Wohnen ohne Mietvertrag

Leben ohne Mietvertrag

In unserem Haus leben unsere Tochter und unser Enkel. Sie plappern hinter den Dingen her, ohne zu wissen, worum es geht. Auch im Mietrecht gibt es keine Regel ohne Ausnahmen: Brigitte muss die Wohnung räumen, Bertram auch. Deshalb kann keiner der Partner den Mietvertrag allein kündigen.

Leben ohne Mietvertrag - Was tun, wenn es keinen Mietvertrag gibt? Das ist eine Frage der Rechte und Verpflichtungen.

Verlässt eine Privatperson eine Wohnung einer oder mehreren Personen zur Benutzung, wird in der Regel vorher ein Mietvertrag abgeschlossen, in dem die Rechte und Verpflichtungen der Vertragsparteien detailliert festgelegt sind. Die Tatsache, dass eine Ferienwohnung hauptsächlich auf der Grundlage eines schriftlichen Mietvertrags bereitgestellt wird, heißt jedoch nicht, dass es keinen anderen Weg gibt.

Meistens schreiben die Beteiligten ihre Rechte und Verpflichtungen nicht auf, sondern vereinbaren nur verbal oder gar implizit. Teilweise wird nicht nur kein Mietvertrag schriftlich abgeschlossen, sondern überhaupt nicht. Diese Summe beschäftigt sich mit der Fragestellung, welche Rechte und Verpflichtungen es gibt, wenn kein geschriebener oder gar kein Mietvertrag vorliegt.

I. Leben ohne Mietvertrag - Was bedeutet das? Wenn Sie einen Anwalt fragen, was er mit "Leben ohne Mietvertrag" meint, wird er Ihnen sagen, dass dies eine Sache ist, in der eine der Personen eine andere Frau eine Ferienwohnung verlassen hat, sich aber nicht als Eigentümer und Pächter gegenübersteht, weil eine der für die Errichtung eines Mietvertrages notwendigen Bedingungen nicht gegeben ist, und zwar die Honorarvereinbarung für die Übertragung.

Wohnen ohne Mietvertrag". Bei juristischen Laie wird der Ausdruck "Mietvertrag" jedoch oft mit der geschriebenen Kopie des Vertrages gleichgestellt, d.h. dem Dokument, in dem die Rechte und Verpflichtungen der Vertragsparteien niedergelegt sind. Mit diesem Verständnis von Sprache kann "Leben ohne Mietvertrag" daher auch heißen, dass die Vertragsparteien entweder oral oder implizit vereinbart haben, dass einer der anderen eine Ferienwohnung zur Benutzung vermietet und dieser eine Gebühr dafür erhebt.

Nachfolgend werden die beiden Möglichkeiten des "Wohnen ohne Mietvertrag" sowie die Rechte und Verpflichtungen der Betroffenen diskutiert. Sie beginnt mit der Aufstellung, in der ein Mietvertrag im Rechtssinne fehlte, d.h. es besteht kein Mietungsverhältnis, sondern eine freie Übertragung (vgl. vgl. II.).

Es wird dann diskutiert, welche Rechte den Vertragsparteien zukommen und welche Verpflichtungen sie haben, wenn sie einen Mietvertrag abgeschlossen, aber ihre Rechte und Verpflichtungen nicht in schriftlicher Form festgelegt haben (vgl. vgl. III). Wird einer anderen Personen eine Ferienwohnung zur Verfügung gestellt, so ist es nicht anders, als dass eine wenigstens stille Übereinkunft über die Übergabe zustandekommt.

Vor allem bei Angehörigen oder Bekannten ist es nicht ungewöhnlich, dass für den Transfer keine Zahlung gefordert wird. Besteht keine Vereinbarung, dass die nutzende Partei eine Vergütung leistet, kommt kein Mietvertrag zustande, da dieser nur abgeschlossen wird, wenn eine Vereinbarung über die sogenannten essentialia negotii (die essentiellen Bestandteile des Vertrages), nämlich die Übergabe eines gewissen Mietobjekts und die Vergütung, getroffen wird.

Hinweis: Haben die Parteien ein Honorar festgelegt, dessen Betrag aber nicht festgelegt, wird der Abschluss des Mietvertrags nicht an einer fehlenden Vereinbarung über die wichtigsten Vertragsteile scheitern. Besteht keine Vereinbarung, dass der Wohnungsnutzer für das Recht zur Nutzung ein Honorar zu entrichten hat, wird ein Darlehensvertrag im Sinne von S. d. § 598 ff.

