Voraussetzungen Fristlose Kündigung Mietvertrag

11.01.2006 - VIII ZR 364/04

Die NJW 2006, 1585-1588 (Volltext mit rot./amtl. LS) "Unzumutbare Fortsetzung des Vertrages mit Zahlungsverzug trotz Abmahnung" hat der Richter Dr. Deppert, für Recht erkannt: Gemäß 6 Abs. 2 des Mietvertrags vom 30. September 1998 sind die Allgemeinen Vertragsbedingungen der Klägerin in der Version vom 04. Mai 1997 Bestandteil des Vertrages.

Gemäß Ziffer 2 Abs. 1 der AVB ist die Zahlung der Mietgebühr ( "Nutzungsentgelt") jeden Monat mindestens bis zum dritten Arbeitstag im Vorhinein zu leisten. Die Angeklagte hat von Nov. 1998 bis Feb. 2001 die Pacht zu verschiedenen Terminen im aktuellen Monat, teilweise im folgenden Monat, überwiesen. Die Klägerin hat den Mietvertrag am 14. Februar 2001 ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist mit der BegrÃ?ndung gekündigt, dass die Antragsgegner die Vermietung fÃ?r das Jahr 2001 nicht bezahlt haben.

Nichtsdestotrotz führten die beiden Unternehmen den Mietvertrag fort. Der Angeklagte zahlte die Pacht von Anfang eines jeden Monates von Anfang an. Dementsprechend hat die Angeklagte die Pacht von 276,20 Euro pro Monat wie folgt überwiesen: für den Monatsfebruar 2003 am sechsten, für den Monatsfebruar 2003 am siebten und für den Monatsfebruar 2003 am siebten und für den Monatsfebruar 2003 am siebzehnten; für die Monate Mai 2003 und 2003 nur Teilbeträge, nämlich den vierzehnten und den zweiten Monat des Jahres 2003.

Die Klägerin hat den Antragsgegner mit Bescheid vom 17. Juni 2003 aufgefordert, die Mietrückstände in Hoehe von EUR 512,66 bis zum 13. Juni 2003 aufzuholen; ansonsten würde er den Mietvertrag wegen Unangemessenheit auflösen, weil der Antragsgegner nicht für eine fristgerechte Mietzahlung gesorgt hat. In zwei Raten am 13. und 13. Juni 2003 hat die Klägerin mit einem als " zweite Mahnung " gekennzeichneten Brief vom 13. Juni 2003 den Mietzins überwiesen und nochmals mit der fristlosen Kündigung des Mietvertrages gedroht.

Der Antragsgegner hat am zwanzigsten 8. 2003 den Mietzins für den Zeitraum des Monats 8. 2003 überwiesen und mit Bescheid vom 21. 8. 2003 den Mietvertrag ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist bzw. fristgerecht gekündigt. Das Kündigungsschreiben der Klägerin vom 21. Juli 2003 begründete keinen Antrag auf Zwangsräumung und Rückgabe der Immobilie.

Die Klägerin ist trotz der nicht fristgerechten Mietzahlung zu einer ausserordentlichen Kündigung aus wichtigen Gründen wegen Unangemessenheit der Vertragsfortführung gemäss 543 Abs. 1 BGB nicht befugt. Der Antragsgegner ist nach Ziffer 2 (1) der AVB zur monatlichen Vorauszahlung der Mietsumme bis zum dritten Arbeitstag eines jeden Monates verpflichtet.

Der Brief der Klägerin vom Juli 2003 ist auch als hinreichende Warnung für anhaltend unpünktliche Mieten zu werten. Allerdings würde es der Entlassung entkommen, dass die Angeklagte die Pacht nur einmal nach der Verwarnung, und zwar im Monat September 2003, zu spät bezahlt hatte. Die fristlose Kündigung wegen anhaltend unpünktlichen Mietzinses setzt voraus, dass der Mietzins innerhalb eines Kalenderjahres nach einer Androhung der Kündigung noch mind. drei Mal säumig ist.

543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 Buchstaben a und b BGB) würden untergraben, wenn eine einmalig nach Mahnung erfolgende Mietzinsverzögerung eine fristlose Kündigung gemäß 543 Abs. 1 BGB rechtfertigt. Sie muss daher auch nach einer Verwarnung einen bestimmten Zeitrahmen einhalten.

