Kündigung wegen Störung des Hausfriedens

Der Mietvertrag kann sowohl vom Eigentümer als auch vom Pächter aus wichtigen Gründen gemäß 543 Abs. 1 BGB gekündigt werden.

Der Mietvertrag kann sowohl vom Eigentümer als auch vom Pächter aus wichtigen Gründen gemäß 543 Abs. 1 BGB gekündigt werden. Im Falle von Wohnungsmieten kann auch eine dauerhafte Störung der Hausruhe und eine von der Ferienwohnung ausgegangene gesundheitliche Gefährdung die Kündigung in Verbindung mit 543 BGB begründen. Beruht die Kündigung auf der Nichterfüllung einer Vertragspflicht (z.B. Störung des häuslichen Friedens), ist sie in der Regel erst nach erfolgloser Mahnung möglich (BGH, Entscheidung vom 8.12. 2004 - VIII ZR 218/03).

Daher muss der Pächter vor seinem Handeln gewarnt werden und die Möglichkeit erhalten, sein Handeln zu verändern oder die Unregelmäßigkeiten innerhalb einer vertretbaren Zeit zu beheben. Andererseits gilt die selbe Pflicht für den Leasingnehmer, wenn er wiederum den Mietvertrag mit dem Leasinggeber auflöst. Nur in Ausnahmefällen kann auf eine vorhergehende Verwarnung in den nachfolgenden Abschnitten verwiesen werden:

"Sondergründe ", die einen Abmahnungsverzicht begründen, können nur in sehr eklatanten Sonderfällen akzeptiert werden. Die Vermieterin kann auch nach dem Mietrecht dazu gezwungen sein, den Vertrag zugunsten von Mieterinnen und Nutzern in den Räumlichkeiten eines Mieters mit der Rechtfertigung der Störung des häuslichen Friedens aufzulösen. Nach den §§ 535, 536 BGB kann der Mieter zur Kündigung eines Störmieters nach § 569 BGB herangezogen werden (AG Emmendingen WM 1999, 231, 232; LG Hamburg WM 1987, 218, 219; LG Berlin WM 1999, 329; Sternel, Mietrecht Aktuell, Aufl.

Nachtrag 1999, Abschnitt A Rn. 1055, IV Rn. 191, Arbeitsgruppe Bad Segeberg, Entscheidung vom 17: 10. 1999, Aktenzeichen 17a C 25/99) WuM 2000, 601-604 Ursachen für eine dauerhafte Störung des häuslichen Friedens können sein: Beschimpfungen gegen den Vermieter, die Bewohner selbst, Lärmbelästigung, vor allem nachts, Sachbeschädigung, häufiges, intensives Belästigen, ständiges Missachten der Hausregeln, Mülldeponien im Stiegenhaus, etc.

Erkrankungen durch geisteskranke Mietende. Auch kann ein Pächter effektiv beendet werden, wenn er nicht an den Unruhen des häuslichen Friedens schuld ist. Gerade in diesen Faellen muss der Hausherr seine und die Belange der anderen Bewohner gegen die Belange des geistig behinderten Paechters abwaegen. Bei einem der BGH (Urteil vom 8.12.

Die Expertin bemerkte auch, dass im Fall der Durchführung eines Räumungsbefehls mit schwerwiegenden psychologischen Auswirkungen zu rechnen sei (Selbstmordmöglichkeit, Essverweigerung, etc.). Dabei müssen die Belange des Eigentümers (und der anderen Mieter) hinter die Belange des Erkrankten zurückstehen. Die Räumungsklage des Hausherrn war in allen Fällen ergebnislos.

Der BGH rät daher den Hausbesitzern in der Regel von der Kündigung geisteskranker oder schlichtweg kranker Mieter (z.B. Alkoholkrankheit) ab. Kaum zu glauben, dass ein Mediziner bestätigen wird, dass schwere psychische Beeinträchtigungen durch die Entlassung und Strafvollstreckung nicht zu befürchten sind.

Das wäre jedoch für eine gelungene Kündigung und Durchsetzung notwendig. In diesem Zusammenhang ein Teil eines Urteils des Landgerichts Trier vom 21. Mai 2002, Rechtssache 8 C 49/02: Die Klageschrift ist unbegründet. Eine Kündigung, die als formell wirksam angesehen wird, hat nicht zur Kündigung des Mietvertrages beigetragen, da keine wesentlichen Anhaltspunkte im Sinn von § 543 BGB angegeben wurden.