Die Darlehensvereinbarung kann verbal abgeschlossen werden. Anders verhält es sich jedoch, wenn ein langfristiger freier Transfer zur Nutzung stattfindet und dieser einem Stofftransfer ökonomisch nahe kommt (vgl. BGH, Urteile vom 6. Juni 1984 - ZR 34/83). Dies gilt vor allem dann, wenn die Person, der die Immobilie übergeben wird, nur noch die Kosten des Betriebes zu übernehmen hat.

Auch das Oberlandesgericht Stuttgart neigt mit seinem Urteil vom 7. März 2008 - 5 GB 2/08 - in diese Richtungen, ohne jedoch endgültig über die Fragestellung zu befinden. Das Oberlandesgericht Stuttgart kam jedoch nur wenig später, und zwar mit Entscheidung vom 20.08.2009 - 6 W 44/09 - auch zu dem umgekehrten Schluss, dass ein Mietvertrag (im Gegensatz zu einem Darlehen) bereits besteht, wenn der Benutzer nur die laufenden Kosten der benutzten Räume zu übernehmen hat.

Letztlich wird es bei der Unterscheidung zwischen Mieten und Darlehen bei ausschliesslich geschuldeten Bewirtschaftungskosten darauf ankommen, ob diese nach dem Wunsch der Beteiligten als Bezahlung für die Nutzungsüberlassung vorgesehen sind oder nicht (vgl. OLG Stuttgart, Entscheidung vom 07.03.2008 - 5 GB 2/08). Hinweis: Eine Ferienwohnung kann auch auf der Grundlage eines sogenannten Höflichkeitsverhältnisses kostenlos zur Verfügung gestellt werden.

Das Bestehen eines solchen Bindungswillens ist danach zu bewerten, ob der Dienstleistungsempfänger (der Wohnungsnutzer ) nach Treu und Glauben und unter Berücksichtigung der Marktgewohnheiten feststellen musste, dass der Dienstleistungsempfänger (der Wohnungsnutzer) unter den vorgegebenen Bedingungen einen solchen Wille aus den Handlungen des Dienstleistungserbringers (des Veräußerers) hatte. Maßgeblich dafür sind - sofern diesbezügliche explizite Angaben fehlen - unter anderem die ökonomische Bedeutsamkeit der Nutzungsüberlassung, ihre Laufzeit und ein schützenswertes Nutzungsinteresse des Begünstigten, dass die Nutzungsmöglichkeit nicht beliebig verkürzt werden kann (vgl. OLG Köln, Urteile vom 13.12.1994 - 22 U 32/94).

Das Bundesgericht hat in seinem Beschluss vom 30. April 2008 - XII ZR 110/06 - in einem Rechtsstreit eine reine Begünstigung ohne den Willen zur Bindung von Rechten akzeptiert, bei der eine von Lebenspartnern in einem unverheirateten Zusammenleben geteilte Wohneinheit das alleinige Eigentum des einen Partners und der andere das unentgeltliche Miteigentum an der Wohneinheit erhalten hat.

Der Verzicht beruht in einem solchen Fall - so der BGH - im Zweifel auf der tatsächlichen, nicht auf der vertraglichen Basis. Soweit der zwischen den Parteien geschlossene Mietvertrag als Darlehensvertrag einzustufen ist, bestimmen sich deren Rechte und Verpflichtungen nach den §§ 598 ff. des Bürgerlichen Gesetzbuches. Dem Darlehensnehmer von Wohnfläche geht es viel schlimmer als dem Mieter.

Nach § 599 BGB ist der Darlehensgeber dazu angehalten, dem Darlehensnehmer die unentgeltliche Nutzung des Objektes zu gewähren. Handelt es sich bei dem Darlehensgegenstand um eine Eigentumswohnung, so muss der Darlehensgeber dem Darlehensnehmer die Nutzung vor allem durch Schlüsselübergabe erlauben und in der folgenden Frist alles tun, was der Nutzungsmöglichkeit für die Zeit der Nutzungsberechtigung zuwiderläuft (' vgl. 2d)).

Handelt ein Verrichtungsgehilfe für den Vermieter, so ist ihm sein Verschulden auch nach 278 BGB nur dann zuzurechnen, wenn der Verrichtungsgehilfe Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit vorlag. Kann der Vermieter z.B. die Immobilie nicht an den Vermieter übergeben, verspätet oder wird die Immobilie dem Vermieter während der Laufzeit seines Nutzungsrechtes zurückgezogen, so kann der Vermieter nicht nur keinen Schadenersatz vom Vermieter fordern, wenn er den Verzug nicht zu verantworten hat, sondern auch nicht, wenn der Vermieter nur ein leichtes Verschulden trifft.