Ein außerordentlicher und fristloser Rücktritt wegen Zahlungsverzuges gemäß 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB war ansonsten bereits nicht gerechtfertigt, weil der Antragsteller die Kündigung nicht ausreichend gerechtfertigt hatte ( 569 Abs. 4 BGB); ein Grund zur Kündigung wurde auch nicht angegeben, weil der Antragsgegner mit dem Kündigungsschreiben vom 22. 8. 2003 nicht mehr in Verzug war.

Der Mietvertrag wurde auch nicht durch die gleichzeitige fristgerechte Kündigung gekündigt, da der Antragsteller kein begründetes Recht auf Kündigung des Mietvertrags hatte ( 573 Abs. 1 S. 1 Nr. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB). Ein schuldhafter, nicht unerheblicher Verstoß des Angeklagten gegen den Mietvertrag lag nicht vor, da er die Mietsumme nur einmalig nach Mahnung bezahlt hat.

Ein außerordentlicher Rücktritt der Klägerin ist jedoch aus wichtigen Gründen unter dem Aspekt des Zahlungsverzugs nach §§ 543 Abs. 2 S. 3 Nr. 3, 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB nicht rechtfertigen. Die Kündigung ist nach § 543 Abs. 2 S. 2 BGB dann ausgeschlossen, wenn der Leasinggeber - wie hier - vor Eingang der Kündigung vollumfänglich zufrieden ist ( 130 BGB), wovon es auf die rechtzeitige Erfüllung der Leistung ( "Schilling in MünchKommBGB", S. 4) ankommt. 2.

543 Rdnr. § 543 Rdnr. 27). Ein Verlangen des Beschwerdeführers auf Evakuierung und Übergabe der vom Antragsgegner angemieteten Immobilie ( 546 Abs. 1 BGB) kann jedoch mit dem vom Beschwerdegericht angegebenen Grunde nicht bestritten werden, eine fristlose Kündigung aus wichtigen Gründen wegen Unangemessenheit der Vertragsfortführung ( 543 Abs. 1 BGB) wegen dauernder nicht fristgerechter Mietzahlung ist nur möglich, wenn der Pächter nach einer Mahnung mit Androhung innerhalb eines Jahrs den Mietzins noch drei Mal zu spät bezahlt.

Gemäß 543 Abs. 1 S. 1 BGB kann jede Vertragspartei den Mietvertrag aus wichtigen Gründen ohne Einhaltung einer Frist auflösen. Eine wichtige Ursache besteht, wenn unter Beachtung aller Gegebenheiten des Einzelfalles, vor allem des Verschuldens der Vertragspartner, und unter Beachtung der Belange beider Parteien die Fortführung des Vermietverhältnisses bis zum Fristablauf oder bis zur anderweitigen Kündigung des Vermietverhältnisses für die kündigende Vertragspartei nicht zu erwarten ist ( 543 Abs. 1 S. 2 BGB).

ZR 394/03, NJW 2005, 2552 = WuM 2005, 401 = NZM 2005, 538, unter II 3; Senatsbeschluss vom 08.12.2004 - VIII ZR 218/03, WuM 2005, 125 = NZM 2005, 300, unter II 4). Die Berufungsinstanz geht zu Recht davon aus, dass fortlaufend nicht fristgerechte Mieten ein außerordentlicher Kündigungsgrund im Sinn von 543 Abs. 1 BGB (Senatsurteil vom 22. Mai 2008) sein können.

ZR 265/86, NJW-RR 1988, 77 = WM 1988, 62 = WuM 1988, 125, unter II 2, nach 554a BGB alt; OLG Karlsruhe, NJW-RR 2003, 945, 946; in Bamberger/Roth, BGB, 543 Rdnr. 35; Staubinger/Emmerich, BGB[2003], 543 Rdnr. 68-70; NZM 2001, 553, 561).

Im Übrigen ist das Oberlandesgericht - wenn auch in unausgesprochener Weise - zu Recht davon ausgegangen, dass die Regelung zum Ausschluß des Kündigungsrechtes mit voller Zufriedenheit des Leasinggebers ( 543 Abs. 2 S. 2 BGB) hier nicht anwendbar ist (siehe bereits Senatsbeschluß vom 24. Oktober 1987 a.a.O.).

543 Rdnr. 45; Rdnr. 543 Rdnr. 12; Staudinger/ Emmerich aaO, 543 Rdnr. 70; MünchKommBGB aaO. Die Berufungsinstanz hat jedoch die Voraussetzungen für das Bestehen eines wesentlichen Grunds im Sinn von 543 Abs. 1 BGB überstrapaziert, wenn sie einerseits eine dreifache Verspätung nach einer Mahnung immer für notwendig erachtet und andererseits den Zahlungsverzug vor der Mahnung für nicht zu beachten erachtet.

