Außerordentliche Kündigung eines Mietvertrages

Ausserordentliche Kündigung des Mietvertrages

Am 14.05. 2013 - unter Termindruck, weil er in K. arbeiten musste - unterzeichnete mein Partner einen "Mietvertrag für Wohnraum" (insgesamt 2 Bewohner in dieser Wohnung). Diese Mietvereinbarung beinhaltet folgende Klausel: unter 2 Mietdauer, Ziffer 2: "Beide Seiten können den Vertrag ordentlich mit einer Kündigungsfrist bis zum 1. Mai 2014 kündigen.

Die darin enthaltene Kündigungsverzichtserklärung kann für einen Zeitraum von maximal 47 Monate ab Vertragsabschluss und mit der Option des Ablaufs dieser Frist getroffen werden. Die außerordentliche Kündigung wird hierdurch nicht berührt. Zu diesem Zeitpunkt gibt es einen handgeschriebenen Nachtrag 1: "Sollte das Arbeitsverhältnis in Kassel gekündigt werden, kann das Arbeitsverhältnis von Pächter 2 + 1 (Pächter 1 ist mein Lebenspartner) durch die Position eines Folgemieters vor dem 1. Mai 2014 gekündigt werden, sofern der Pächter mit dem Folgemieter einwilligt.

"Meine Frage: Ist diese einjährige Frist rechtswirksam und verbindlich? Gibt es eine Kündigungsmöglichkeit unter Nutzung der gesetzlich vorgeschriebenen Frist von 3 Monate? Prinzipiell ist es auch bei Mietverhältnissen so, dass diese eingehalten werden müssen und der schriftliche Gehalt besonders wichtig ist. Hier stellt sich die Frage, ob die jeweiligen Bestimmungen auch greifen.

Dies könnte ein Erlass des Kündigungsrechts sein. Der Bundesgerichtshof ist der Ansicht, dass ein solcher Erlass grundsätzlich effektiv ist, wenn er im gegenseitigen Einvernehmen zwischen den Beteiligten getroffen wird. Solch eine Bestimmung wäre wirkungslos. Diese Bestimmung kann jedoch an sich widersprechen, da der Text zunächst davon ausging, dass auf eine Kündigung für ein Jahr und dann für 47 Monate gekündigt wird.

Dabei ist nicht ganz geklärt, ob der Erlass bis zum 1.5. 2015 oder eventuell 47 Monaten verlängert werden soll. Sollte diese Zweideutigkeit deutlich gemacht werden und sich aus dem Vertrag nichts anderes ergibt, könnte diese Bestimmung aufgrund eines Missverständnisses als ungültig angesehen werden. Meiner Ansicht nach wäre dies die einzig mögliche Lösung, um diese Bestimmung aufzuheben, vor allem wenn der Erlass auf ein Jahr begrenzt ist.

Dann, jedenfalls nach Meinung des Bundesgerichtshofes, wäre sie zielführend. Der Bundesgerichtshof (BGH) ist der Meinung, dass die gesetzliche Kündigungsfrist dabei nicht außer Acht gelassen wird, sondern nur auf das Recht zur Kündigung der Kündigung bewusst verzichten wird (Az: VIII ZR 81/03). Eine solche Verzichtserklärung ist laut BGH auch bei vorgedruckter Erklärung im Vertrag möglich - sofern der Aufhebungsverzicht für beide Parteien, also auch für den Verpächter, zutrifft (Az.: VIII ZR 294/03 und Az.: VIII ZR 379/03).

Allerdings haben die höchsten zivilrechtlichen Richter eine Frist gesetzt: Ist der Verzicht auf Kündigung im Vertrag vordruckt, ist er nur für einen Zeitraum von max. vier Jahren vorgesehen - zudem wird der Pächter unzumutbar geschädigt (Az.: VIII SZR 27/04 und VIII SZR 270/07). Dabei hat sich der BGH an den rechtlichen Regelungen für einen Stufenmietvertrag orientiert, mit denen das Recht auf Kündigung des Mietverhältnisses für die Dauer von längstens vier Jahren seit Abschluß des Stufenmietvertrages gleichfalls ausgeschlossen werden kann ("§ 557a BGB").

Bei " Einzelverträgen " kann der Pächter effektiv auf sein Rücktrittsrecht verzichtet werden. Im Falle von "Formmietverträgen" ist dies aufgrund der Bestimmungen der Allgemeinen Bedingungen (AGB) jedoch nur dann wirkungsvoll, wenn der Vermieter auch durch seinen Verzicht auf Kündigung einen Nutzen zieht, wie etwa den gleichzeitigem Verzicht des Mieters. Andernfalls wird der Pächter durch die AGB unzumutbar beeinträchtigt (Az: VIII ZR 30/08).

Im Jahr 2011 gab es schliesslich auch eine Verfügung des BGH, in der er in seinem Beschluss vom 23. November 2011 - VIII ZR 120/11 - den Ausschluss der Kündigung bekräftigte. Ein weiteres Problemfeld, das aus ihrem Fall noch nicht erkennbar ist, besteht darin, dass beide Parteien den Mietvertrag zusammen beenden müssen, sofern nicht eine korrespondierende Bestimmung zwei getrennte Mietvereinbarungen vorsieht.

Beide Pächter müßten insoweit den Pachtvertrag auflösen. Gleiches trifft auf die Position eines korrespondierenden Folgemieters zu. In diesem Fall müssen beide Seiten zuerst den Vertrag beenden und dann muss der verbliebene Pächter mit dem nächsten Pächter einen neuen Pachtvertrag unterzeichnen.

Deshalb würde ich zunächst einmal einen passenden neuen Mieter suchen. Erst wenn dies nicht weiterhilft, könnte man hier eine angemessene Kündigung des Mietvertrages oder ggf. auch eine Untermiete durchführen, wenn dies nicht ausdrücklich untersagt ist, wodurch dies prinzipiell möglich sein sollte.