Hinweis: Ob die Haftungsbegrenzung des 599 BGB auch dann gilt, wenn der Kreditnehmer durch ein nicht vertragsinternes Fehlverhalten des Kreditnehmers beeinträchtigt wird, das nur anlässlich der Vertragserfüllung stattfindet, ist zweifelhaft. Wird der Kreditnehmer auf diese Art und Weise verletzt, sollte sich weder der Kreditgeber auf eine beschränkte Haftung berufen noch sollte sich der Kreditnehmer bei der Geltendmachung von Schadenersatz sicher fühlen, auch wenn der Kreditgeber nur leicht fahrlässig gehandelt hat.

Liegt die pflichtwidrige Handlung des Vermieters darin, dass die Mietwohnung einen Sachmangel hat, findet § 560 BGB Anwendung (vgl. Ziffer 2c)). Achtung: Die Haftungsbegrenzung betrifft nicht den Kreditnehmer. Hat die Mietwohnung einen Sach- oder Rechtsmangel, ist der Vermieter nach 600 BGB nur dann zum Ersatz des durch den Fehler verursachten Schadens verpflichtet, wenn er den Fehler arglistig verschwiegen hat.

Die ihm eingeräumten umfangreichen Gewährleistungsansprüche gemäß §§ 536 ff. Der Darlehensnehmer kommt nicht, wenn er nicht einmal ein schuldhaftes Verhalten des Mieters hat. Erst wenn der Kreditgeber den Fehler zum Vertragsabschluss eindeutig gekannt und vor dem Kreditnehmer geheim gehalten hat, obwohl er zur Klärung des Sachverhalts gezwungen war, ist der Kreditgeber haftbar.

Wenn der Darlehensgeber die Rückgabe der Immobilie vom Darlehensnehmer verlangen kann, kommt es darauf an, ob die Vertragsparteien einen Zeitpunkt für die Übergabe der Immobilie festgelegt haben, das Darlehen für einen gewissen vorübergehenden Verwendungszweck gewährt wurde oder die Laufzeit des Darlehens weder festgelegt noch dem Verwendungszweck entnommen werden kann. 604 Abs. 1 BGB sieht insoweit vor, dass der Darlehensnehmer bei einem beschränkten Darlehen zur Rückgabe des geliehenen Gegenstandes nach dem Ende der für das Darlehen vorgesehenen Frist verpflichtet ist.

Wird keine Frist festgesetzt, sondern das Darlehen für einen konkreten Verwendungszweck gewährt, so sieht 604 Abs. 2 S. 1 BGB vor, dass der Gegenstand nach Inanspruchnahme durch den Darlehensnehmer zurückgegeben werden muss. Wenn der Darlehensnehmer die Lieferung nicht durchgeführt hat, aber so viel Zeit vergangen ist, dass der Darlehensnehmer sie hätte in Anspruch nehmen können, kann der Darlehensgeber den Gegenstand auch gemäß 604 Abs. 2 S. 2 BGB wieder einziehen.

Ist die Laufzeit des Darlehens weder bestimmbar noch aus dem Verwendungszweck ableitbar, ist in § 604 Abs. 3 BGB so geregelt, dass der Darlehensgeber den Gegenstand zu jedem Zeitpunkt wiederverwenden kann. Gerade im letztgenannten Fall wird klar, wie ungeschützt der Kreditnehmer im Gegenzug ist.

Kann der Wohnungseigentümer die Behausung gegen den Willen der Mieterin nur verlangen, wenn er das Mietobjekt vor und für diese Anzeige grundsätzlich einen triftigen Anlass (siehe 543 BGB) oder ein begründetes Interesseninteresse (siehe 573 BGB) hat, so kann der Mieter die Behausung auf unbestimmte Zeit ohne Begründung und ohne vorhergehende Ankündigung verlangen.

Auch wenn der Vermieter die Rückgabe der Ferienwohnung gemäß 604 BGB nicht fristlos verlangen kann, weil entweder eine für die Rückgabe festgelegte Frist noch nicht abgelaufen ist oder der Darlehensnehmer die aus dem Darlehenszweck resultierende Nutzung noch nicht vorgenommen hat und noch nicht hätte vornehmen können, kann der Vermieter unter gewissen Bedingungen den Rückgabeanspruch durch Vorankündigung geltend machen.