Diese Warnung soll dem Nutzer die Möglichkeit bieten, sein Benehmen zu ändern (Empfehlung für eine Entscheidung und Berichterstattung des Legal Committee, BD-Drucks. Ziel der Mahnung ist es, dem Leasingnehmer die Möglichkeit zu bieten, vor Beendigung des Vertrages vertragsgemäß zu handeln (AnwKommBGB/Riecke[2005], § 543 Abs. 35). Daher scheint es fragwürdig, ob dem Urteil des Oberlandesgerichts in Bezug auf das Erfordernis von drei Zahlungsverzug nach einer Mahnung Folge zu leisten ist; dies kann jedoch nicht der Fall sein.

In jedem Fall gilt sie nicht, wenn der Verwarnung - wie hier - wiederholte Zahlungsrückstände vorausgehen. Das Berufungsgericht ist der Auffassung, dass nur nachhaltige nicht fristgerechte Zahlungen den Anforderungen des 543 Abs. 1 BGB genügen können, die anhaltende Pünktlichkeit muss aber nicht erst in der Zeit nach der Verwarnung realisiert werden.

Auch die weitere Erwägung des Berufungsgerichtes, dass die Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges ( 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 BGB) sonst untergraben würden, ist unwirksam. Das Risiko der Unterbindung sonstiger Kündigungsgründe wird dadurch verhindert, dass eine Kündigung nach 543 Abs. 1 BGB nur unter bestimmten Voraussetzungen möglich ist, die den Schluss erlauben, dass die Fortsetzung des Vertrages für den Kündiger nicht mehr zu erwarten ist (Grapentin in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, Slg.

Kapitel IV Absatz 187; Kandelhard in Herrlein/Kandelhard, Mieterrecht, Zweite Auflage. Müller in Müller/Walther, Miet- und Leasingrecht, Fassung Nov. 2005, 543 BGB, Absatz 8. In diesem Zusammenhang muss der Gelingen der Verwarnung ( 543 Abs. 3 S. 1 BGB) dadurch nachgewiesen werden, dass das strittige Vorgehen nicht erneut vorgebracht wird ("Schilling in MünchKommBGB loc.cit.

Ein Kündigungsschreiben ist daher nicht schon deshalb ungültig, weil zwischen der Mahnung und dem Eingang der Kündigung nur ein Zahlungsdatum steht, an dem der Mietzins nicht rechtzeitig eintrifft. Schließlich muss das Mietverhalten des Eigentümers nach einer Verwarnung mit Kündigungsdrohung gerade nach anhaltend unpünktlicher Mietzahlung dazu dienen, das Vermietervertrauen in eine fristgerechte Zahlungsmodalität zu wiederherstellen.

Derartige Sachverhalte sind hier nicht gegeben, da der Angeklagte auf die Warnung nicht reagierte und sein Handeln auch danach fortsetzte. Dies ist z.B. in einem - hier nicht vorhandenen - geringfügigen Fall vorstellbar (so v. Hase, NJW 2002, 2278, 2283 nach 314 Abs. 2 BGB) oder wenn dem Vermieter noch eine Prüfungszeit gewährt werden kann (vgl. Staudinger / EmmerichaO, § 543 Abs. 78 a.E.).

Dies war hier jedoch nicht erforderlich, da von der Angeklagten immer mit pünktlichen, vollständigen Mieten zu rechnen war, insbesondere nach einer Verwarnung. Weil der Richter der Straftat seine Überlegungen auf unrichtige rechtliche Voraussetzungen gestützt hat, kann der Bundesrat nicht darüber urteilen, ob dem Antragsteller die Fortführung des Mietvertrages bis zum Fristablauf nicht mehr zumutbar ist.

Das Oberlandesgericht hielt diese Entlassung aber auch für rechtlich abwegig. Im Falle der ordnungsgemäßen Kündigung wegen verschuldeter, nicht unwesentlicher Pflichtverletzungen des Leasingnehmers können auch Pflichtverletzungen von untergeordneter Bedeutung im Sinne des § 543 Abs. 1 BGB berücksichtigt werden. Vor allem ist nicht zu erwarten, dass der Mieter den Vertrag bis zum Fristablauf fortsetzen kann (Häublein in MünchKommBGB aaO, 573 Rdnr. 56; AnwKommBGB/Hinz aaO, 573 Rdnr. 12; also bereits OLG Oldenburg, WuM 1991, 467, 468 = NJW-RR 1992, 79 bis zu §564, Abs. 1 BGB a.F.).

