Mietrecht Ruhestörung

Ruhepausen in der gemieteten Wohnung? Wie soll man bei Störungen des Friedens vorgehen (z.B. beim Musikhören oder bei Partys)?

Das weiß jeder Pächter. Mittags will er sich erholen, sich von einem stressigen Tag erholen oder ausschlafen, denn es gibt lästige Nebengeräusche aus der benachbarten Wohnung. Lauter Ton, Fernsehgeräusche, spielende Kleinkinder, das Brüllen von Haushaltsgeräten oder das Geräusch von Wasser aus dem Wasser. Dabei geht es jedoch nicht nur darum, den Geräuschpegel der anderen zu tragen, sondern auch darum, auf andere und ihr Ruhebedürfnis einzugehen.

Damit die gegensätzlichen Anforderungen der verschiedenen Mandanten in Übereinstimmung gebracht werden können, gibt es Pausenzeiträume, in denen der Kunde seine lärmintensiven Tätigkeiten begrenzen muss. In diesem Artikel erläutern wir, welche Ruhephasen bestehen und welche Lärmemissionen innerhalb dieser Zeiträume sind. Darüber hinaus lernen die Bewohner, auf welche Rechte sie Anspruch haben, wenn ein Nachbar unannehmbare Störungen des Friedens verursacht.

Es gibt keine gesetzlichen Bestimmungen, die generelle Mindestruhezeiten für Wohngebäude vorgeben. Definiert die häusliche Regelung keine zulässigen Pausenzeiten, können öffentlich-rechtliche Bestimmungen, wie z.B. die entsprechenden Einwanderungsgesetze der Bundesländer, herangezogen werden. Bei dem so genannten Verhaltenslärm, wie er in der Praxis von Nachbarschaft kommt, sind die Bundesländer jedoch für die Rechtsetzung verantwortlich (vgl. Artikel 74 Absatz 1 Nr. 24 GG).

Es gibt daher keine einheitliche Bundesregelung, die die allgemeinen Erholungszeiten für die ganze Republik Deutschland vereinheitlicht. Gleichwohl liefern Bestimmungen über spezifische Geräuschquellen Hinweise darauf, welche Zeiträume in dieser Hinsicht als besonders anfällig gelten. Beispielsweise untersagt die Anlagen- und Maschinenschallschutzverordnung (32. BImSchV) in 7 Abs. 1 Nr. 2 den Einsatz von bestimmten Geräten und Anlagen in Wohnbereichen, vor allem zwischen 13.00 und 15.00 Uhr, deren Einsatz mit einem besonderen Geräusch wie dem Laubsauger einhergeht.

Dies drückt die bereits genannte 32. BAmSchV dadurch aus, dass sie den ganztägigen Einsatz von bestimmten lauten Geräten und Anlagen an Sonntagen und gesetzlichen Tagen unterdrückt. Im Regelfall reicht ein flüchtiger Einblick in die Wohnungsordnung aus, um herauszufinden, zu welchen Zeitpunkten er ein erhöhtes Ruherecht hat.

Die überwiegende Mehrheit der Hausordnung regelt die Ruhezeit. In der Hausordnung sind die üblichen Pausenzeiten wie folgt festgelegt: Alle diese Vorschriften sind in diesem Zusammenhang eine erlaubte Anwendung des Vermietervertrauens. Der BGH hat daher z.B. mit Entscheidung vom 10.09.1998 - V ZB 11-98 - entschieden, dass die Definition von Ruhepausen von 20 bis 8 Uhr und von 12 bis 14 Uhr durch Beschlussfassung einer Wohnungseigentumgemeinschaft im Zusammenhang mit dem der Wohnungseigentumgemeinschaft zugestandenen Ermessensbereich steht.

Für den Hausherrn, der die Ruhephasen bestimmt, kann nichts anderes vereinbart werden. Ein Beispiel dafür ist eine Regel, nach der Störgeräusche, die durch den Einsatz von Hausgeräten entstehen, nur an Arbeitstagen und dann nur im Zeitraum von 7.00 bis 13.00 Uhr und von 15.00 bis 20.00 Uhr erlaubt sind.

Der Bundesgerichtshof (BGH) (siehe Entscheidung vom 11. September 1998 - V ZB 11-98) hat bei der Prüfung der Zulässigkeit einer Ruhezeitverordnung die Sachverhalte des Einzelfalles zu beachten. Was sind die Lärmemissionen während der Ruhephasen? Es ist nicht so einfach wie die Fragestellung, zu welchen Zeitpunkten die Ruhephasen zur Beantwortung der Fragestellung dienen, welche Laute in welchen Zeiträumen zugelassen oder verboten sind.