Nach § 605 BGB ist er dazu befugt, wenn er den ausgeliehenen Gegenstand aufgrund unvorhergesehener Umstände benötigt, wenn der Darlehensnehmer den Gegenstand vertragswidrig nutzt, die Nutzung unberechtigt einem Dritten überläßt oder den Gegenstand durch Unterlassung seiner Sorgfaltspflicht wesentlich beeinträchtigt, oder wenn der Darlehensnehmer ausfällt.

Bei unentgeltlicher Bereitstellung der Ferienwohnung ohne rechtliche Verpflichtung ist der "Vermieter" nicht zur Leistung im Sinne der 598 f. BGB berechtigt, jedoch nicht zur Leistung von Leistungen im Sinne der 598 f. BGB berechtigt. Der Darlehensnehmer ist daher weder dazu angehalten, die Immobilie dem "Darlehensnehmer" zu übergeben noch ihm zu übergeben. So kann er die bereits gemietete Immobilie wieder einfordern.

Der Haftungsausschluss nach 599 BGB für den Darlehensgeber, der mit der Absicht des zwingenden Rechts handelt, ist weder unmittelbar noch korrespondierend anzuwenden (vgl. BGH, Entscheidung vom 09.06.1992 - VI ZR 49/91). Die " Kreditgeberin " ist daher auch für einfache Nachlässigkeit haftbar. Rechte und Verpflichtungen der Vertragsparteien ergeben sich - soweit vorhanden - aus den getroffenen verbalen Absprachen, sofern diese nicht bestehen oder ungültig sind, aus den Rechtsvorschriften der §§ 535 ff.

Die Tatsache, dass ein Mietvertrag nicht der Textform unterliegt, bedeutet nur, dass er auch durch verbale Erklärung abgeschlossen werden kann, jedoch nicht, dass jeder Vertrag, durch den der Inhalt des Mietverhältnisses gestaltet wird, auch dann gültig ist, wenn der Mietvertrag verbal abgeschlossen wird. Nachfolgend wird zunächst besprochen, welche Verträge nur gültig sind, wenn sie in einem Mietvertrag schriftlich niedergelegt sind.

Im Anschluss daran wird diskutiert, welche Rechte und Verpflichtungen die Vertragsparteien eines mündlichen Mietvertrags haben, wenn sie keine oder (formal) unwirksamen Verträge haben. Der überwiegende Teil der Verträge, die in einem Mietvertrag enthalten sein können, gilt ungeachtet dessen, ob der Mietvertrag in schriftlicher oder mündlicher Form abgeschlossen wurde. Es handelt sich in erster Linie um den Fall, dass die Vertragsparteien von dem vom Gesetzgeber in der Regel vorgegebenen unbeschränkten Vermietverhältnis oder von den gesetzlichen Aufhebungsmöglichkeiten durch Einschränkung der Kündigungsmöglichkeit abkommen.

Wollen die Vertragsparteien vom Standardfall eines unbestimmten Mietvertrages abrücken und die Mietdauer bestimmen, muss der Mietvertrag gemäß 550 S. 1 BGB schriftlich erfolgen, wenn eine Mietdauer von mehr als einem Jahr festgelegt ist. Dabei ist zu berücksichtigen, dass nicht nur die Bestimmung über die Mietdauer, sondern der ganze Inhalt des Vertrages dem Erfordernis der schriftlichen Form unterworfen ist ( BGH, Urteile vom 4. April 2007 - VIII ZR 223/06).

Zur Aufrechterhaltung der Rechtsform des 550 BGB ist es nach konsequenter Judikatur des Bundesgerichtshofs grundlegend notwendig, dass sich die grundlegenden vertraglichen Bedingungen - vor allem Mietobjekt, Miete sowie Mietdauer und Mietparteien - aus der vertraglichen Urkunde ableiten (vgl. BGH, Entscheidung vom 20. September 2007 - XII ZR 198/05).

Sofern die Vertragsparteien nicht den ganzen Mietvertrag oder auch nur die einzelnen wesentlichen Vertragsbestimmungen gemäß den Erfordernissen des 126 BGB niedergeschrieben und mit ihrer Unterschrift persönlich unterschrieben haben, bedeutet dies jedoch nicht, dass der Gesamtmietvertrag ungültig ist. Nur der Vertrag über die Mietdauer von mehr als einem Jahr ist ungültig, was das Recht in 550 S. 1 BGB dadurch ausdrückt, dass ein Mietvertrag mit einer (beabsichtigten) Mietdauer von mehr als einem Jahr als auf unbegrenzte Zeit abgeschlossen angesehen wird, wenn er nicht in Schriftform abgeschlossen wurde.