Die Berufungsinstanz hat nicht falsch eingeschätzt, dass konstante nicht pünktliche Mieten ein Recht des Eigentümers auf die ordentliche Kündigung rechtfertigen können (OLG Oldenburg AG; AnwKommBGB/Hinz AG, 573 Rdnr. 17; Roth AG in Bamberger/Roth, § 573 Rdnr. 30; Häublein, ZMR 2005, 1, 6). Bereits jetzt hat der Bundesrat beschlossen, dass die Bezahlung der Verzugszinsen innerhalb der Fristen des 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB einer alternativ ausgesprochenen ordentliche Kündigung nicht im Wege steht (Urteil vom 16. Feb. 2005 - VIII ZR 6/04, WuM 2005, 250 = NZM 2005, 334, unter II 2).

543 Abs. 2 S. 2 BGB findet auch hier keine entsprechende Anwendung (Krenek in Müller/WaltheraO, 573 Rdnr. 21; Rick in Bamberger/RothaO, 573 Rdnr. 29; auch schon zu 554 Abs. 1 S. 2 BGB a. F. OLG Karlsruhe, NJW-RR 1993, 79; OLG Stuttgart, NJW-RR 1991, 1487; Trapentin in Bub/TreieraO, Kapitel 4.

Leerzeichen in Schmidt-Futterer a.a.O., § 573 Absatz 35). Weil der Antragsteller den Antragsgegner vor der Kündigung hinreichend ermahnt hat, braucht er nicht zu entscheiden, ob auch der ordentliche Kündigung wegen einer schuldhaften, nicht unerheblichen Vertragsverletzung eine Verwarnung oder gar eine mit Kündigungsdrohung verbundene (qualifizierte) Verwarnung vorausgehen muss (siehe dazu auch: § 573 Rdnr. 58 des Münch-KommBGBaO; Häublein in Münch-KommBGBaO; Rdnr. 58; Reinick in Bamberger/RothaO, § 573 Rdnr. 22).

Wenn die Vermieterin - wie hier - eine Verwarnung mit Kündigungsdrohung gegeben hat, muss in jedem Fall eine nochmalige Pünktlichkeit der Zahlung bei der Beurteilung des Gewichtes der Verletzung des Vertrages und des Mangels durch den Mieter berücksichtigt werden. Der Berufungsgerichtshof hat, wie gesagt, den Weg zur geforderten Gesamtüberlegung innerhalb einer gewissen Frist nach einer Verwarnung wegen seiner rechtsfehlerhaften Annahme, die Zahlung sei nicht dreimal pünktlich erfolgt, blockiert.

Abweichend von der Widerklage in der Beschwerdeschrift hat der Antragsteller mit Schriftsatz vom 21. Juli 2003 ( 569 Abs. 4 BGB, 573 Abs. 3 S. 1 BGB) den Grund für die Kündigung ausreichend dargelegt. Mit der Argumentation soll dem Mitteilungsempfänger die Möglichkeit gegeben werden, festzustellen, auf welchen Verfahren oder auf welchem Benehmen des Vermieters der Mietvertrag beruht und ob er - der Mietvertrag - sich ggf. dagegen wehren kann; der Begründungsinhalt darf nicht übermäßig hohe und übermäßige formalistische Erfordernisse enthalten (Senatsbeschluss vom 21. 12. 2003 - VIII SZB 94/03, NJW 2004, 850, unter II 2 b u. a., m.w.Nachw.).

Im Regelfall muss der/die VermieterIn die in den jeweiligen vergangenen Monaten erhaltenen Zahlungen im Falle einer Kündigung aufgrund anhaltend verzögerter Mieten auflisten, so dass der/die MieterIn wei? In dem Rechtsstreit war es jedoch aufgrund der Einfachheit der Situation nicht erforderlich, dass der Antragsteller die eingehenden Zahlungen für die Zeit zwischen den beiden Seiten aufführt: Die Angaben über die eingehenden Zahlungen sind unstrittig; der Antragsgegner selbst hatte die Übertragungen getätigt und konnte die Zahlungsangaben aus seinen Kontoauszügen ermitteln, zumal es sich um einen angemessenen Zeitpunkt handelte.