Eine Ruhepause heißt nicht, dass der Vermieter zu diesen Zeitpunkten ruhig und friedlich in seiner Ferienwohnung auf dem Sofabett bleiben muss. Lärm ist auch in den Ruhephasen zulässig. Diese grundlegenden (aber beachten Sie die unter 2e) und 2f)) dürfen jedoch das Raumvolumen nicht überschreiten. Allerdings sollte der Ausdruck "Raumvolumen" nicht so genau verstanden werden, dass ein Lärm nur in dem Ort zu hören ist und sein darf, in dem er auftritt.

Gleiches trifft auf das Musikhören, das Fernsehschauen und andere von Tonabspielgeräten erzeugte Störgeräusche wie beim Musikmachen zu, die während der Ruhepausen auf Raumlautstärke gehalten werden müssen. Allerdings erachten es einige Gerichtshöfe auch für notwendig, das Raumvolumen außerhalb der Ruhephasen beizubehalten (vgl. LG Berlin, Urteilsbegründung vom 19.10.1987 - 13 O 2/87; LG Kleve, Urteilsbegründung vom 01.10.1991 - 6 S 70/90).

Der gegenüber dem Musikmachen höhere Einschränkungsgrad ist dadurch gerechtfertigt, dass es bei einem Radio oder einem anderen mechanischen Klangerzeuger (Fernseher, Schallplattenspieler, Tonbandgerät) sehr leicht ist, die Raumlautstärke mit dem Lautstärkeregler zu regeln. Laut Gesetz Berlin in seinem Beschluss vom 19.10.1987 sind bei der Durchführung von Aktivitäten, die zwangsläufig mit Geräuschimmissionen verbunden sind, wie z.B. dem Klavierspiel, Pausenzeiten zu beachten.

Überall dort, wo es möglich ist, das Raumvolumen aufrechtzuerhalten, sollte dies immer erfolgen, d.h. auch außerhalb von Pausen. Es besteht die Moeglichkeit, den gesamten Ton seiner Stereoanlage ueber Kopfhoerer abzusaugen oder durch schallabsorbierende Massnahmen die Raumlautstaerke zu erhalten. Die meisten Bewohner sind der Meinung, dass sie in gewissen Zeitabständen ( "einmal im Monat") das Recht haben, die Ruhepause durch laute Feste zu durchbrechen.

Es obliegt dem Leasingnehmer, dafür zu sorgen, dass eine von ihm organisierte Party keinen Geräuschpegel erzeugt, der die Ruhepause stört (siehe dazu: OG Düsseldorf aaO). Weil sich die Feierlichkeiten nicht in der Regelfall auf das Raumvolumen begrenzen lassen, muss die Veranstaltung grundsätzlich um 22 Uhr enden.

Darüber hinaus ist der Geräuschpegel, der durch das Fest im Haus entsteht, angesichts des Geräusches, das von draußen, z.B. von der Strasse, zu hören ist, an vielen Stellen nicht mehr von Bedeutung. Aber auch hier ist das immer zu berücksichtigende Prinzip der Berücksichtigung anwendbar, das je nach den Anforderungen der Nachbarschaft im jeweiligen Anwendungsfall mehr oder weniger Berücksichtigung erfordert.

Hinweis für Mieter: So lange der Pächter dafür sorgt, dass sich kein Bewohner belästigt, jedenfalls nicht beklagt sieht, wird er in der Praxis keine Probleme haben, auch wenn sein Benehmen möglicherweise nicht im Bereich dessen liegt, was erlaubt ist. Die Verständigung der Nachbarschaft ist oft grösser als man glaubt. Daher ist es ratsam, das Fest und den damit einhergehenden Geräuschpegel den Anwohnern frühzeitig im Vorfeld mitzuteilen und sich im Vorfeld zu entschuldigen.

Die Aufforderung zur Teilnahme an der Feier hat auch manchen Nachbar daran gehindert, sich zu beschweren. Allerdings ist es auch hier so, dass die durch Hausgeräte hervorgerufenen Lärmerscheinungen nur dann akzeptiert werden können, wenn Pausenzeiten berücksichtigt und die allgemeine Überlegungspflicht eingehalten wird (vgl. LG Freiburg, Beschluss vom 10.12. 2013 - 9 S 60/13).

Weil die Lärmbelästigung von Haushaltsgeräten, insbesondere die Vibration einer Reinigungsmaschine, in der Nachbarwohnung meist zu vernehmen ist, muss der Vermieter in der Regel in den Ruhephasen auf den Einsatz verzichten. Dies bedeutet jedoch keine Lizenz zur jederzeitigen und dauerhaften Inbetriebnahme von Haushaltsgeräten während der Pausen.

