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Fristlose Mietkündigung
Kündigung des Mietverhältnisses ohne Einhaltung einer KündigungsfristIm Falle einer Mietreduzierung drohen den Bewohnern eine fristlose Auflösung.
Wenn Sie die Wohnungsmiete reduzieren, müssen Sie unter UmstÃ? Das ist das Ergebnis eines Urteils des Bundesgerichtshofs. Eine Mieterin reklamierte bei ihrem Hausherrn über Schimmel und Kondenswasser in seiner gemieteten Ferienwohnung und verlangte Nachbesserung. Die Bildung von Schimmel und Kondenswasser wurde durch bauliche Defekte verursacht, für die der Hausherr verantwortlich war.
Bei Ablehnung durch den Eigentümer reduzierte der Pächter die vereinbarten Bruttomieten von 1.500 pro Monat für den 15. Zudem hat er den Vertrag wegen verspäteter Bezahlung von mehr als zwei Mietmonaten ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist gekündigt.
Im Verfahren vor dem Bezirksgericht Freising zeigte eine Vernehmung, dass die Mietinteressenten keinen Anspruch auf Mietzinsreduktion hatten. Die Mieterin hat dagegen beim Landesgericht Landshut Beschwerde eingelegt und die Pacht nachträglich bezahlt. Der Pächter befand sich nach Auffassung des Gerichtes nicht in Zahlungsverzug, weil er einen Grund für eine Kürzung annahm.
Das Ausmaß des Mangels sollte bei der Beendigung nicht zu strikt sein, da sonst der Pächter unter Zwang geraten könnte. Die Mietzinssenkung muss ausreichend sein, damit sie nicht offenkundig ungerechtfertigt war. Die Vermieterin hat gegen diese Verfügung des Landgerichtes Landshut Berufung eingelegt. Der BGH hat das Urteil des Landgerichtes Landshut aufgehoben und klargestellt, dass die fristlose Beendigung des Mietverhältnisses durch den Eigentümer in Form von Verzugszinsen in Hoehe von mind. zwei Monaten gerechtfertigt ist.
Die Mieterin kann den Mietzins auch zurückfordern. Das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 11. Juli 2012 sieht vor, dass der Mietvertrag im Falle einer ungerechtfertigten Kündigung durch den Verpächter gekündigt werden kann. Ein anderes Vorgehen ist nur dann sinnvoll, wenn der Pächter nicht sehen konnte, dass die Fehlerursache des Mietobjektes in seiner Nähe liegt.
Von einer willkürlichen Mietminderung sollten Sie als Anwalt immer abrücken. Der entsprechende Teil des Mietzinses sollte in der Regel mit Reservierung an den Eigentümer gezahlt werden. Das ist nur dann anders, wenn besondere Umstände darauf hindeuten, dass dem Bewohner kein Rechtsfehler vorgeworfen werden kann.
Die Behauptung der Mietzinssenkung - auch in der jeweiligen Größenordnung - sollte daher naheliegend sein. Es ist auch zu beachten, dass die Verhältnisse darauf hindeuten, dass das Mieterverhalten zur Schimmelbildung beizutragen hat. Auch in diesem Falle ist genau zu prüfen, ob der Pächter nicht gegen Bestimmungen aus dem Pachtvertrag verstösst.
Mietern sollte dringend davor gewarnt werden, die Mietpreise selbst zu senken. Weil der/die VermieterIn in jedem Fall zur außerordentlichen Auflösung wegen Nichterfüllung des Mietverhältnisses bei Verzug mit zwei vollen monatlichen Mieten in Verzug ist.