Mieter Kündigen wegen Ruhestörung

Wohnungsmietrecht: Beendigung wegen Störung und Beschimpfung des Mietverhältnisses à Anwalt Alsdorf à Mieterrecht

Auch hier konnte sich das LG Köln (10 S 139/15) zur kündigungsfreien Beendigung des Mietverhältnisses durch den Mieter äußern unter anderem im Falle einer Beschimpfung auch hier bei uns. Insofern vermerkt das LG die einschlägige Rechtssprechung, nach der in gewissem Umfang Störfälle ausreichen, um die außerordentliche Beendigung auszusprechen:

Der Mietvertrag zwischen den Vertragsparteien wurde durch außerordentliche Beendigung zum 30. Juli 2014 gekündigt, da ein wesentlicher Anlass im Sinn von 543 Abs. 1, 569 Abs. 2 BGB liegt. Eine solche ist gegeben, wenn ein Vertragspartner den häuslichen Frieden dauerhaft beeinträchtigt, so dass die Fortführung des Mietvertrages unter Beachtung aller Gegebenheiten des Einzelfalles und unter Beachtung der gegenseitigen Belange bis zum Fristablauf nicht zu erwarten ist.

mwN); jede Vertragspartei hat bei der Wahrnehmung ihrer Rechte aus dem Mietverhältnis sicherzustellen, dass die (anderen) Mieter nicht mehr als zwangsläufig betroffen sind (LG München, NJW-RR 2013, 13; Schmidt-Futterer, Blanko, Mietrecht, 11. Dezember 2015, § 569 BGB, Rz. 19). Zur Aufrechterhaltung der nach 569 Abs. 2 BGB geforderten Störungen reichen in der Regel weder Einzelfälle noch Einzelfälle, sondern wiederholte Wertminderungen (Schmidt-Futterer, Blanko, a.a.O. Nr. 22; LG München, NJW-RR 2013, 14) aus.

Auch diese müssen einen schwerwiegenden Verstoß gegen die gegenseitige Rücksichtnahme bedeuten (BGH, NJW 2015, 1239); allerdings können Unterbrechungen, die nur auf den Kleinschadenbereich zurückzuführen sind und nur zu Belästigungen führten, eine Beendigung nach 569 Abs. 2 BGB nicht begründen (OLG Düsseldorf, GuT 2007, 438). Schließlich muss die dauerhafte Beeinträchtigung des häuslichen Friedens die Fortsetzung des Vertrages bis zum Ende der gewöhnlichen Frist, für die das Gefühl eines sachlichen Dritten ausschlaggebend ist, unangemessen machen.

Dabei sind die Gegebenheiten des Einzelfalles, vor allem die Schweregrade und Folgen der Störgröße und des Fehlergrades (Schmitt-Futterer, a.a.O. 23; Mößner in:), soweit erforderlich abzuwägen: Hier wirkte sich die Verknüpfung verschiedener Erkrankungen aus, aber auch die jeweilige dauerhafte Beeinträchtigung im einzelnen Falle, wodurch auch eine eher beherrschbare Beschimpfung ungünstig war: Diese Beeinträchtigungen waren mitverantwortlich.

Da sie sich nicht als Einzelfall darstellen, sondern als konsequenter Fortbestand der etablierten früheren Beeinträchtigung von Zeuge X; ähnliches Verhalten war von der Beklagten bereits mehrmals nachgewiesen und von der Klage ermahnt worden. Das betrifft vor allem die immer wieder beklagten abendlichen Störungen des Friedens, vor allem durch lautstarke Klänge, und die wiederholte Verschmutzung der Terasse von Witness X.

Doch auch die Beschimpfung des Zeugens als "dummer Sack" war nicht die erste Ehrenverletzung des Angeklagten zu seinem Schaden, sondern entspricht der vor einigen Monaten gestellten und gewarnten Fragestellung, ob er "noch ganz richtig im Kopf" war. Die in den Verwarnungen genannten Obliegenheiten des Angeklagten sind zwar als eigenständiger Kündigungsgrund verwendet worden, dies ist jedoch nicht damit zu vergleichen, dass sie keine Relevanz mehr hätten.

Die Tatsache, dass die Angeklagte bereits in der Vergangenheit vor zahlreichen ähnlichen Vertragsbrüchen gewarnt worden war, gibt den neuen im Aufhebungsschreiben aufgeführten Obliegenheiten nur ihr Gewicht. 2. In diesem Zusammenhang erscheint sie als eine unerschütterliche Fortführung des leichtsinnigen Handelns des Angeklagten gegenüber seinen Mitbewohnern, vor allem gegenüber Witness X.

Nicht nur wegen ihrer Frequenz, sondern auch wegen ihrer Bedeutung haben diese Störgrößen den Nachhaltigkeitscharakter. Hierbei hat die Kanzlei nicht außer Acht gelassen, dass die Beleidigung als vorsätzlicher Straftatbestand zwar generell als schwerwiegende Pflichtverletzung anzusehen ist, eine außerordentliche Fristsetzung jedoch nur bei mehrmaligen oder besonders schweren Ehrenangriffen wegen der oft nur geringfügigen Konsequenzen dieses Vergehens zu rechtfertigen ist (Schmidt-Futterer, a.a.O.):

Neben der Beschimpfung gibt es aber auch die Ruhestörung in der Nacht, bei der erkannt wird, dass sie, wenn sie häufiger auftritt - sei es durch zuschlagende Tür oder durch laute Hintergrundmusik - eine beträchtliche Pflichtverstöße und eine dauerhafte Beeinträchtigung des häuslichen Friedens bedeutet (vgl. Palandt, a.a.O.).

Wenn man nun bedenkt, dass der Angeklagte auch eine Verletzung seiner Pflicht durch die mehrfache Verschmutzung der auch an sich als ernst zu nehmenden Terasse des Zeugnisses X nachgewiesen hat, steht die Tragfähigkeit der Ruhestörung des Angeklagten außer Frage.