Der Gesetzgeber simuliert ein unbefristeten Mietvertrag mit der wesentlichen Folge, dass der Mietvertrag - im Gegensatz zu befristeten Mietverträgen - vom Nutzer unter Beachtung der Dreimonatsfrist des 573c Abs. 1 Satz 1 BGB und vom Anbieter unter den Bedingungen des 573 BGB mit einer Laufzeit von drei, sechs oder neun Monaten je nach Mietdauer gemäß 573c Abs. 1 BGB ordnungsgem?

Einziges Merkmal bei Dauermietverhältnissen ist, dass 550 S. 2 BGB eine außerordentliche Beendigung des Mietverhältnisses erst zum Ende eines Kalenderjahres nach Übertragung des Wohnraumes erlaubt. Damit ist sichergestellt, dass die Einigung über die Frist mindestens ein Jahr gültig ist. Eine Verjährung des Rechtes zur ordentlicher Beendigung bis zum Ende des ersten Kalenderjahres nach der Übergabe, die 550 S. 2 BGB bestimmt, entfällt, wenn die Verjährung bereits aus anderen Gründen ungültig ist, d.h. wenn sich die Vertragsparteien unter den genannten Voraussetzungen nicht auf eine Verjährung von höchstens einem Jahr hätten einigen können.

Wird eine Verjährung von einem Jahr oder weniger vereinbart, gilt § 550 BGB nicht. Wird der Mietvertrag jedoch mit einer solchen Frist verbindlich abgeschlossen, so resultiert die Ungültigkeit der Frist für Wohnungsmieten grundsätzlich aus 575 Abs. 1 S. 1 BGB.

Darin ist festgelegt, dass einer der Gründe für die in 575 Abs. 1 S. 1 BGB genannte Frist nicht nur vorliegt, sondern auch dem Vermieter bei Vertragsabschluss mitzuteilen ist. Unterbleibt diese Anzeige oder nur mündliche, so ist der Mietvertrag gemäß 575 Abs. 1 S. 2 BGB auch unbefristet geschlossen.

Die Kündigung kann in diesem Falle jedoch nicht nur zum Ende des ersten Jahres seit Bereitstellung der Wohnung, sondern in der Regel auch im ersten Jahr der Vermietung erfolgen, wenn der Mieter ein begründetes Kündigungsinteresse im Sinne des § 573 BGB hat.

Nähere Angaben zu den gesetzlichen Bestimmungen zur effektiven Begrenzung von Mietverhältnissen entnehmen Sie bitte unserem Artikel: "Befristeter Mietvertrag: Vertragsabschluss, -dauer, -verlängerung und -beendigung". Das unter 1a ) genannte 550 BGB hat über seinen Inhalt hinaus eine über den Text hinausgehende Tragweite und wirkt auch dann, wenn die Mieter einen unbefristeten Mietvertrag abschließen, aber einen mehr als einjährigen Verzicht auf die Beendigung des Mietverhältnisses zustimmen (vgl. BGH, Urteil vom 09.07.2008 - XII ZR 117/06).

Der Verzicht auf Beendigung ist auch in diesem Falle ungültig, soweit er ein Jahr überschreitet, es sei denn, der Gesamtmietvertrag mit allen wichtigen Vertragsbestimmungen wurde in Schriftform abgeschlossen. Ein ordentliches Ausscheiden ist daher zum Ende eines Kalenderjahres ab dem Zeitpunkt der Bereitstellung der Unterkunft möglich. Gibt es keinen schriftlichen Mietvertrag, gibt es in der Regel keine genauen Bestimmungen über die Rechte und Verpflichtungen der Vertragsparteien.

Hier vereinbaren die Vertragsparteien in der Regel nur die Verpflichtung des Eigentümers, die Mietwohnung dem Vermieter zu übergeben, und die Verpflichtung des Eigentümers, dafür eine (bestimmte) Miete zu bezahlen. Durch die Vereinbarung der so genannten essentialia negati - der wesentliche Vertragsbestandteil -, die für den effektiven Vertragsabschluss erforderlich, aber auch hinreichend ist, hat sie keine Auswirkung auf die Gültigkeit des Vertrags, wenn die Vertragsparteien keine weiteren Absprachen über die entsprechenden Rechte und Verpflichtungen machen.

