Mieter Zahlt nicht Fristlose Kündigung

Der Mieter zahlt keine Anzahlung - Was tun? Grundbesitz

Zahlt der Mieter die Anzahlung nicht, sollte der Mieter unter keinen UmstÃ? Eine Kündigung ist ebenfalls möglich. Zahlt der Mieter die Anzahlung nicht oder nur zum Teil, kann der Mieter sie durchsetzen. Die Nichtbezahlung der Anzahlung ist seit der Änderung des Mietrechts im Jahr 2013 ein ausdrücklicher Anlass, den Mietvertrag fristlos zu kündigen.

Dementsprechend können Mieter ohne Einhaltung einer Frist gekündigt werden, wenn der Mieter mit der Bezahlung der Anzahlung in einer Summe, die zwei Grundmieten entsprechen, im Rückstand ist. Der Leasingnehmer hat wie bei einer Kündigung wegen Zahlungsverzuges die Option, die Kündigung durch Bezahlung des rückständigen Betrages innerhalb von zwei Wochen ab der rechtlichen Abhängigkeit der Klage auf Räumung für ungültig zu erklären.

Dieses rechtlich einheitliche Kündigungsrecht besteht für Mietverträge, die am 1.5.2013 nach der Änderung des Mietrechts in Kraft getreten sind. Das gewerbliche Mietrecht erkennt an, dass der Mieter das Recht hat, nach Mahnung fristlos zu kündigen, wenn er die Anzahlung nicht leistet.

Mieter zahlt nicht.

Wenn der Mieter keine Mieten mehr zahlt, wird es für viele Hausbesitzer wirtschaftlich sehr knapp. Was tun, wenn der Mieter nicht mehr zahlt? Was hat ein Hauswirt für Optionen? Wenn der Mieter große wirtschaftliche Schwierigkeiten hat und es absehbar ist, dass dies so bleibt, muss das Wohl des Eigentümers im Vordergrund stehen, die Immobilie so rasch wie möglich einem neuen Mieter übergeben zu können.

Richtig ist eine fristlose Kündigung aufgrund von Zahlungsrückständen, der eine Klage auf Räumung folgen muss, wenn der Mieter nicht umzieht. Die Mieterin hat einen vorübergehenden Finanzierungsengpass: Sollte eine neue Vermietung ohne weiteres möglich sein, sollte man sich Gedanken darüber machen, ob man den Mieter behalten möchte. Würde die Immobilie sowieso leer stehen, wenn der Mieter rausgeworfen würde, wäre es wenig sinnvoll, die Immobilie frei zu bekommen.

Mieter und Mieter können auch eine nachträgliche Aufzahlung ( "Zuzahlung") festlegen. Wenn keine Beanstandungen zu befürchten sind und man kein Recht auf eine einvernehmliche Regelung hat, kann ein Mahnschreiben ein günstiges Mittel sein, um einen einklagbaren Mietzins zu erhalten. Hat der Mieter den Mietzins zu Recht gekürzt, ist eine Kündigung wegen ausstehender Ansprüche ausgeschlossen.

Die Kündigung durch den Mieter ist auch dann nicht möglich, wenn der Mieter den Zahlungsverzug nicht zu vertreten hat. Zum Beispiel, wenn die Hausbank die Bezahlung fehlerhaft verbucht oder das Arbeitsamt verspätet bezahlt, ist die Kündigung nicht effektiv oder nicht möglich. Hauswirte haben ein großes Bedürfnis, insolvente Mieter rasch aus der Immobilie zu holen.

Die fristlose Kündigung ist möglich, wenn der Mieter seine Mieten (!) zwei Mal in Folge schuldet oder mit einer Gesamtmiete von zwei Monaten über einen längeren als zwei Termine im Rückstand ist. Im Falle einer Kündigung ohne Einhaltung einer Frist hat der Mieter bestimmte Formalitäten zu beachten: Der Grund der Kündigung ist im Beendigungsschreiben anzugeben, die Kündigung muss in schriftlicher Form an alle Mieter gerichtet sein.

