Mietrecht Kündigung bei Mietrückstand

Mietrückstand: Wenn der Eigentümer den Mietvertrag aufkündigen kann.

Den Entlassungsschutz für Mietinteressenten hat der BGH festgelegt. Dementsprechend ist eine reguläre Kündigung wegen Zahlungsverzuges nicht möglich, wenn der Verzug nicht mehr als eine Monats-Miete ausmacht und die Verzugsdauer "weniger als einen Monat" ist. Da es sich hierbei noch nicht um eine wesentliche Schädigung der Zahlungsverpflichtung handelt, die den Hauswirt zu einer ordnungsgemäßen Kündigung berechtigt, hat der BGH in Karlsruhe entschieden (Az.: VIII ZR 107/12).

Andererseits lässt das Recht eine Kündigung wegen Zahlungsverzuges vor dem Ende einer zweimonatigen Sperre nicht zu, wenn der Bewohner vorher rechtlich zur Bezahlung einer Mietzinserhöhung verpflichtet war. Allerdings sei diese Bestimmung nicht auf normale Entlassungen anwendbar, so der BGH erstens. In einigen Faellen sollte damit verhindert werden, dass ein Bewohner infolge einer Kündigung ohne vorherige Ankuendigung heimatlos wird.

ziviler Senat des Bundesgerichtshofs betont, dass diese Gefährdung im Falle einer ordnungsgemäßen Kündigung aufgrund der zu beachtenden Frist nicht in demselben Umfang besteht. Seit 1972 - also seit 40 Jahren - war der Mann Pächter einer Berliner Eigentumswohnung, deren Besitzerin 2003 die Klägerin wurde. Ihr Anwalt meinte, sie habe "nicht einmal ein Badezimmer".

Nachdem die Ferienwohnung an das Fernwärmenetz angeschlossen wurde, forderte sie neben der Kaltmiete von 252,81 EUR ab MÃ? Die Mieterin erhielt zu diesem Termin vom Arbeitsamt Vergünstigungen für Wärme und Wohnen in Hoehe von 302,81 EUR, wovon das Arbeitsamt 252,81 EUR pro Monat unmittelbar an die Hauswirtin und 50 EUR auf ein vom Geschwister des Hartz IV-Empfängers verwaltetes Sperrkonto uebertragen hat.

Die Heizkostenvorauszahlungen von MÃ??rz 2008 bis Aprils 2009 hat der Vermieter dann jedoch nicht bezahlt. Aus diesem Grund hat ihn die Hauswirtin im September 2009 erstmals ordnungsgemäß entlassen. Nach der Verurteilung zur Zahlung dieser Rückstände in einem Zahlungsverfahren und der anschließenden Zahlung der fehlenden Beträge hat die Hauswirtin im Nov. 2010 noch einmal eine reguläre Kündigung ausgesprochen.

Die Mieterin hatte die Mieten für den aktuellen Kalendermonat nicht wie vorgesehen am dritten Arbeitstag bezahlt, sondern nur neun Tage zu spät. Der Bundesgerichtshof ist der Auffassung, dass diese zweite Kündigung im Nov. 2010 wegen des kurzen Zahlungsverzuges "unwirksam" war. Nichtsdestotrotz war die Klage des Vermieters auf Räumung erfolgreich, da die erste Kündigung im Okt. 2009 "den Mietvertrag effektiv beendete".