Hausverwaltung Abmahnen

Eigentumswohnung: Was tun, wenn der Administrator nichts unternimmt?

02.12.2010 | Gemäß 21 Abs. 5 Wohnungseigentumsgesetz zählt die Erhaltung des Gemeinschaftseigentums zur ordnungsgemäßen Bewirtschaftung und zu den wesentlichen Pflichten des Verwalters. Wenn sich die Trägergemeinschaft für eine Massnahme entschieden hat, hat der Sachwalter diese gemäss 27 Abs. 1 WEG sofort durchzusetzen. Wenn nicht, sollten die Besitzer dagegen etwas unternehmen.

Da die Ausführung von Instandsetzungen und die sofortige Ausführung von Entscheidungen "Kardinalpflichten" des Sachwalters sind, können Wohnungseigentümergemeinschaften in besonders eklatanten Situationen den ruhenden Sachwalter zurückrufen und gleichzeitig den Sachwaltervertrag fristlos auflösen. Zuerst sollten die Besitzer jedoch im Rahmen eines Gesprächs die Problematik abklären. Sollte dies nicht der Fall sein, ist es empfehlenswert, den Sachbearbeiter über die genauen Ansprüche zu unterrichten.

Wenn der Administrator auch diese Periode vergeht, ohne etwas zu tun, sollte er gewarnt werden. "Ein Warnhinweis ist eine einfache und kostengünstige Möglichkeit, den Hausmeister unter Stress zu setzen. Bei einer vorzeitigen Vertragsauflösung kann eine Verwarnung im gerichtlichen Verfahren viel besser beweisen, dass das Vertrauens-Verhältnis beeinträchtigt ist.

Warnungen sind formlos und nicht zeitgebunden; sie sollten jedoch so schnell wie möglich, d.h. innerhalb von zwei Wochen nach Kenntnisnahme des jeweiligen Verstosses, erfolgen. Verletzt der Manager das Gebot der "richtigen" Administration, kann grundsätzlich jeder Besitzer eine Verwarnung erteilen. "Es ist besser, wenn die Besitzer die Warnung mit Mehrheit entscheiden", rät der Rechtsberater des Verbraucherschutzverbandes.

Weil die Mehrheitsentscheidung Einheit bedeutet und der Warnung mehr Nachdruck gibt. Wie die Stockwerkeigentümerinnen und Stockwerkeigentümer verfahren sollen und was sie mehr tun können, wenn der Hausverwalter nicht die notwendige Wartung und Modernisierung vornimmt, ist in der "Modernisierungsetikette für Stockwerkeigentümerinnen und Stockwerkeigentümer" ausführlich beschrieben.

Wohnungseigentumsrecht: Erinnerung an den Verwalter bei Wartungsmängeln

Administratoren können gewarnt werden, wenn sie das Wohnhaus einer Besitzergemeinschaft nicht unterhalten. Wenn ein Immobilienverwalter inaktiv ist, kann die Wohnungseigentümergemeinschaft daher eine Verwarnung aussprechen. Wenn die Community beispielsweise neue Windows installiert hat, muss der Administrator dies umgehend tun. Sollte dies nicht der Fall sein, ist es empfehlenswert, dem Insolvenzverwalter die genauen Ansprüche in schriftlicher Form mitteilt. Wenn der Administrator inaktiv ist, sollte er gewarnt werden.

Grundsätzlich hat jeder Wohnungseigentümer das Recht, eine Verwarnung auszusprechen. Es wäre jedoch besser, wenn sich die Besitzer für die Warnung aussprechen.