Selbst wenn der Vermieter aufgrund seiner beruflichen Tätigkeit nicht vor 22.00 Uhr kommt, entfällt in der Regelfall die Haushaltsarbeit in der Mitte der Nachtruhe oder an Sonntagen vor 7.00 Uhr. Ausgenommen von dem oben genannten Prinzip ist, dass Ruhegeräusche das Raumvolumen nicht überschreiten dürfen.

Ein Verbot des nächtlichen Duschens und Badens in der Wohnung ist mit den sich aus der Art des Mietvertrages ergebenden Grundrechten unvereinbar und daher ungültig (siehe LG Köln, Urteile vom 17.04. 1997 - 1 S 304/96). Ein weiterer Ausnahmen vom Prinzip, dass das Raumvolumen in den Ruhephasen eingehalten werden muss, sind Kindergeräusche.

Für den Nachbar ist dieser Schall als Nebenwirkung des Kinder- und Jugendfreizeitverhaltens sinnvoller (vgl. BGH, Gutachten vom 05.02.1993 - V ZR 62/91). Gleiches trifft auf die Ruhephasen zu. Somit ist beispielsweise die Beeinträchtigung durch ein nachtschreiendes Baby eine unvermeidliche Konsequenz der normalen Kindesentwicklung und muss immer vom Nachbar akzeptiert werden (siehe OLG Düsseldorf, Urteile vom 29.01. 1997 - 9 U 218/96).

Sogar das lautes Weinen eines Säuglings, auch in der Ruhezeit, ist ein Klang, dem man dem Pächter nicht vorwerfen kann (siehe AG Bergisch Gladbach, Urteile vom 19.05.1982 - 26 C 14/82). Im Falle von Schulkindern und Heranwachsenden kann prinzipiell davon ausgegangen werden, dass sie in der Position sind, zu sehen, dass zu gewissen Zeitpunkten auch die Berücksichtigung ihrer Nachbarschaft erfolgen muss.

Ungeachtet des Alters des Kleinkindes kommt die verstärkte Duldsamkeit gegenüber Kindeslärm an ihre Grenzen, wenn die soziale Ausgewogenheit des Lärms nicht mehr gegeben ist und den Erziehungsberechtigten vorgeworfen werden kann, schuldhaft gegen ihre Überwachungspflicht verstossen zu haben. Was hat der Pächter im Falle einer Friedensstörung? Es ist nur die eine Seite der Medaille zu wissen, welche Laute der Nachbar des Mieters ertragen muss und welche nicht.

Ebenso bedeutsam ist die Erkenntnis der gesetzlichen Rahmenbedingungen, die der Nutzer hat, um unzumutbare Friedensstörungen in der Folgezeit zu verhindern oder bereits entstandene Verluste auszugleichen. Dabei ist zu differenzieren zwischen den Rechten, die dem Pächter selbst direkt gegen den störenden Nachbar zustehen, und denen, auf die er gegen den Pächter Anspruch hat, wenn dieser die Beeinträchtigung nicht verhindert.

Die gesetzlichen Gestaltungsmöglichkeiten des Eigentümers gegenüber dem störenden Nachbar können nicht außer Acht gelassen werden. Die Mieterin sollte wie folgt vorgehen: Vor der Inanspruchnahme des Nachbars durch den Pächter und der Einleitung rechtlicher Maßnahmen und auch bevor er sich an den Hausherrn richtet, sollte er zunächst das Gesprächsthema mit dem Nachbar aufsuchen, den Nachbar auf seine störenden Laute und deren Einflüsse auf die Lebensqualität hinweisen und ihn auffordern, in absehbarer Zeit stärker zu berücksichtigen.

Selbst wenn dem Pächter eigene Forderungen gegen den störenden Nachbar zustehen, ist dies nicht nur die einfachste Option für den Pächter, sondern in der Regelfall auch die effektivste Option, um die Beeinträchtigung zu verhindern. Gegenüber dem Nachbar - jedenfalls wenn dieser auch sein Pächter ist - hat der Pächter die günstigeren gesetzlichen Voraussetzungen und Belastungsmöglichkeiten als der Pächter selbst.

Die Vermieterin kann den störenden Pächter - sofern dieser auch sein Pächter ist - zunächst ermahnen und - wenn die Ermahnung unterbleibt - gegebenenfalls auch gerichtlich auf Unterlassungsanspruch klagen (siehe § 541 BGB). Die Vermieterin kann den Störmieter im Extremfall gemäß 543, 569 Abs. 2 BGB oder rechtzeitig gemäß 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB ohne Einhaltung einer Frist auflösen.