Sämtliche weiteren Rechte und Verpflichtungen resultieren dann aus den rechtlichen Bestimmungen. Werden die rechtlichen Bestimmungen und keine anderslautenden Verträge der Vertragsparteien angewendet, ist der Pächter in der Regel wesentlich besser gestellt, als wenn die Vertragsparteien eine vorformulierte Mietvereinbarung abgeschlossen hätten. Bei den Vermietern ist das Nichtvorhandensein von Vertragsvereinbarungen über die entsprechenden Rechte und Verpflichtungen jedoch vorwiegend schädlich, da die aktuellen Vertragsregelungen in der Regel eine Abweichung von den rechtlichen Bestimmungen zugunsten des Mieters enthalten.

Sind sich die Vertragsparteien nicht einig, dass der Nutzer der Ferienwohnung ein Honorar für die Möglichkeit der Nutzung zahlen muss, kommt kein Mietvertrag zustande. Für den effektiven Abschluß eines Mietvertrags unter der Zuständigkeit des Bundesgerichtshofs ist es jedoch nicht notwendig, daß auch die Miethöhe vertragsgemäß bestimmt wird, wie bereits unter II.1. erläutert.

Ist eine nachträgliche Auslegung des Vertrages nicht möglich, so hat der Leasingnehmer grundsätzlich den ortsüblichen Mietzins zu zahlen. Besteht keine vertragsgemäße Bestimmung darüber, wann der Pächter die Pacht zu zahlen hat, gilt § 556b Abs. 1 BGB. Im Regelfall, in dem die Zahlung der Monatsmiete erfolgt, heißt das, dass der Pächter die Zahlung der Monatsmiete bis zum Ende des dritten Arbeitstages des vorab fälligen Monates zu leisten hat.

Wichtiger Hinweis: Für vor dem 01.09.2001 abgeschlossene Mietverhältnisse bleibt 551 BGB in der bis zum 01.09.2001 gültigen Version gemäß der Übergangsbestimmung des § 229 § 3 Abs. 1 Nr. 7 EGBGB bestehen. Die Tatsache, dass der Pächter die laufenden Kosten entweder als Vorschuss mit anschließender Verrechnung oder als Pauschalbetrag zu bezahlen hat, ist heute die Regel.

Sofern die Vertragspartner im Vertrag nichts anderes vereinbart haben, übernimmt der Leasinggeber die Unterhaltskosten. Diese ergeben sich aus 556 Abs. 1 BGB, nach dem die Vertragspartner die Übernahme der laufenden Kosten durch den Pächter einräumen. Die Regelung des 551 BGB im Mietsicherheitsgesetz ist nur dann anwendbar, wenn die Vertragspartner die Pflicht des Mietinteressenten zur Leistung einer Kaution vertraglich untermauert haben.

Falls die Vertragsparteien nicht vereinbart haben, dass der Pächter eine Anzahlung zu zahlen hat, wird diese nicht fällig. Im Gegensatz zur vertraglich zu begründenden Mietkautionspflicht ergibt sich eine weitere Sicherheitsleistung - das Pfandrecht des Vermieters - kraft Gesetz, und zwar gemäß 562 Abs. 1 BGB, dadurch, dass der Leasingnehmer seine Gegenstände in den Mietgegenstand mitbringt.

bürgerliches Gesetzbuch (BGB), ohne dass es einer Vertragsvereinbarung bedürfte. Neben der Mietzahlungspflicht ist kaum eine andere Verbindlichkeit für den Pächter so wichtig wie die der kosmetischen Reparatur. Liegt ein Mietvertrag mit einer Schönheitsklausel vor, sind die Bewohner oft damit befasst, die Gültigkeit der Klauseln zu prüfen.

Wenn die Mietvertragsparteien den Mietvertrag jedoch mÃ??ndlich abgeschlossen haben und sich nur auf die wichtigsten Vertragsbestandteile - die Ã?bergabe der Immobilie und die Bezahlung einer Miete - einigen, entfÃ?llt dem Mietinteressenten die teilweise aufwendige PrÃ?fung. Der Rechtszustand ist klar, nämlich so, dass der Hausherr zur Durchführung der kosmetischen Reparaturen gezwungen ist.

Selbst wenn dies aufgrund von abweichenden Verträgen in jedem Standard-Mietvertrag nicht der Realität entsprechen sollte, hat das Recht dem Eigentümer diese Verpflichtung aufgezwungen, ohne jedoch die Übergabe der Verpflichtung an den Pächter durch Vertrag zu untersagen. So lange eine solche Regelung nicht besteht oder nicht wirksam ist, ist der Eigentümer verpflichtet, die Immobilie zu renovieren.