Die Vorlesung über die Störung des häuslichen Friedens durch lautstarke Hintergrundmusik ist substanzlos. Der Klagegrund legt nur einen Zeitpunkt fest, der bei der ersten Entlassung mehr als zwei und bei der Klageerhebung sieben Monaten zurückliegt. Auch zu diesem Zeitpunkt werden keine genauen Informationen über Zeitpunkt, Länge und Stärke der angeblichen Erkrankung gegeben.

Eine Kündigung muss daher präzise Informationen über die angeblichen Ruhestörungen im häuslichen Bereich beinhalten. Die von der Kündigung betroffenen Bewohner müssen in jedem Fall in der Lage sein, die Richtigkeit der Behauptungen zu prüfen. des Landgerichts Berlin, Rechtssache 67 S 240/02; BayOblG München, Stand 1.12.1984, WuM 1985, 50).

Ein außerordentliches Kündigungsrecht aus wichtigen Gründen nach § 543 Abs. 3 BGB wegen Pflichtverletzung aus dem Mietverhältnis (hier: Störung des häuslichen Friedens) ist nicht statthaft, wenn für den Zeitraum zwischen Mahnung und Kündigung keine weiteren Vertragsverletzungen vorlieg. München, Entscheidung vom 20. Juli 2002, Az.: 453 C 2056/02. Die unbefugte Weitervermietung kann den Mieter in besonders eingelagerten Sonderfällen zur außerordentlichen Kündigung des Mietvertrages ermächtigen.

Im Falle einer von der Münchner Arbeitsgruppe beschlossenen Klage hatte der Vermieter die Weitervermietung (fast die ganze Immobilie wurde hier untervermietet) über einen langen Zeitabschnitt abgelehnt. Die Mieterin hatte diese Bestimmung unterlaufen. Ein vorheriges Mahnschreiben ist daher nicht notwendig (AG München, Urteile vom 30.09.2013, Az: 423 C 29146/12). Die genauen Fakten der AG München sind nicht bekannt, aber es hat den Anschein, dass der Bewohner die ganze Immobilie dem Untervermieter allein gelassen hat und auch dort - jedenfalls nicht mehr dauerhaft - gelebt hat.

Bei berechtigtem Weitervermietungsinteresse (Übertragung von Anteilen oder Zulassung eines Lebenspartners) kann der Pächter jedoch die Zustimmung des Vermieters einholen ("§ 553 BGB"). Im Regelfall ist der Eigentümer zur Bewilligung der Wohnung gezwungen. Vielmehr muss der Eigentümer dem (nachträglich) eingeholten Untermieter die Bewilligung zur Weitervermietung einräumen.

Ein außerordentlicher Austritt kann nicht auf Vorkommnissen beruhen, die zum Kündigungszeitpunkt mehr als sechs Monate her sind. Eine wichtige Begründung im mietrechtlichen Sinn ( 543 Abs. 1 BGB) liegt vor, wenn durch das Verhalten der anderen Vertragspartei die Vertragserfüllung durch die Vernichtung der das Vertragsverhältnis begründenden Vertrauensbasis so stark beeinträchtigt wurde, dass sie der auflösenden Partei auch bei Anwendung eines strikten Standards nicht mehr zugemutet werden konnte.

Prinzipiell ist es auch möglich, wenn die Vertragsparteien in den Verträgen Begründungen enthalten, die eine Kündigung ohne Einhaltung einer Frist begründen sollen und damit zum Ausdruck brachten, dass sie dem verabredeten Grunde im Sinne der Angemessenheit der Fortführung des Vertrages eine wesentliche Rolle beizumessen haben. Allerdings ergibt sich aus der Aussage, dass ein vertragsgemäßer Verstoß vorliegt, nicht notwendigerweise, dass eine Kündigung aus diesem Grunde immer gerechtfertigt ist.

Andernfalls könnte die mietrechtliche Anforderung, dass nur ein bestimmter Kündigungsgrund in Relation zum konkreten Mietverhältnis eine Kündigung ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist rechtfertigt, vollständig untergraben werden.

Zivilsenat des Bundeslandes Sachsen-Anhalt, Entscheidung vom 16.05.2003, Az.: 10 U 16/03 Der/die VermieterIn kann einen Mietvertrag ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist auflösen, wenn der/die MieterIn trotz Verwarnung weiter einen Jagdhund in der Ferienwohnung hat. Vgl. dazu die Rechtssache 3b C 956/01 Wenn dadurch weder Mietern noch Mitbewohnern ein unmittelbarer Schaden entsteht, kann dies nach dem Mietrecht als Pflichtverletzung im Vertrauensverhältnis betrachtet werden.

Landgericht Trier, Entscheidung vom 22. April 2002, Rechtssache 8 C-49/02.