Ist der störende Nachbar nicht Pächter des Pächter des gestörten Pächter, entweder weil er in den eigenen vier Mauern lebt oder einen anderen Pächter hat, hat der Pächter keinen Anrecht auf Rechte aus dem Mietvertrag. Er kann jedoch nach 1004 BGB wegen der Verletzung seines Vermögens eine einstweilige Verfügung des Störers fordern, es sei denn, der Schaden ist nach 906 BGB ausgeklammert.

Gemäß 535 Abs. 1 S. 2 BGB, nach dem der Verpächter gegenüber seinem Pächter dazu angehalten ist, den Mietgegenstand während der Mietdauer in einem für die vertragsgemäße Nutzung angemessenen Erhaltungszustand zu halten, ist der Verpächter auch dazu angehalten, von seinen Rechten auszugehen, die ihm gegenüber dem störenden Nachbar zustehen, und alles zu tun, um die Störungsanfälligkeit in absehbarer Zeit zu verhindern.

Wenn der Hausherr nichts tut oder nicht tun kann, kann der Pächter auch selbst die Leitung übernehmen. Selbst wenn der verstörte Pächter und der verstörte Nächste kein Vertragsverhältnis miteinander haben und der verstörte Pächter keine Rechte aus dem Grundstück geltend machen kann, hat er nach 862 BGB das Recht auf Unterlassung, wenn es sich bei der Störung des Friedens um eine durch unzulässige eigene Gewalt verursachte Vermögensstörung auftritt.

Verursacht ein Nachbar Friedensstörungen, die der Pächter nicht hinnehmen muss, besteht grundsätzlich ein Fehlen des Mietgegenstandes im Sinne des § 536 Abs. 1 BGB. Der Leasingnehmer hat daher gegenüber seinem Leasinggeber Gewährleistungsansprüche. Der Leasingnehmer kann diesen Anspruch für den Zeitraum, in dem die Fehlfunktion aufgetreten ist, geltend machen, und zwar ungeachtet dessen, ob die Fehlfunktion in absehbarer Zeit behoben werden soll.

Steht dem Pächter folgendes zu: Wird die Eignung der Wohneinheit für die vertragsgemäße Nutzung nicht nur geringfügig durch den Nachbarschaftslärm behindert, kann der Pächter den Mietpreis gemäß 536 BGB herabsetzen, wenn er dem Pächter den Missstand mitgeteilt hat (siehe 536c Abs. 1 S. 1 BGB) oder die Ankündigung verzichtbar war und kein anderer Ausschlußgrund vorliegen.

Dieser Anspruch entsteht gleichgültig, ob der Eigentümer für die Beeinträchtigung oder deren Fortsetzung eintritt. Auch wenn der Hausherr keine Rechtsmittel hat, um die Unterbrechung zu verhindern, gibt es ein Recht auf Minderung. Nähere Angaben zur Mietreduzierung bei Lärmbelastung finden Sie in unserem Artikel: "Mietreduzierung: Lärmbelastung durch Einheimische.

"Unter den Bedingungen des 536a BGB kann der Pächter auch Schadenersatz geltend machen. Der Schadenersatzanspruch geht jedoch im Gegensatz zum Kürzungsrecht davon aus, dass der Eigentümer für die Unruhen verantwortlich ist, es sei denn, die Unruhen des Friedens waren bereits bei Vertragsabschluss vorhanden - was in der Regel so nicht der Fall sein wird.

Diese Darstellung muss sich nicht auf die Tatsache berufen, dass der Nächste das Verhalten eingeleitet hat, das den Frieden stört. Es reicht jedoch aus, dass die Unruhen fortbestehen, obwohl es dem Hausherrn möglich und vernünftig gewesen wäre, dafür zu sorgen, dass diese in der Folgezeit nicht auftreten, aber er hat seine Möglichkei- ten schuldig nicht ausgenutzt. Friedensstörungen können auch vom Gesetzgeber bestraft werden.

So kann der Pächter den störenden Nachbar zu beruhigen suchen, indem er die Störungsmeldung an die zuständige Verwaltung weiterleitet (vgl. §§ 35 ff. OwiG). 117 Das Bundesgesetz über die Rechtsordnung der Europäischen Union (OwiG) hat das Recht, eine Geldstrafe von bis zu fünftausend EUR zu erheben, wenn jemand ohne triftigen Grund oder in einem nicht zulässigen oder unter diesen Bedingungen nicht zu vermeidenden Umfang Geräusche verursacht, die die Bevölkerung oder die Anwohner in erheblichem Maße belasten oder die Volksgesundheit eines anderen beeinträchtigen können.

Es gibt keine gesetzlichen Regelungen, die generelle Erholungszeiten spezifisch für Wohngebäude vorgeben. Allerdings sind vor allem in der Hausordnung folgende erlaubte Ruhephasen festgelegt: In den Ruhephasen ist nur das Raumvolumen zulässig.