Das resultiert zum einen aus 535 Abs. 1 S. 2 BGB, nach dem der Leasinggeber das Mietobjekt dem Leasingnehmer nicht nur in einem für die vertragsgemäße Nutzung angemessenen Zustand belassen, sondern auch während der Mietdauer in diesem Zustand halten muss, und zum anderen aus 538 BGB, nach dem der Leasingnehmer für Änderungen oder Beeinträchtigungen des Mietobjekts, die durch die vertragsgemäße Nutzung verursacht werden, nicht verantwortlich ist.

Besteht keine Vertragsvereinbarung über die Übernahme der Mietkosten durch den Pächter, weil kein Mietvertrag und keine verbale Einigung der Mietvertragsparteien vorliegt, hat der Pächter die Instandsetzung nicht nur selbst vorzunehmen oder vornehmen zu lassen, sondern auch die Gesamtkosten dafür zu übernehmen. In diesem Fall hat der Verpächter einen Schadenersatzanspruch gegen den Pächter, der sich direkt aus dem Recht, nämlich aus 280 Abs. 1 BGB ergebe.

Falls sich die Vermieter nicht auf das Recht des Anmieters, Haustiere in der Ferienwohnung zu behalten, geeinigt haben, gelten folgende Bestimmungen: Die Mieterin ist befugt, ohne vorherige Genehmigung des Hausherrn kleine Haustiere wie z. B. Hammel, Zierfisch oder Vogel in der Ferienwohnung zu behalten, sofern dies in der üblichen Anzahl in Abhängigkeit von der Größe der Ferienwohnung erfolgt (siehe BGH, Entscheidung vom 10. Juli 2007 - VIIIZR 340/06).

Die Berechtigung des Mieters zur Unterbringung größerer Tiere, besonders von Hunden und Katze, ist davon abhängig, ob die Unterbringung der Tiere Bestandteil der vertraglichen Nutzung des Mietobjektes im Sinn von § 535 Abs. 1 BGB ist oder nicht. Im Gegensatz zur Kleintierhaltung kann dies bei grösseren Tieren jedoch nicht absichtlich, sondern nur im einzelnen Fall beschlossen werden, weshalb eine umfassende Berücksichtigung der Anliegen und Interessenslagen der im einzelnen Fall besonders geschädigten Mietparteien, aber auch anderer Bewohner und Anwohner erforderlich ist (vgl. BGH, Entscheidung vom 20. März 2013 - VIII ZR 168/12).

Dabei müssen vor allem die Tierart, Grösse, Verhalten und Zahl der Haustiere sowie Typ, Grösse, Beschaffenheit und Standort der Ferienwohnung und des Wohnhauses, in dem sich die Ferienwohnung befinden, berücksichtigt werden. Weitere relevante Faktoren sind die Zahl, die persönlichen Umstände, nämlich Lebensalter und die berechtigten Belange der Zimmergenossen und Nachbarschaft sowie die Zahl und der Typ der anderen Haustiere, die vorherige Behandlung durch den Hauswirt und die besonderen Belange des Pächters (vgl. BGH, VIII ZR 340/06).

Der Leasingnehmer hat im Falle eines Defektes des Mietobjektes die ihm zustehenden Rechte zuerkannt. Soweit der Fehler bereits bei Vertragsabschluss vorlag, ohne Rücksicht auf das Verschulden der Vermieterin, tritt der Fehler erst später ein, wenn dies auf einen von der Vermieterin zu vertretenden Sachverhalt zurückgeht, wenn die Vermieterin mit der Behebung eines Fehlers in Rückstand ist, sofern keiner der Ausschließungsgründe der 536b und des §536c BGB vorliegt.

536 Abs. 1 BGB, wenn der Mietgegenstand einen Sachmangel zeigt, durch den seine Eignung für den vertraglichen Einsatz erlischt oder nicht unwesentlich gemindert wird und keiner der Ausschließungsgründe der 536b und des 536c BGB mitwirkt. Die sofortige Behebung des Sachmangels ist zur Aufrechterhaltung bzw. Wiederherrichtung des Bestandes des Mietgegenstandes erforderlich, sofern der Schaden nicht nach den 536b und der 536c BGB ausgeschlossen wird.