Zusätzlich zur Kündigung ohne Einhaltung einer Frist sollte auch eine rechtzeitige Kündigung erfolgen. Eine ordentliche Kündigung (d.h. mit Kündigungsfrist) ist weniger anspruchsvoll. Wichtiger Hinweis: Es werden nur die im Kündigungsbrief angegebenen Begründungen mitberücksichtigt. Eine Verschiebung der Kündigungsgründe ist nur in Ausnahmefällen möglich, wenn sie nach der Kündigung auftraten.

In der Regel wird der Mieter trotz Kündigung nicht ausziehen. Es wird daher empfohlen, der weiteren Nutzung der Ferienwohnung bereits im Beendigungsschreiben zu widersprechen. 2. In der Kündigung muss der Mieter vom Anbieter auf die Widerspruchsmöglichkeit hingewiesen werden. Andernfalls wird das Einspruchsrecht des Leasingnehmers bis zum ersten Tag eines Räumungsstreits aufrechterhalten. Nimmt der Mieter eine fristlose Kündigung an, muss der Mieter trotzdem eine vernünftige Kündigungsfrist von mind. zwei Monaten haben.

Wenn der Mieter die Ferienwohnung nicht verläßt, muß der Hausherr eine Klage auf Zwangsräumung beim örtlichen Gericht anbringen. Die Mieter in kann die Zwangsräumung noch einfach durch Bezahlung abwehren. Wenn der Mieter den Mietrückstand nach Erhalt der Kündigung ohne Kündigung oder der Klage auf Zwangsräumung noch bezahlt, dann tritt die Nachfrist vorzeitig in Kraft: die fristlose Kündigung wird dann bedauerlicherweise ergebnislos.

Der Mieter kann dies jedoch nicht so oft tun, wie er möchte. Zahlt er seine Pacht nicht innerhalb der kommenden zwei Jahre wieder, so dass eine fristlose Kündigung erfolgt, kann er von der Nachzahlungsmöglichkeit für Mietrückstände zur Bergung seiner Wohnräume keinen Gebrauch machen. Neue Mietregelung: Ab dem 1. Januar 2013 kann die Zwangsräumung auch auf Grund einer vorläufigen Anordnung erwirkt werden.

Vorraussetzung ist eine Klage des Mieters auf Räumung, z.B. wegen Zahlungsverzuges. Danach kann das Landgericht verfügen, dass der Mieter Sicherheit für zukünftige Zahlungen zu leisten hat (während des Gerichtsverfahrens). Wenn der Mieter nicht zahlt, wird ihm im Eilverfahren der Ausschluss durch einstweilige Anordnung angedroht. Bei dieser Zahlungspflicht handelt es sich jedoch um eine sogenannte "Schicksalsschuld", so dass es nicht entscheidend ist, ob das Guthaben am dritten Arbeitstag beim Mieter eintrifft, sondern nur, ob der Mieter die Zahlungsaktion bis zum dritten Arbeitstag durchführt.

Eine Verspätung des Leasingnehmers ist daher erst nach Verstreichen von 3 weiteren Arbeitstagen anzunehmen (Palandt, § 556b Rn. 4). Wenn der Mieter dauernd zu spät zahlt, bedeutet dies eine schwerwiegende Verletzung der vertraglichen Verpflichtungen des Pächter. Im Ernstfall kann ein Mieter den Mietvertrag beenden, wenn er zwar stets verspätet zahlt, die Mietrückstände aber nie die Obergrenze von zwei Monaten einhalten.

