter (BGH, Az.: VIII ZR 192/80). Der Mieter einer Gewerbefläche ist daher allein für die Beurteilung der Erfolgschancen seines Geschäftsfeldes verantwortlich (BGH, Az.: XII ZR 279/97). Werden die Mietererwartungen nicht erfüllt, wird "nur" ein für den Gewerbemieter charakteristisches unternehmerisches Risiko realisiert.

Ein anderes Vorgehen ist nur dann sinnvoll, wenn der Mieter im Rahmen des Mietvertrages Garantien für einen nachhaltigen ökonomischen Nutzen gegeben hätte. Ein Umsatzeinbruch ist daher für den Mieter kein Anlass, durch ausserordentliche Kündigungen vom Gewerbeflächenmietvertrag zurückzutreten. Mietsteigerung bei steigenden Mietpreisen für andere vergleichbare Objekte. Ich bezahle Mietkosten. Lediglich in sehr außergewöhnlichen Extremsituationen, z.B. wenn der Mieter vorsätzlich am Unternehmerrisiko seines Pächters partizipieren wollte, ist die Einhaltung des Mietvertrages nicht zumutbar.

Ein Sonderkündigungsrecht ist insbesondere bei längerfristigen Gewerbemietverträgen (BGH, Az.: XII ZR 273/98) möglich und erlaubt, sofern der Mieter dieser wirtschaftlichen Risikostreuung zustimmt. Verfasser: Anwalt Reinhard Hahn, Vertragsanwältin von Hause & Grundstück Biblis und Umfeld e.V.,