Für das Recht zur Kündigung des Leasingnehmers und des Leasinggebers sowie für die anwendbaren Fristen ohne schriftliche oder mündliche Absprache zwischen den Vertragsparteien gelten ebenfalls die Rechtsvorschriften ohne Begründung unter Beachtung der dreimonatigen Frist des 573c Abs. 1 S. 1. 573c Abs. 3 BGB am Ende eines jeden Monates ohne Angaben von GrÃ?nden, wenn der Wohnbereich Teil der vom Mieter selbst genutzten Ferienwohnung ist und hauptsÃ?chlich mit Mobiliar des Mieters zu besorgen ist, sofern das KÃ?ndigungsschreiben dem Mieter spÃ?testens bis spÃ?testens 25 Tage vor dem Mietbeginn zugesandt wird.

des gleichen Monates und der Wohnfläche dem Pächter nicht zur dauerhaften Nutzung mit seiner Angehörigen oder mit solchen, mit denen er einen dauerhaften Gemeinschaftshaushalt unterhält, zur Verfügung gestellt worden ist, endet 543.569 BGB außerplanmäßig ohne Einhaltung einer Frist aus wichtigen Gründen. 573 BGB, die Eigentumswohnung liegt in einem vom Eigentümer selbst genutzten Haus mit nicht mehr als zwei Wohneinheiten oder der Wohnbereich liegt innerhalb der vom Eigentümer selbst genutzten Wohneinheit (vgl. 573a BGB), 543,569 BGB ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist aus wichtigen Gründen im Kündigungsgrund. bei Vorliegen von § 573a BGB 573a Abs. 1 Z 2

573c Abs. 3 BGB unter der Voraussetzung, dass die Wohnfläche Teil der vom Eigentümer selbst genutzten und von ihm vorwiegend möblierten Wohnfläche ist, sofern die Kündigung mindestens an den Nutzer geht. des gleichen Monates und die Wohnfläche nicht dem Pächter zur dauerhaften Nutzung mit seiner Gastfamilie oder mit einer Person, mit der er einen langfristigen Gemeinschaftshaushalt unterhält, zur Verfügung gestellt worden ist, in allen anderen Fall 573c Abs. 1 BGB drei, sechs oder neun Monaten, je nach Mietzeit.

Sofern die Vertragsparteien einen Mietvertrag abgeschlossen haben, ist dieser gültig. Zur Vermeidung dieser Beweisprobleme wird empfohlen, dass jeder Mieter eines oral abgeschlossenen Mietvertrags anschließend ein schriftliches Vertragsdokument über das, was vereinbart wurde, erstellt, das von den Mietern unterfertigt wird. Wenn dies nicht erfolgt ist und der Rechtsstreit bereits entstanden ist, hat der Leasinggeber in der Regel nur Zeugenaussagen, und dies auch nur dann, wenn Dritte, die nicht Vertragspartei des Mietvertrags sind, bei Vertragsabschluss dabei waren.

Rechtlich gesehen bedeutet "Wohnen ohne Mietvertrag" die kostenlose Bereitstellung einer Ferienwohnung auf der Grundlage eines Darlehensvertrages. Häufig wird die Terminologie jedoch nicht rechtlich so verwendet, dass ein Mietvertrag abgeschlossen wurde, sondern es liegt kein Vertragsdokument vor, in dem die Rechte und Verpflichtungen der Vertragsparteien in schriftlicher Form festgehalten sind.

Falls die Vertragsparteien keine Zahlung für die Übergabe der Ferienwohnung vereinbaren, steht in der Regel ein Darlehen zur Verfügung. Das dem Darlehensnehmer zustehende Recht ist in diesem Falle weit geringer als das eines Mieters. Wird zwischen den Vertragsparteien eine Vereinbarung über die Vergütung der Übertragung getroffen, kommt ein Mietvertrag zustande, auch wenn die Vereinbarung verbal getroffen wird.

Ein Mietvertrag erfordert keine schriftliche Form. Allerdings kann eine Frist und auch ein Verzicht auf eine Kündigung von mehr als einem Jahr in jedem Fall nur in einem Mietvertrag schriftlich festgelegt werden. Vereinbaren die Vertragsparteien nur die Übergabe der Ferienwohnung und die Vergütung, so bestimmen sich die Rechte und Verpflichtungen im übrigen nach den Rechtsvorschriften der §§ 535 ff.

Hier ist der Pächter in der Regel deutlich besser gestellt, als wenn ein Mietvertrag mit dem gewohnten Umfang schriftlich geschlossen worden wäre.

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