Die Angeklagte war damit in der Position, alles Notwendige zu tun, um ihre Belange zu schützen. In einem weiteren Rechtsstreit wird das Oberlandesgericht auch zu prüfen haben, ob die unrechtmäßige Zahlungsmethode des Beklagten die vertragsgemäßen Fälligkeiten überschreitet, so dass ein Vertragsbruch vorlag. Der Berufungsgerichtshof ging davon aus, dass der Antragsgegner den Mietzins nach Nr. 2 (1) der AVB des Beschwerdeführers jeden Monat bis zum dritten Arbeitstag im Vorhinein zu zahlen hat.

Bei Wohnungsmietverträgen, nach denen der Mietzins in Abweichung von 551 Abs. 1 BGB alt im monatlichen Rhythmus im Vorhinein zu entrichten war, ergeben sich keine Vorbehalte, soweit sie nicht mit einer Begrenzungsklausel der Verrechnung mit Gegenansprüchen des Mietvertragspartners übereinstimmen (Rechtsprechung des Senates, BGHZ 127, 245, 251).

Von der Vermieterin angewandte AGB werden - unter anderem - nur dann Vertragsbestandteil, wenn dem Leasingnehmer Gelegenheit zur Kenntnisnahme gegeben wird ( 305 Abs. 2 Nr. 2 BGB in Verbindung mit § 229 Abs. 5 S. 2 S. 2 EGBGB; vormals § 2 Abs. 2 Nr. 2 AGBGB).

Informationen werden in der Regel durch Übergabe der vertraglichen Bestimmungen möglich (Bub in Baub/Treier a.a.O., Kapitel II, Abs. 391, 397; Hannemann in Hannemann/Wiegner, Münchner Anwaltshandbuch Wohnraum Mietrecht, 2nd ed. Der Antragsgegner hätte ohne Berücksichtigung der AVB nur die Zahlung der Mieten nach § 551 Abs. 1a BGB alt, die nach 229 Abs. 3 Satz 1a Nr. 7 BGB für ein am Monatsende existierendes Pachtverhältnis noch gelten.

Der Antragsteller muss nachweisen, dass die von ihm angewandten Allgemeinen Bedingungen aufgenommen wurden (vgl. nur Basedow in MünchKommBGB aaO, Bd. 2a, § 305 Abs. 88). Über den behaupteten Räumungsantrag hat das Oberlandesgericht unter Beachtung der obigen Aussagen wiederum zu entscheiden, indem es über die Mietfälligkeit im Zusammenhang mit der Aufnahme der von der Klägerin beanspruchten AVB, ggf. unter Beachtung weiterer von den Beteiligten vorgetragener Tatsachen, entscheidet.

Ansonsten ist auch zu überprüfen, ob die Vertragsparteien zu Beginn des Monats durch abschließendes, von 551 Abs. 1 BGB alt abweichendes Verhalten eine Einigung über die Mietfälligkeit erzielt haben, indem der Antragsteller in seinem Kündigungsschreiben von Ziffer 1 auf die früheren nicht fristgerechten Mieten verweist.

Das Gericht erster Instanz des Gerichts erster Instanz deutete an, dass es im Fall einer Fortführung des Mietvertrags auf der Bezahlung zu Anfang des Monates bestand und dass der Antragsgegner dann die Mietzahlung über einen größeren Zeitabschnitt - 23 Monaten - zu Anfang eines jeden Monates vornahm. Hat der Antragsgegner danach die Fälligkeit überzogen, so hat das Gericht die im Sinne von 543 Abs. 1 BGB oder 573 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 BGB angebotene Gesamtvergütung auszugleichen.

Die Angeklagte verließ sich nur darauf, dass er erst Mitte des Monats "flüssig" war. Die Senatsverwaltung hat bereits beschlossen, dass sich der Pächter auf unvorhersehbare konjunkturelle Engstellen beziehen kann (Urteil vom 16. Feb. 2005 a.a.O., unter II 2 dc). Für den Pächter ist es jedoch - mit Ausnahme von Übergangsfristen - in der Regel absehbar, wenn - wie der Angeklagte sich darauf verlassen hat - sein Lohn- oder Arbeitslosengeld erst Mitte des Monats ausbezahlt wird.

Der Angeklagte musste sich darauf einrichten, zumal er von Anfang eines jeden Monates von Maerz 2001 bis Jänner 2003 auch die Pacht zahlen konnte.