In diesem Fall kann der Mieter auch fristgerecht - mit der gesetzlich vorgeschriebenen Laufzeit von drei Monaten zur Kündigung auffordern. Weil der Mieter durch die ständige Zahlungsverzögerung seine Vertragspflichten nicht unwesentlich bricht. Eine fristlose Kündigung bei verspäteter Mietzahlung liegt nur dann vor, wenn unter Beachtung aller im Einzelfall vorliegenden Gegebenheiten, vor allem des Verschuldens der Vertragspartner und unter Beachtung der Belange beider Parteien, die Fortführung des Vermietverhältnisses bis zum Fristablauf oder bis zur anderweitigen Kündigung des Vermietverhältnisses von Ihnen nicht zu erwarten ist.

Das wird von den Justizbehörden nicht gleichmäßig bewertet. Vorraussetzung für eine solche Kündigung ist eine Vorankündigung, vor allem wenn der Mieter das Vertragsverletzungsverhalten des Vermieters über einen längeren Zeitraum toleriert hat. Ein unpünktliches Entgelt rechtfertige die fristlose Kündigung, urteilten die Richter in Karlsruhe. Dies ist jedoch nur dann der Fall, wenn der Mieter die säumige Partei verwarnt hat (BGH, Az. 5 ZR 364/04).

Die fristlose Kündigung wegen fortgesetzter nicht fristgerechter Mietzahlung bedingt, dass die Mietzahlung innerhalb eines Kalenderjahres nach Androhung der Kündigung zumindest drei Mal säumig ist. Wenn der Mieter dauerhaft zu säumig zahlt, muss er das Misstrauen des Eigentümers in eine fristgerechte Zahlung wiederherzustellen. Nach Ansicht der Richter in Karlsruhe ist der Sonnabend kein Arbeitstag und kann daher bei der Ermittlung der Zahlungstermine - längstens am dritten Arbeitstag des Monates - nicht mitberücksichtigt werden ("BGH", VIII ZR 129/09).

Ist die Korrespondenz mit dem Mieter vom Mieter selbst zu führen oder soll sie einem Rechtsanwalt zugehen? Der Mieter zahlt nicht: Sperre ändern? Der Mieter wurde entlassen. Die Mieterin hätte die Ferienwohnung schon lange verlassen sollen - aber das tut sie nicht. Zieht der Mieter nicht aus, kann die Sperre nicht umgestellt werden.

Der unbefugte Zugriff auf eine nicht unter einen Rechtsanspruch fallende Wohneinheit und deren unbefugte Entfernung durch die Hauswirtin stellte nach 229 BGB eine unzulässige Selbstverwaltung und zugleich eine unbefugte Hilfe zur Eigennutzung dar, zumindest so lange der Mieter seinen Wohnungsbesitz nicht wiedererkannt hat. Übt ein Hauswirt statt dessen eine untersagte Hilfe zur eigenen Sicherheit im Rahmen einer sogenannten "kalten" Evakuierung aus, so ist er nach 231 BGB verpflichtet, die Konsequenzen einer solchen Evakuierung ohne Rücksicht auf ein Verschulden zu tragen.

Den bereits entlassenen Mieter kann man nur durch eine Klage auf Räumung loswerden. Bei einem Räumungsbefehl kann der Landvogt dann zur Räumung der Immobilie im Rahmen einer Zwangsversteigerung geschickt werden. Die Prozedur kann mehrere Wochen in Anspruch nehmen, und der Mieter muss auch die anfallenden Gebühren im Voraus bezahlen - wenn vom Mieter nichts zu bekommen ist, sitzt er darauf.

Dazu kommen die anfallenden Gebühren für den Vogt und die Ausweisung. Der Mieter zahlt nicht: Heizen ausschalten? Zur Erzwingung des Auszugs darf der Hausherr die Wärmezufuhr nicht absperren. Im Falle eines Gewerbemieters (Gaststätte) hat der BGH anders entschieden: Zahlt der Mieter weder Mieten noch Zusatzkosten, ist die weitere Belieferung des beendeten Mietverhältnisses für den Mieter zumutbar.

Andernfalls droht dem Eigentümer ein ständig zunehmender Schadensersatz. Es ist unwahrscheinlich, dass dieses Vorgehen Auswirkungen auf die privaten Haushalte haben wird.